KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE TAPU HARCI VE MÜTEAHHİT İLK SATIŞLARINDA VERGİ ZİAYAI CEZASININ İPTALİ ŞARTLARI

Giriş: Deprem Gerçeği ve Kentsel Dönüşümün Vergisel Boyutu

Türkiye, deprem kuşağında yer alan bir ülke olarak afet riski altındaki yapı stokunu dönüştürmek amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’u yürürlüğe koymuştur. Bu Kanun’un temel amacı, riskli yapıların bulunduğu alanlarda fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmaktır. Kanun koyucu bu hedefe ulaşmak için, dönüşüm sürecini hızlandıracak ve teşvik edecek kapsamlı vergi ve harç istisnaları öngörmüştür.

Ancak, kâğıt üzerinde kusursuz görünen bu teşvik mekanizması, uygulamanın pratik sahasına inildiğinde, özellikle Hazine ve Maliye Bakanlığına bağlı Vergi Daireleri ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü birimleri arasında yorum farklılıkları ortaya çıkmıştır. Kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen taşınmazların “müteahhitten ilk elden satın alınması” durumunda, idare tarafından harç istisnasının son derece dar yorumlandığı, “gerçek mahiyet” ilkesinin göz ardı edildiği ve mülkiyet hakkını zedeleyecek boyutta, mükellefler adına ikmalen (tamamlayıcı) veya re’sen (kendiliğinden) toplu cezalı tarhiyatlar (vergi hesaplamaları) yapıldığı görülmektedir.

Bu yazıda, kentsel dönüşüm kapsamındaki tapu harçlarıyla ilgili uyuşmazlıklar hakkındaki, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun (VDDK) son yıllarda istikrar kazanan içtihatları mercek altına alınacaktır.

1. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Tapu Harcı İstisnasının Yasal Çerçevesi

1.1. 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nda Tapu Harcının Düzenlenişi

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57. maddesi uyarınca, tapu ve kadastro işlemlerinden Kanun’a ekli (4) sayılı tarifede yazılı olanlar tapu ve kadastro harçlarına tabidir.Kanun’a ekli (4) sayılı tarifenin I/20-a fıkrasına göre, gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında, beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden devreden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı alınır.

Öte yandan, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 123. maddesi, özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişiler ve istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağını hükme bağlamıştır. Bu hüküm, 6306 sayılı Kanun gibi özel kanunlarla getirilen istisnaların uygulanmasına yasal dayanak oluşturmaktadır.

1.2. 6306 Sayılı Kanun’un 7/9. Maddesinde Harç İstisnası

6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşümün finansal yükünü hafifletmek amacıyla “Dönüşüm Gelirleri” başlıklı 7. maddesinin 9. fıkrasında, bu Kanun uyarınca yapılacak işlem, sözleşme, devir ve tescillerin tapu harcı, noter harcı, damga vergisi ve belediye harçları dahil birçok mali yükümlülükten müstesna olduğunu hükme bağlamıştır. Ne var ki, yasanın ilk halinde yer alan genel ve soyut ifadeler, uygulayıcı idareler nezdinde ciddi tereddütler yaratmıştır. Vergi idareleri, istisna hükümlerinin dar yorumlanması ilkesinden hareketle, yeni yapılan bağımsız bölümlerin (daire ve dükkanların) hak sahiplerine tesliminden sonraki üçüncü kişilere satışlarını vergiye tabi tutma eğilimine girmiştir.

Bu kaotik durumu gidermek ve yasa koyucunun asıl iradesini netleştirmek amacıyla, 10/12/2018 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 7153 sayılı Kanun’un 24. maddesi ile 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrasında köklü bir revizyona gidilmiştir.

Bu değişiklikle istisnanın kapsamı somutlaştırılarak detaylandırılmış ve “yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı” açık ve tartışmasız bir biçimde istisna (muafiyet) kapsamına alınmıştır. İlgili fıkranın (c) bendi, “Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri (…) tapu harcından (…) istisnadır” şeklinde düzenlenmiştir.

Kanun değişikliğinin gerekçesinde, uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesi ve hangi vergi, harç ve ücretlerin istisna olduğu ile bu istisnalardan kimlerin hangi şartlarda faydalanacağının açıkça düzenlenmesi amaçlanmıştır. Bu durum, 7153 sayılı Kanun değişikliğinin sadece mevcut bir belirsizliği gidermekten ziyade, yeni bir istisna getirme amacı taşıdığını göstermektedir.

