Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin, kiralananın boşaltılacağına dair verilen taahhüde dayalı sona ermesine ilişkin düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1 maddesinde yer almaktadır:

6098 s. TBK m. 352/1- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un yazılı tahliye taahhüdüne ilişkin hükümlere getirilen eleştiriler ve Yargıtay uygulamaları doğrultusunda yeni bir düzenlemeye gidilmiştir. Kiracının vereceği yazılı tahliye taahhüdü, taşınmazın boşaltılmasının üstlenildiği tarihten itibaren bir ay içinde sözleşmeyi sona erdirmek için kiraya verene, kiracı aleyhine icraya başvurma ya da dava açma hakkı vermektedir.

TBK’da konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinin sona ermesi iki ana başlıkta açıklanmıştır. Bunlardan ilki 347’inci madde ve devamında ele alınan, “bildirim yoluyla” sözleşmenin sona erdirilmesidir. Diğeri ise “dava yoluyla” sözleşmenin sona erdirilmesidir.

“Dava yoluyla” kira sözleşmelerinin son erdirilmesi “kiraya verenden kaynaklanan sebepler” ve “kiracıdan kaynaklanan sebepler” olmak üzere ikiye ayrılmıştır.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler; “kiraya verenin gereksinimi, kiralananın yeniden inşa ve imarı” ile ”yeni malikin gereksinimi” olmak üzere iki başlık altında TBK m. 350 ve 351’de ele alınmıştır.

Bu yazının konusu olan yazılı tahliye taahhüdünün de yer aldığı, “kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ise 352’inci maddede, birbirinden bağımsız olan üç fıkra altında düzenlenmiştir.

Bunlardan birincisi, konumuz olan kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesidir.

İkincisi, kira bedelini zamanında ödemeyen kiracının aynı kira dönemi içinde yazılı olarak kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması üzerine kiraya verenin dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilmesidir.

Üçüncüsü ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya verenin, sözleşmenin kurulma anında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde kira sözleşmesini sona erdirebilmesidir.

Tahliye taahhüdü, kiracının kiraya verene, kiralananın teslim edilmesinden sonra belli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair verdiği yazılı taahhüttü konu alan kiracı ile kiraya veren arasında kurulan bir sözleşmedir.

2) TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

a- Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması gerekir.

Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi için herhangi bir şekil zorunluluğu getirilmemiştir. Kira sözleşmesi sözlü, adi yazılı ya da resmi şekilde yapılmış olabilir. Buna karşılık tahliye taahhüdü ise yazılı şekilde yapılmış olmalıdır. Tahliye taahhüdünün yazılı yapılması geçerlilik şartı olduğundan sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kira sözleşmesi sona erdirilemez ve kiralananın tahliyesi talep edilemez. Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılması yeterli olup, resmi şekil şartı aranmaz. Tahliye taahhüdünün resmi şekilde noterde düzenlenmesi ya da onaylanması halinde imza inkârı söz konusu olamayacağından, ispat kuvveti ve uyuşmazlığın çözümünün uzamasının engellenmesi bakımından resmi şekil tercih edilebilir.

b- Tahliye taahhüdünün bizzat kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmesi gerekir

Tahliye taahhüdünün kiracı veya yetkili temsilcisi dışında başka bir kimsenin örneğin kiracı ile birlikte yaşayan eşinin, babasının ya da annesinin verdiği yazılı tahliye taahhüdü geçerli değildir. Bununla birlikte geçerli bir tahliye taahhüdü verildikten sonra kiracının vefatı durumunda, tahliye taahhüdü, kiracının mirasçıları bakımından da geçerliliğini koruyacaktır.

Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde, kiracıların tamamının birlikte ya da ayrı ayrı tahliye taahhüdünde bulunmaları zorunludur. Bununla birlikte kira sözleşmesinde, kiracılardan birine tek başına yazılı tahliye taahhüdünde bulunabileceğine dair yetki verilmesi halinde söz konusu yetkilendirme geçerli olacağından yalnız yetki verilen kiracının taahhütte bulunulması yeterli olacaktır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194’de yer alan hükme göre, aile konutu ile ilgili kira sözleşmelerinde, sözleşmeye tek başına taraf olan eş, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Öğretide bu maddenin yazılı tahliye taahhüdünü de kapsadığı zira yazılı tahliye taahhüdünün de fesih ile aynı sonucu doğurduğu ifade edilmektedir.

Diğer taraftan anılan maddenin dördüncü fıkrasına göre, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesine sonradan diğer eşin taraf olması ya da eşlerin en başta sözleşmeyi birlikte yapmaları halinde, yukarıda belirtildiği üzere, kiracıların tamamının yazılı tahliye taahhüdünde bulunulması geçerlilik şartı olduğundan bu durumda, aile konutuna özel hususların tartışılmasını bir önemi kalmamaktadır.

Tahliye taahhüdünün vekil vasıtasıyla verilebilmesi için vekâletnamede, özel bir yetkiye gerek olup olmadığı tartışmalı olup tahliye taahhüdünün kiracının aleyhine işlemlerden olması nedeniyle olağan işlemlerden kabul edilemeyeceği de göz önünde bulundurulduğunda, vekâletnamede özel yetkinin aranması yerinde olacaktır.

