10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ
10 YILLIK UZAMA SÜRESİ NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ (TBK m.347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelere yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışla ilgili yasal bir takım sınırlamalar getirilmiştir.
Taraflar sözleşme ilk kurulduğunda genel hükümler bakımından aykırılık yoksa (“TBK m. 27-Kesin hükümsüzlük halleri; sözleşmenin kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusunun imkânsız olması”, “TBK m. 28 – Aşırı yararlanma”, “TBK m. 30 vd. İrade Bozuklukları, Yanılma, Aldatma, Korkutma”) kira bedelini ilk başta serbestçe belirleyebilirler. Fakat sözleşme kurulduktan sonra, yenilenen dönemlerde uygulanacak kira bedelleri ancak yasal sınırlar çerçevesinde geçerlidir. Örneğin sözleşmede kira artış oranın daha yüksek belirlenmiş olsa da ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Nitekim geçici ek düzenlemeyle konut kiralarına en yüksek yüzde yirmibeş artış yapılabilmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerine, taraf iradelerinden bağımsız olarak getirilen en önemli yasal kısıtlamalardan diğeri sözleşme sürelerine ilişkindir.
Örneğin kiraya verenler, başka bir neden yoksa sadece sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Diğer bir anlatımla konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi belirli süreli yapılmış olsa dahi, sözleşmede yazılı kira süresinin dolması, kira sözleşmesini kendiliğinden sonlandıramaz. (6098 s. TBK m.347)
Sadece kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak, sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin 1 yıl süreli imzalanan kira sözleşmesi, kiracı tarafından sona erdirilmemesi halinde aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. (Süresiz hale dönüşmez.)
Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin ilelebet devam etmesi söz konusu olamayacağından belli bir süre (10 yıl) geçtikten sonra herhangi bir gerekçe göstermeden, kiraya verene de sözleşmeyi sona erdirebilme imkânını tanınmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında “kiracının korunması ilkesi” gereği kiraya verenin kiracısını tahliye edebilme imkânı sadece kanunda sayılan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu sebepler yoksa kiracının TBK m.347’de açıklanan koşular dışında tahliyesi söz konusu değildir.
On yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye konusunda en önemli ve en çok karıştırılan husus söz konusu sürenine nasıl hesaplanacağı hususudur. On yıllık sürenin hesaplanmasında en önemli kriter, kira sözleşmesinin belirli mi yoksa belirsiz süreli mi yapıldığı ayrımıdır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde on yıllık sürenin hesaplanması:
Belirsiz süreli hazırlanmış olan konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmeleri kiraya verenler kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. (6098 S. TBK m. 347/II)
6098 s. TBK m. 329’da; “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir” hükmü yer almaktadır.
O halde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmede, kira süresine dair bir hüküm yoksa yani belirsiz süreli bir sözleşme söz konusu ise kira başlangıç tarihinden on yıl geçtikten sonra, üç ay öncesinden fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla altı aylık kira döneminin sonunda, başka herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bir örnekle açıklayacak olursak;
- Kira başlangıç tarihi: 10.04.2010
- On yıllık sürenin bitiş tarihi: 10.04.2020
- 3 Aylık fesih bildirim tarihi: 10.07.2020
- 6 aylık kira dönemi (on yıllık süreye bağlı sözleşmenin sona erme) tarihi: 10.10.2020
(Fesih bildirim tarihinin, kiracının eline fesih bildirimin ulaşacağı en son tarih olduğu unutulmamalıdır.)
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık sürenin hesaplanması:
6098 s. TBK m. 347/I’de;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”
hükmü yer almaktadır.
O halde şayet sözleşmede, kira süresi belirlenmişse, on yıllık süreye bağlı fesih prosedürü oldukça farklıdır.
Öncelikle sözleşmede belirlenen süre dolması daha sonra üzerinde o yıllık sürenin bitmesi ve nihayet bir yıllık uzama süresinin daha geçmesi ve 3 ay öncesinden de bildirimde bulunma şartı yerine getirilmesi gerekmektedir.
Bir örnekle açıklayacak olursak;
- Kira başlangıç tarihi: 10.04.2010
- Kira süresi: 1 yıl
- Normal kira süresinin bitiş (on yıllık sürenin başlangıç) tarihi: 10.04.2021
- On yıllık süreyi izleyen 1 yılın (sözleşmenin sona erme) tarihi: 10.04.2022
- 6 aylık kira dönemi (sözleşmenin sona erme) tarihi: 10.01.2020
(Fesih bildirim tarihinin, kiracının eline fesih bildirimin ulaşacağı en son tarih olduğu unutulmamalıdır.)
SONUÇ:
6098 S. TBK m. 347’de, on yıllık süreye bağlı olarak, herhangi bir gerekçe göstermeden kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin nasıl sona erdirebileceği düzenlenmiştir.
Belirsiz süreli hazırlanmış olan konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmeleri kiraya verenler kiranın başlangıcından on yıl geçtikten 6 ay sonra, üç ay öncesinden fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Sözleşmenin belirli süreli olması halinde ise, sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kiraya verenler sözleşmeye son verebilir.
Dolayısıyla, 1 yıldan daha düşük belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bulunmadığı düşünüldüğünde, aynı başlangıç tarihli iki kira sözleşmesinden belirsiz süreli olanı diğerine göre en az 1,5 yıl daha erken sona ermektedir. Bu hususun bilinmesi, belir mi yoksa belirsiz süreli sözleşme mi tercih edilmelidir sorusuna açıklık getirmektedir.
Av. Arb. Zekeriya YILMAZ