Yüksek yargı organları, bu değişikliğin mevcut bir belirsizliği giderme amacı taşıdığını, bir daraltma değil, kentsel dönüşüm sürecindeki motivasyonu artırmayı hedefleyen bir “açıklayıcı norm” olduğunu sıklıkla belirtmektedir. Özellikle Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK), kentsel dönüşüm sürecinde vergi ve harç istisnasını daraltacak, yasanın ruhuna aykırı lafzi yorumlardan kaçınılması gerektiğini, asıl amacın riskli yapıların tasfiyesini hızlandırarak vatandaşın can güvenliğini sağlamak olduğunu kararlarında şerh düşmüştür.

Hukuki evrimi daha iyi anlayabilmek adına, yasa değişikliğinin yarattığı kırılma noktasını aşağıdaki tabloda özetlemek mümkündür:

Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki İşlem Türü	10.12.2018 Öncesi Hukuki Durum	10.12.2018 Sonrası Hukuki Durum (Mevcut Durum)
Arsa Malikinin 3. Kişiye Yaptığı İlk Satış	Harçtan İstisna (Muaf)	Harca Tabi (İstisna Kaldırıldı)
İşi Yüklenen Müteahhidin 3. Kişiye Yaptığı İlk Satış	Harçtan İstisna (Muaf)	Harçtan İstisna (Muaf)
TOKİ, İller Bankası ve Bakanlık Satışları	Harçtan İstisna (Muaf)	Harçtan İstisna (Muaf)
Satın Alan 3. Kişinin Bir Başkasına Satışı (İkinci El)	Harca Tabi	Harca Tabi

————————————————————–

Tablodan da açıkça görüleceği üzere, 10.12.2018 tarihi, kentsel dönüşüm harç iadeleri açısından bir milattır. Bu tarihten sonra arsa (toprak) sahibinden daire alan bir vatandaşın harç iadesi talep etmesi hukuken mümkün olmaktan çıkmıştır. Ancak, konutu bizzat projeyi inşa eden müteahhit firmadan satın alanlar için muafiyet zırhı kesintisiz olarak devam etmektedir.

2. “Hasılat Paylaşımı” Sözleşmelerinde Ortaya Çıkan Tapu Sorunu ve İdarenin Yaklaşımı

Makro ölçekli kentsel dönüşüm projelerinde (örneğin İstanbul’daki Avrupa Konutları Yamanevler projesi), finansal model genellikle “Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi” veya “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” üzerine kurulur.

Bu hukuki modelde, gayrimenkul hukuku ile vergi hukukunun çatıştığı ince bir çizgi vardır. Türk Medeni Kanunu’na göre mülkiyetin devri tapu siciline tescil ile mümkündür. Bir inşaat projesi devam ederken, müteahhide isabet eden bağımsız bölümlerin tapusu, inşaat tamamen bitip iskân (yapı kullanma izin belgesi) alınana kadar güvence amacıyla genellikle “arsa maliki” (toprak sahibi) üzerinde bırakılır. Proje satıldıkça, müteahhidin bulduğu alıcılara tapu devri, kâğıt üzerinde (tapu kütüğünde) arsa maliki üzerinden yapılır. Eğer mülkiyet önce müteahhide, oradan da alıcıya geçerse, ortada iki ayrı tescil işlemi olacağından, devlet iki defa tapu harcı ve iki defa tapu döner sermaye ücreti talep edecektir. Bu ekonomik külfetten kaçınmak için sektörde “direkt devir” adı verilen meşru bir usul uygulanır.

Ancak Hazine ve Maliye Bakanlığı Vergi Denetim Kurulu Müfettişleri, bu sektörel ve hukuki realiteyi göz ardı ederek son derece şekilci bir yaklaşımla raporlar tanzim etmektedir. Örneğin; 03.02.2026 tarihli, 2026-[2013-1-136]/3 sayılı Bakanlık Görüş ve Öneri Raporunda idare şu argümanı kurmuştur: “Tapu kütüğünde taşınmaz arsa maliki olan Oryataş A.Ş. adına kayıtlıdır. Satış işlemi de Oryataş A.Ş. üzerinden üçüncü kişiye (alıcıya) yapılmıştır. 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi, 10.12.2018 sonrasında arsa maliki satışlarını istisna dışı bırakmıştır. O halde bu işlem harca tabidir, ödenmeyen tapu harçlarının Re’sen tarh edilmesi ve %25 vergi ziyaı cezası kesilmesi elzemdir.”

