KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVAMINI ÇEKİLMEZ KILAN ÖNEMLİ SEBEPLER DOLAYISIYLA FESİH (TBK m.331)
6098 S. TÜRK BORÇLAR KANUNU
Önemli sebepler
MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
TBK m.331, sözleşmenin icrasını kendisi için tahammül edilemez hale getiren nedenlerin varlığı halinde, kiracıya ve kiraya verene, diğer tarafa tazminat vermek ve yasal sürelere uymak kaydıyla, sözleşmenin süresinden önce haklı nedenle fesih hakkı tanımaktadır. Bu madde TBM m.138’de yer alan “aşırı ifa güçlüğü (emprevizyon)” hükmünün, kira sözleşmelerindeki özel bir görünümüdür.
Aşırı ifa güçlüğü
TBK. MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
TBK M. 331’İN UYGULAMA KOŞULLARI
- Menkul veya gayrimenkule ilişkin, belirli ya da belirsiz süreli tüm sözleşmelere uygulanabilir.
- Taraflardan herhangi biri için, sözleşmenin icrasını çekilmez hale getiren bazı önemli nedenlerin mevcut olması gerekir.
- Önemli neden, bunu ileri sürenden kaynaklanmamalıdır.
- Önemli nedenler, sözleşme kurulurken, daha sonra bunu ileri sürence bilinmemeli veya bilinmesi gerekmemelidir.
- Önemli sebep objektif, öngörülemez ve sürekli olmalıdır.
- Sözleşmede, fesih ihbar süresinin kısaltılması, bazı sebeplerin önemli sebep olarak sayılması geçerlidir.
- TBK m. 138 hükmü gereğince uyarlama mümkün ise, sözleşmenin feshi değil uyarlama yapılabilir.
- Kiralananın teslimi şart değildir. Önemli sebebin varlı halinde, fesih değil sözleşmeden dönme söz konusu olur.
ÖNEMLİ NEDENLER
Bu konuda öğretide ve Yargıtay kararlarında verilen bazı örnekleri şöyle özetleyebiliriz:
- Kiralanan yer oksijenle kaynak işleri yapılmak üzere kiralanmış olsa bile yapılan bu işlerin sağlığa zararlı ve tahammül edilemez derecede gürültüye sebebiyet verdiğinin tespit olunması halinde, bu durum mühim sayılır.
- Kiracının yaptığı kötülükler nedeniyle çevresinde husumet topladığından bunun sonucu olarak kiralananın dinamitlenmesine ve böylece mal ve can emniyetinin tehlikeye girmesine sebebiyet vermesi hali, önemli neden sayılır.
- Kiraya veren ile kiracının, daha önce birbirleri aleyhine açtıkları davalar nedeniyle, kira sözleşmesinin icrasını tahammül edilemez bir hale geldiğinin kabulü gerekmez.
- Çiftin ikiz bebeklerinin olması nedeniyle, kiralananın küçük gelmeye başlaması, önemli bir nedendir.
- Kiracının, bakmakla yükümlü olduğu kişi sayısının artması nedeniyle, kiralananın küçük gelmeye başlaması, önemli bir nedendir.
- Kiracının astım hastalığına yakalanması ve zemin kattaki kiralananın rutubetli olmaması, önemli bir nedendir.
- Asansörsüz binada, sonradan sürekli asansöre ihtiyaç duyacak bir durumun ortaya çıkması, önemli bir nedendir.
- Eve hırsız girmesi, evde intihar edilmiş olması vb. nedenlerle ortaya çıkan huzursuzluk ve psikolojik sorunlar, önemli bir nedendir.
FESİH BEYANI
Önemli sebeple fesih hakkını hem kiracı hem de kiraya veren kullanabilir. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde fesih beyanı TBK m.348 gereği yazılı olarak yapılması gerekir.
Sebebin ortaya çıkması veya öğrenilmesinden itibaren ne kadar sürede fesih beyanının bulunulması gerektiğine dair bir düzenleme yoktur. Önemli sebep ortadan kalkmadığı müddetçe fesih beyanında bulunulabilir. Ancak önemli sebebin ortaya çıkmasından veya öğrenilmesinden sonra uzun bir süre sözleşmenin feshedilmemesi, çekilmezlik durumunun bulunmadığı kanaatini uyandırabilecektir.
TBK m.331/2 gereğince hâkim, mevcut koşullara göre olağanüstü feshin parasal sonuçlarını karara bağlar, para dışında başka bir şeye hükmedemez.
TBK m.331/1’de geçtiği üzere, yasal fesih bildirim sürelerine uyulması gereklidir. Sözleşmeyi fesheden taraf, bildirim süresinden daha az bir süre vermişse sözleşme ancak yasal sürenin geçmesi ile sona erer.
YASAL BİLDİRİM SÜRESİ
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında belirsiz süreli kira sözleşmelerinin feshine dair yasal süreler TBK m. 329’da hükme bağlanmıştır.
MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
“Kira dönemi” ve “bildirim süresi” kavramlarını örnekle açıklayacak olursak;
Kira Başlangıç Tarihi | 01.03.2017 |
I. 6 Aylık Kira Dönemi | 01.03.2017 – 31.08.2017 |
I. 6 Aylık Kira Dönemi fesih bildiriminin, kiracının son eline ulaşma tarihi | 31.05.2017 |
II. 6 Aylık Kira Dönemi | 01.09.2017 – 28.02.2018 |
II. 6 Aylık Kira Dönemi fesih bildiriminin, kiracının son eline ulaşma tarihi | 30.11.2017 |
Taşınır kiralarında ise TBK m. 330 hükmü gereğince iki farklı süre söz konusudur:
- Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
- Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.
Son olarak, yazının konusu olan, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli bir sebebin varlığı halinde, haklı nedenle fesih durumunda, kira dönemlerinin söz konusu olmadığını, yasal fesih bildirim sürelerinin esas alınması gerektiğini hatırlatmak gerekir.
Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin, önemli bir sebebin varlığı gerekçesiyle sonlandırılmak istenmesi halinde, üç aylık yasal fesih bildirim süresine uyularak fesih gerçekleştirilebilecektir.
Av. Arb. Zekeriya Yılmaz