SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE (TBK m.316)
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
KİRACININ BORÇLARI
6098 s. TBK 313 vd. maddelerinde, kiracının kira ilişkisinden doğan borçları yer almaktadır. Sırasıyla sayacak olursak;
- Kira bedelini ödeme borcu
- Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
- Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
- Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
- Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
KİRACININ, KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA ve KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU
Kiracı, kiralananı, sözleşmede öngörülen tahsis (özgüleme) amacına uygun şekilde, özenle ve komşulara saygı göstererek kullanmak zorundadır. Kiracı, kiraya verenin ihtarına rağmen aksi şekilde davranmaya devam ederse kira sözleşmesi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle feshedilebilecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenlere, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunun ihlal edilmesi diğer bir deyişle sözleşmeye aykırılık halinde, koşullarına göre;
- Süre verilerek yazılı ihtarda bulunarak
- Yazılı ihtarda bulunmadan doğrudan
sözleşmenin feshedilmesi şeklinde iki farklı imkân tanınmıştır.
Diğer kira ilişkilerinde ise kiracıya önceden herhangi bir uyarıda bulunmaksızın yapılacak yazılı bildirimle sözleşme derhal feshedilebilecektir.
KİRACININ, VERİLEN SÜREDE SÖZLEŞMEYE AYKIRILIĞIN GİDERMESİNE İLİŞKİN İHTAR EDİLMESİ
Kiralananı özenle kullanmayan veya komşulara saygı göstermeyen kiracısından dolayı kira sözleşmesini sonlandırmak isteyen kiraya veren;
- Kiracıya yazılı bir uyarıda bulunmak
- Sözleşmeye aykırılığa son vermesi için, en az 30 gün süre vermek,
- Verilen sürede, sözleşmeye aykırılığın giderilmemesi halinde, sözleşmenin feshedileceğini belirtmek,
zorundadır.
KİRACIYI ÖNCEDEN İHTAR ETMEYE GEREK KALMADAN, SÖZLEŞMENİN YAZILI BİLDİRİMLE DERHAL FESHEDİLMESİ
Kira sözleşmesinin, sözleşmeye aykırılık nedeniyle, kiracının ihtar edilip süre verilmesine gerek olmadan, derhal sonlandırabilmesi için;
- Kiracının, kiralanana kasten ağır zarar vermesi
- Kiracıya verilecek sürenin bir faydasının olmayacağının anlaşılır olması
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışının, kiraya veren, aynı taşınmazda oturan veya komşular için artık çekilmez bir hal alması
koşullarından herhangi birinin bulunması yeterlidir.
Bu üç koşuldan birinin sağlanması halinde kiraya veren, yapacağı yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshedebilir.
SÖZLEŞMEYE AYKIRILIKTA DAVA AÇMA HAKKI
Sözleşmeye Aykırılıkta Dava Açma Hakkı:
- Dava açma hakkı sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir.
- Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava açma hakkı yoktur.
- Yeni malik, kiraya verenin halefi olarak dava açabilir.
- Dava açıldıktan sonra kiralananın el değiştirmesi durumunda ancak temlik ile davaya devam edebilir.
Av. Arb. Zekeriya Yılmaz