Bu idari yaklaşım, şekli mülkiyet ile iktisadi mülkiyet kavramlarını birbirine karıştırmakta ve vergi hukukunun en temel varoluş felsefesi olan “Vergilendirmede Gerçek Mahiyet İlkesini” alenen ihlal etmektedir.

3. VUK Madde 3/B “Gerçek Mahiyet” İlkesi ve Yargısal Koruma

İdarenin salt tapu kütüğüne (şekli kayda) bakarak yaptığı bu ağır tarhiyatlar, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesinin (B) bendi karşısında hukuken geçerli değildir.

İlgili düzenleme şu şekildedir: “Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır. Vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir.”

Uygulamada yaşanan temel sorun, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat projelerinde, müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapu kütüğünde halen arsa maliki adına kayıtlı görünmesi ve devrin şeklen arsa maliki üzerinden yapılmasıdır. İdare, bu durumu “arsa maliki satışı” olarak niteleyerek istisnayı reddetmekte ve cezalı tarhiyatlar yapmaktadır.

Hukuk düzeninde bir işlemin “muvazaa” (danışıklı işlem) barındırıp barındırmadığına veya işlemin gerçek failinin kim olduğuna bakılırken, ekonomik ivaz (karşılık) döngüsü takip edilir. Uygulamada yaşanan temel sorunun çözümü de bu ilkenin uygulanmasından geçer. Eğer bir kentsel dönüşüm projesinde;

• Alıcı, noter huzurunda “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”ni arsa sahibiyle değil, bizzat işi yüklenen müteahhit firma ile imzalamışsa,
• Taşınmaz alım bedeli (ivaz), arsa sahibinin hesaplarına değil, banka kanalıyla doğrudan müteahhit firmanın ticari hesaplarına havale edilmişse,
• İşlemin sonucunda doğan Katma Değer Vergisi (KDV) ve Kurumlar Vergisi matrahını teşkil eden ticari “Fatura”, müteahhit firma tarafından alıcı adına tanzim edilmişse,

bu işlemin tartışmasız bir “müteahhit satışı” olduğu tartışmasızdır. Tapu sicilinde mülkiyetin arsa sahibi üzerinden devredilmiş olması, işlemi hukuken ve iktisaden bir arsa sahibi satışı yapmaz. Bu salt bir “temsil” ve tescil kolaylığıdır.

Yüksek yargı organları, vergilendirmede gerçek mahiyet ilkesine vurgu yapmakta ve şekli tescil kayıtlarının tek başına belirleyici olmadığını kabul etmektedir.

Nitekim İstanbul 1. Vergi Mahkemesi, 20.05.2026 tarihli, E. 2026/129, K. 2026/1077 sayılı güncel kararında Artaş İnşaat (Avrupa Konutları Yamanevler) projesine ilişkin çok net bir gerekçe yazmıştır: “UYAP kayıtları üzerinden yapılan taşınmaz tapu kaydı sorgulamasında taşınmazın şerh ve beyanlar hanesinde Artaş İnşaat San. ve Tic. A.Ş.’nin lehtar olarak yazıldığının görüldüğü, yine davacı tarafından dava dilekçesi ekinde sunulan taşınmaz bedeline ilişkin faturanın davacıya Artaş İnşaat tarafından düzenlendiği, davacının müteahhit firma dışında başkasından mezkur taşınmazı satın aldığı hususunda davalı idarece her türlü şüpheden uzak somut bir tespit yapılmadığı hususları bir bütün olarak değerlendirildiğinde… cezalı tapu harcı tarhiyatında hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”

Bu karar, VUK 3/B ilkesinin idare karşısında vatandaşın mülkiyet hakkını koruyan en güçlü kalkan olduğunu bir kez daha tescil etmiştir.

