Diğer Uyuşmazlıklarda (Kira, Ortaklığın Giderilmesi, KMK ve Komşu Hukuku): Dava Şartı (Zorunlu) Arabuluculuk
Arabuluculuk, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) ile esas itibarıyla tarafların ihtiyarî (isteğe bağlı) çözümü için tasarlanmıştır. Ancak, yasa koyucu son dönemde toplumsal yaşamda sıklıkla karşılaşılan, uzlaşma potansiyeli yüksek ancak mahkemede yıpratıcı olan bazı uyuşmazlık türlerini de zorunluluk kapsamına almıştır.
Bu kapsam, 28.03.2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle HUAK’a eklenen 18/B maddesi ile önemli ölçüde genişlemiş ve 01.09.2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiştir. Bu alanlarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması artık dava şartıdır.
Zorunluluk, yalnızca arabulucuya başvurmakla sınırlıdır; tarafların süreç sonunda anlaşması zorunlu değildir.
I) Dava Şartı (Zorunlu) Kapsamındaki Yeni Uyuşmazlıklar
01.09.2023 tarihi itibarıyla zorunlu arabuluculuk kapsamına alınan temel uyuşmazlık türleri şunlardır:
1. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar:
- Kira bedelinin tespiti davaları.
- Tahliye davaları (ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malik sebepli tahliye davaları).
- Kira farkı alacakları, kira bedelinin ödenmemesi ve kiralananın hor kullanılması gibi sebeplerden doğan maddi talepler.
- Önemli İstisna: Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla (örneğin temerrüt nedeniyle) tahliyesine ilişkin hükümler zorunluluk dışındadır.
2. Taşınır ve Taşınmazların Paylaştırılması ve Ortaklığın Giderilmesi:
- Elbirliği veya paylı mülkiyete tabi mallarda, ortaklar arasındaki payların ayrılmasına ve mülkiyetin sona erdirilmesine yönelik izale-i şüyu davaları.
3. Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar:
- Ortak alanların kullanımı, aidat borçları, yönetici ataması ve özellikle Kat Malikleri Kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar.
4. Komşu Hakkından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar:
- Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) ilgili maddelerinden doğan, taşınmaz maliklerinin komşuluk ilişkilerinden kaynaklanan tüm ihtilaflar.
II) Usul Kuralları, Yaptırımlar ve Süreç İşleyişi
Bu uyuşmazlıklarda da, İş ve Ticaret Hukuku’ndaki yaptırımlar ve usul kuralları aynen uygulanır:
- Dava Şartı Yokluğu: Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.
- Son Tutanak Zorunluluğu: Anlaşamama durumunda düzenlenen Son Tutanak, dava dilekçesine eklenmelidir. Eksiklik, mahkemece verilen bir haftalık kesin süre içinde tamamlanmazsa, dava usulden reddedilir.
- Katılmamanın Mali Yaptırımı: Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması halinde, bu taraf davada haklı çıksa bile, karşı tarafın yargılama giderlerinin ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısından sorumlu
III. Taşınmazlarla İlgili Anlaşmalarda Özel Şartlar
HUAK’ın yeni 18/B maddesi, özellikle taşınmazlarla ilgili anlaşma belgeleri için ağır bir denetim şartı getirmiştir:
- İcra Edilebilirlik Şerhi: Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınır.
- Mahkeme Denetimi: Mahkeme, sadece arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliği değil, aynı zamanda anlaşma içeriğinin taşınmazla ilgili kanunlarda yer alan sınırlamalara ve usul/esaslara uyulup uyulmadığı yönünden de denetler. Bu, özellikle taşınmaz paylaştırma anlaşmalarının tapu siciline uygunluğu açısından kritik öneme sahiptir.
Uzman bir Arabuluculuk Avukatı, bu teknik ve yeni yasal düzenlemelerden kaynaklanan riskleri yöneterek, özellikle tapu ve ortaklık ihtilaflarında anlaşmanın hukuki geçerliliğini ve icra edilebilirliğini en başından garanti altına alır.
Av. Arb. Zekeriya YILMAZ