4. Yargı Kararları Işığında Müteahhit İlk Satışlarının Durumu

Kentsel dönüşüm projelerinde tapu harcı muafiyeti konusundaki hukuki çerçeve, ilk derece vergi mahkemelerinden Danıştay Vergi Dava Daireleri Kuruluna kadar uzanan zengin bir içtihat birikimine sahiptir. Ancak yasal metinlerin zaman içindeki değişimi, yargı kararlarının da dönemlere göre farklılık arz etmesine yol açmıştır.

Yargı kararları, müteahhitler tarafından üçüncü kişilere yapılan ilk satışların tapu harcından muaf olması gerektiği konusunda istikrarlı ve fikir birliği içindedir.

4.1. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK) Kararı

Danıştay VDDK’nın 24/03/2021 tarih ve E. 2020/570, K. 2021/374 sayılı kararında; 6306 sayılı Kanun’un amacının riskli yapıların dönüşümünü teşvik etmek olduğu vurgulanarak, kanunla tanınan istisnanın daraltıcı yorumlanamayacağı ve kentsel dönüşüm sonrası yeni yapıların maliklerle beraber müteahhitler tarafından üçüncü kişilere ilk satışının istisna kapsamında olduğu kesin olarak hükme bağlanmıştır. Kararda ayrıca, dönüşüm uygulamaları sonrasında inşa edilen yeni yapıların hak sahibi maliklerle müteahhitler tarafından üçüncü kişilere satışına ilişkin sözleşmelere damga vergisi ve harç istisnası uygulanması gerektiği belirtilmiştir.

4.2. Danıştay 9. Dairesinin İstikrarlı İçtihatları

• Danıştay 9. Dairesi (E. 2021/3857, K. 2023/759): Danıştay, 15.03.2023 tarihli bu önemli kararında yasa değişikliğinin etkisini çok keskin bir şekilde çizmiştir. Davacı olan riskli yapı maliki (arsa sahibi), taşınmazları üçüncü kişilere satmış ve ödediği 4 Milyon TL’yi aşkın tapu harcının iadesini istemiştir. İlk derece mahkemesi iadeye karar vermişse de Danıştay; “…değişiklik öncesi madde içeriğinden farklı olarak dönüşüm uygulamaları sonrasında meydana gelen bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere ilk satış işlemlerinin kimler tarafından yapılması durumunda istisna uygulanacağı tek tek sayılarak belirtilmiş olup riskli yapı malikleri tarafından yapılan ilk satış işlemleri ise bu kapsamda değerlendirilmemiştir… Bu durumda riskli yapı malikleri tarafından 10.12.2018 tarihinden sonra satışı gerçekleşen bağımsız bölümlere ilişkin tapu harcı istisnasının uygulanamayacağı sonucuna varılmıştır” diyerek mahkeme kararını bozmuştur. Bu içtihat, alıcıların taşınmazı kimden aldıklarına (arsa sahibi mi, müteahhit mi) çok dikkat etmeleri gerektiğini kanıtlamaktadır.
• Danıştay 9. Dairesi (E. 2021/1732, K. 2022/1038): Ataşehir’de yer alan bir kentsel dönüşüm projesinde, riskli yapı şerhi bulunan taşınmazların satışında ödenen 403 Bin TL tapu harcının iadesi talebiyle açılan davada; 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun genel hükümlerinin ötesinde, özel kanun niteliğindeki 6306 sayılı Kanun’un öncelikle uygulanması gerektiği Normlar Hiyerarşisi bağlamında teyit edilmiş ve vatandaştan alınan harcın iadesine karar veren mahkeme hükmü onanmıştır.
• Danıştay 9. Dairesi, E. 2021/1107, K. 2022/4804): Müteahhitler tarafından gerçekleştirilen ilk satışların, hem 2018 yılındaki yasa değişikliği öncesinde hem de sonrasında harçtan istisna olduğunu, malik veya müteahhit ayrımı yapılmaksızın bu işlemlerin teşvik kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.
• Danıştay 9. Dairesi, E. 2023/7338, K. 2024/457): 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan içerisinde bulunan taşınmaza ilişkin düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan damga vergisi ve noter harcının iadesine karar veren yerel mahkeme kararını onamıştır.

4.3. Yerel Mahkeme Kararları

• İstanbul 1. Vergi Mahkemesi, E. 2026/129, K. 2026/1077 (20.05.2026): “Avrupa Konutları Yamanevler” projesinde müteahhit firma Artaş İnşaat’tan taşınmaz satın alan davacı adına yapılan cezalı tapu harcı tarhiyatını, işlemin müteahhit tarafından gerçekleştirilen bir “ilk satış” olduğu gerekçesiyle iptal etmiştir.
• İstanbul 13. Vergi Mahkemesi, E. 2026/179, K. 2026/1645 (16.04.2026): Aynı projede taşınmazı arsa maliki Oryataş İnşaat’tan satın alan davacı açısından, tapu harcı aslını onamış, ancak işlemin tapuda harçsız yapılmış olmasını bir “yanılma” olarak kabul ederek vergi ziyaı cezasını iptal etmiştir.

5. Alt Yüklenici (Taşeron) Devirleri ve Noter/Damga Vergisi Boyutu

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK), uyuşmazlığın salt tapu harcı ile sınırlı kalmadığını, noter harçları ve damga vergisini de kapsadığını E. 2020/570, K. 2021/374 sayılı kararıyla derinlemesine incelemiştir. 6306 sayılı Kanun, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” gibi kağıtları damga vergisinden ve noter harcından istisna tutmuştur.

Daha da önemlisi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 205 (Sözleşmenin Devri) ve madde 471 (Eser Sözleşmesi- İşin başkasına yaptırılması) bağlamında; asıl yüklenici konumundaki müteahhidin, inşaatın yapım işini bir alt yükleniciye (taşerona) devretmesi durumunda da vergi muafiyetinin devam edip etmeyeceği tartışılmıştır. VDDK; kentsel dönüşüm süreçlerinde taşeron uygulamasının ticari hayatın ayrılmaz bir parçası olduğunu, bu devirlere istisna uygulanmamasının dolaylı olarak riskli yapı sahibine mali külfet yükleyeceğini belirterek, sözleşmeyi devralan alt yüklenicilerin taraf olduğu kağıtların da damga vergisi ve harç istisnasına tabi olması gerektiğine hükmetmiştir.

6. Vergi Ziyaı Cezası ve VUK md. 369 “Yanılma” Hükmü

6.1. Vergi Ziyaı Cezasının Hukuki Dayanağı

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 341. maddesinde vergi ziyaı, “mükellefin veya sorumlunun vergilendirme ile ilgili ödevlerini zamanında yerine getirmemesi veya eksik yerine getirmesi yüzünden verginin zamanında tahakkuk ettirilmemesini veya eksik tahakkuk ettirilmesini” ifade eder. 344. madde uyarınca ise vergi ziyaına sebebiyet verenlere %25 oranında vergi ziyaı cezası kesilir.

6.2. VUK md. 369’da Düzenlenen “Yanılma” Hali

VUK’un 369. maddesi, “Yetkili makamların mükellefin kendisine yazı ile yanlış izahat vermiş olmaları veya bir hükmün uygulanma tarzına ilişkin bir içtihadın değişmiş olması halinde vergi cezası kesilmez ve gecikme faizi hesaplanmaz.” hükmünü içermektedir.

6.3. Uygulamada “Yanılma” Halinin Kabulü

Müteahhit değil de doğrudan arsa sahibinden bir kentsel dönüşüm projesi satın alan vatandaşların durumu, 2018 yılındaki yasa değişikliği sonrasında hukuken zayıflamış olsa da bu vatandaşlara gönderilen ceza ihbarnameleri haksız ve dayanaksızdır. Hazine ve Maliye Bakanlığı, ödenmeyen tapu harcının aslına ek olarak, mükellefler adına VUK md. 341 ve 344 uyarınca %25 oranında “Vergi Ziyaı Cezası” (vergi kaybı cezası) kesmektedir.

Ancak hukuk devleti ilkesi gereği, devletin kendi kurumlarının yaptığı bir işlemin bedeli vatandaşa ceza olarak ödetilemez. Mülkiyetin devri esnasında, devletin bu konudaki yegâne yetkili organı olan Tapu Müdürlüğü personeli, taşınmazın üzerinde bulunan “6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır” şerhini görmüş, kanunu kendince yorumlamış ve işlemi harç tahsil etmeden gerçekleştirmiştir. İşlemin tarafı olan vatandaşın burada tapu memuruna sahte bir belge sunması, gerçeğe aykırı bir beyanda bulunması veya hileli bir muameleye (işleme) girişmesi söz konusu değildir.

Bu noktada 213 sayılı VUK’un 369. maddesinde yer alan “Yanılma ve Görüş Değişikliği” kurumu mükellefin en büyük güvencesidir. İlgili madde, yetkili makamların bir hükmün uygulanma tarzına ilişkin içtihadının değişmiş olması veya yanlış izahat vermiş olması halinde mükellefe vergi cezası kesilemeyeceğini ve gecikme faizi hesaplanamayacağını emreder.

Nitekim İstanbul 13. Vergi Mahkemesi (E. 2026/179, K. 2026/1645), Oryataş İnşaat projesine ilişkin verdiği kararda bu ilkeyi harfiyen uygulamış ve : “Dava konusu cezalı tarhiyata konu taşınmaz satışının… ilgili Tapu Müdürlüğünce kanun hükmünün yanlış yorumlanması suretiyle tapu harçlarının tahsil edilmediği anlaşılmakla, 213 sayılı Kanun’un 369. maddesinde öngörülen yanılma veya görüş değişikliğine ilişkin şartların olayda mevcut olduğu sonucuna varılmıştır. Bu durumda, davacı adına kesilen vergi ziyaı cezasında hukuka uygunluk bulunmamakta olup, bu husus tapu harcı üzerinden alınacak gecikme faizi yönünden de geçerlidir” gerekçesiyle cezanın iptaline karar verilmiştir.

Bu emsal karar göstermektedir ki; alıcı taşınmazı kimden almış olursa olsun, şayet tapu müdürlüğü harç almadan işlemi tamamlamışsa, idarenin sonradan kestiği %25’lik vergi ziyaı cezasının iptali Vergi Mahkemelerinde açılacak bir dava ile kesin olarak mümkündür.

7. İade Edilecek Tapu Harcına Hangi Faiz Oranı Uygulanır? (Gecikme Zammı vs. Tecil Faizi)

Vatandaşların açtığı iade davalarında en çok tartışılan hususlardan biri de devletin haksız yere tahsil ettiği harcı vatandaşa geri öderken hangi faiz oranını kullanacağıdır.

Danıştay VDDK, 2022/682 E., 2023/491 K. sayılı güncel kararında bu konudaki hukuki dengeyi netleştirmiştir. Vergi Mahkemeleri ve Bölge İdare Mahkemeleri, devletin vergi alacağını tahsil ederken yüksek oranda “Gecikme Zammı” uyguladığını, vatandaşa iade yaparken ise daha düşük olan “Tecil Faizi” ödemesinin mülkiyet hakkını ihlal ettiğini ve adil dengeyi bozduğunu belirterek iadelerin gecikme zammı oranıyla yapılmasına hükmetmiştir.

Ancak Danıştay VDDK, 213 sayılı VUK’un 112. maddesinin (4) numaralı fıkrasının kanuni emri karşısında hâkimin yasa yerine geçerek kural koyamayacağını belirterek; tahsil tarihinden itibaren iade tarihine kadar 6183 sayılı Kanun’da belirlenen “Tecil Faizi” oranında hesaplanacak faizin ödenmesi gerektiğine, mahkemelerin gecikme zammı üzerinden faiz hesaplamasının hukuka aykırı olduğuna nihai olarak hükmetmiştir.

8. Kentsel Dönüşüm Tapu Harcı İadesi Davası Nasıl Açılır? Şartları ve İYUK Usulleri

Kentsel dönüşüm projelerinden alınan dairelere ilişkin yersiz ödenen tapu harçlarının iadesi veya sonradan gönderilen ihbarnamelerin iptali, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) kapsamında sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabidir. Dava açma süreçleri, olayın oluş biçimine göre ikiye ayrılır:

8.1. Senaryo 1: Tapu Devri Sırasında Harcı Kendi Cebinden Peşin Ödeyenler (İade Süreci)

Tapu memuru, muafiyeti uygulamadıysa ve tapu devrini gerçekleştirmek için mecburen harç ödediyseniz, doğrudan mahkemeye gidemezsiniz. Ön şart olarak Vergi Usul Kanunu madde 116-124 kapsamında “Düzeltme ve Şikâyet” yolunu tüketmeniz gerekir.

• Süre: Vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından başlayarak 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde ilgili Vergi Dairesine “Düzeltme Dilekçesi” verilir.
• Vergi dairesi bu talebi reddederse veya 30 gün içinde sessiz kalarak zımnen reddetmiş sayılırsa, Hazine ve Maliye Bakanlığı (Gelir İdaresi Başkanlığı) makamına “Şikâyet” başvurusunda bulunulur.
• Bakanlığın da ret (veya zımni ret) kararı üzerine, kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde yetkili Vergi Mahkemesinde “Düzeltme-Şikâyet Başvurusunun Reddi İşleminin İptali ve Ödenen Tutarın Tecil Faiziyle İadesi” davası açılır.

8.2. Senaryo 2: Yıllar Sonra Vergi/Ceza İhbarnamesi Gelenler (İptal Davası)

İşlem sırasında harç ödemediğiniz halde, Bakanlık müfettişlerinin raporu doğrultusunda evinize posta yoluyla veya elektronik tebligat ile “Vergi ve Ceza İhbarnamesi” gönderilmişse; düzeltme şikâyet yoluna gitmeye gerek yoktur.

• Süre: İhbarnamenin tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren 30 gün içinde doğrudan Vergi Mahkemesinde “Tarhiyatın Terkini (İptali)” davası açılmalıdır.
• Yürütmenin Durdurulması: İYUK md. 27/4 gereğince, vergi mahkemelerinde dava açılması, tahsil edilecek vergi ve cezaların tahsilatını kendiliğinden (kanun gereği) durdurur. Dolayısıyla dava sonuçlanana kadar e-haciz tehlikesi yaşamazsınız.

8.3. HMK 61 Uyarınca “Davanın İhbarı” ve Müteahhide Rücu Stratejisi

Açılacak iptal veya iade davalarında usuli bir zorunluluk olmasa da stratejik bir gereklilik vardır. İdari yargılama sürecinde, davanın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 61 delaletiyle asıl satıcı olan “Müteahhit Firmaya” ihbar edilmesi önemlidir.

Eğer dava aleyhinize sonuçlanır ve vergi dairesine harç ile birlikte mahkeme masraflarını ödemek zorunda kalırsanız, size “harçtan muaf” diyerek bu daireyi satan müteahhit firmaya karşı asliye hukuk mahkemelerinde “rücu davası” (ödediğiniz parayı geri alma davası) açmanız gerekecektir. Davanın en başından ihbar edilmesi, ileride müteahhidin “benim haberim olsaydı davayı kazanırdım” şeklindeki kötü niyetli savunmalarını bertaraf etmek içindir.

SONUÇ

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında müteahhit vasıtasıyla ilk elden taşınmaz satın alan vatandaşların tapu harcından istisna tutulması hem kanunun lafzına hem hukukun ruhuna hem de Vergi Usul Kanunu 3/B maddesinde vücut bulan “vergilendirmede gerçek mahiyet” ilkesine tam olarak uygundur. Vergi idarelerinin, sektörün finansman modeli olan hasılat paylaşımı sözleşmelerinin doğası gereği tapunun şeklen arsa maliki üzerinde kalmasını gerekçe göstererek yaptığı harç tarhiyatları ve kestiği %25’lik vergi ziyaı cezaları, yargıdan dönmektedir.

Hak sahiplerinin, idarenin bu tek taraflı tasarruflarına karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 günlük yasal süreyi geçirmeden idari yargı yollarına (Düzeltme-Şikâyet veya İptal Davası) başvurmaları, mülkiyet haklarının korunması ve devlete haksız yere ödenen meblağların tecil faiziyle birlikte iade alınması açısından stratejik ve zaruri bir adımdır.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm sürecinde vergi ve harç istisnasını daraltacak yorumlardan kaçınılması, Kanun’un amacına ve Anayasa’nın 73. maddesinde düzenlenen vergilendirmede kanunilik ilkesine uygun düşecektir. Yargı kararları, mükelleflerin bu konudaki haklarını korumaya devam etmektedir.

Av. Zekeriya YILMAZ