Kiracının bir tüzel kişi olması halinde yazılı tahliye taahhüdünün, şirketi temsil ve ilzama yetkili organ ya da temsilcileri vasıtasıyla verilmiş olması gereklidir.

c – Tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olması gerekir

TBK m. 352’nin açık hükmü gereği, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekmektedir. Tahliye tarihinin, gün ay ve yıl olarak belirlenebileceği gibi tereddüte mahal bırakmayacak şekilde belirlenmesi halinde de taahhüt geçerli olacaktır. Kira süresinin bitiminden önceki veya sonraki bir tarih tahliye tarihi olarak belirlenebilir.

ç- Tahliye taahhüdü, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi gerekir

TBK’dan önce, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 04/10/1944 tarihli 1944/15,20 E. 1944/28 K. sayılı kararı uyarınca kira ilişkisi kurulmadan ya da kira ilişkisi kurulurken alınan tahliye taahhütleri, kiracının serbest iradesine dayanmadığından geçerli kabul edilmiyordu.

TBK m.352/1’de tahliye taahhüdünün “kiralananın teslim edilmesinden sonra” verilmesi gerektiği açıkça ifade edilmiştir. Dolayısıyla yazlı tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarından biri de; “taahhüdün en erken, kira sözleşmesinin imzalanıp, kiralananın, sözleşmeye uygun şekilde kullanımı için kiracıya teslim edilmesinden sonra” verilmiş olmasıdır. Kira ilişkisi kurulmadan veya kira ilişkisi kurulurken diğer bir anlatımla henüz kiralana kiracıya teslim edilmeden alınan yazılı tahliye taahhütleri geçerli olmayacaktır.

3) ŞARTA BAĞLI TAHLİYE TAAHHÜDÜ

Tahliye taahhüdünün şarta bağlı olarak yapılabilmesinin önünde herhangi bir hukuki engel bulunmamaktadır. Öğretide de benzer şekilde tahliye taahhüdünün şarta bağlı olarak yapılabileceği görüşü kabul edilmektedir. Sair sözleşmelerde olduğu gibi tahliye taahhütleri de şarta bağlı olarak yapılabilir ve taahhüt, şart gerçekleştikten sonra hüküm ifade eder. Şart gerçekleşmez ise tahliye taahhüde dayanılarak herhangi bir talepte bulunulamaz. Diğer taraftan öğretide, tahliye tarihinin belirliliği ilkesini ortadan kaldıran şartların söz konusu olduğu tahliye taahhütlerinin geçerli olmadığı ileri sürülmüştür.

4) TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE CEZAİ ŞART

Tahliye taahhüdünde cezai şartın kararlaştırılabilir. Cezai şart, TBK m. 346’da geçen “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” kapsamına girmez. Nitekim yazılı tahliye taahhüdü ayrı bir sözleşme olup, cezai şart hususu, TBK m. 179 hükmüne göre değerlendirilecektir. Buna göre, “bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.”

Nitekim Yargıtay 6’ıncı Hukuk Dairesi’nin bir kararında da tahliye taahhüdündeki cezai şartın geçerli olduğu hükme bağlanmıştır:

“…01.03.2008 tarihinde davacı kiraya verene tahliye taahhüdü verilmiş, tahliye taahhü-dünde davalı kiracı kiralananı 31.12.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettikten sonra devamında “kiracı mecuru 31.12.2010 tarihinde tahliye etmezse tahliye tarihinden önceki aylık kira bedelinin 3 katı miktarında aylık ödemeyi kabul ve taahhüt eder” denilmiştir. İlgili taahhüt cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir. Bu nedenle davalı kiracıyı bağlar. Davalı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmemiştir. Bu nedenle mahkemece, tahliye taahhüdündeki düzenleme gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır…” (Yargıtay 6. H.D. 02/07/2014 tarih 16564 E./ 8813 K.)

5. YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANILARAK KİRACININ TAHLİYESİ

TBK 352/1’e göre geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne rağmen, belirlenen tarihte kiracı tarafından kiralanan boşaltılmamış ise “…kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.

Tahliye için icra yolunun tercih edilmesi halinde; kiraya verenin, kiralanın boşaltılması taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı aleyhine icra takibine başlaması gerekmektedir. İİK’nın 272’inci maddesi gereğince icra müdürlüğü tarafından kiracıya taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye ve teslimine dair bir ödeme emri düzenlenip gönderilecektir. Kiracı ödeme emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz edilebilir. Ödeme emrine itiraz edilir ise icra hukuk mahkemesinden itirazın iptali talep edilebileceği gibi genel mahkemelerde tahliye taahhüdüne istinaden tahliye davası da açılabilir. Kiracı tarafından süresi içerisinde ödeme emrine itiraz edilmez ya da itiraz reddedilir ise taşınmaz 15 günlük sürenin sonunda zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.

Tahliye için dava açılması yolunu tercih edilirse; taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekmektedir.

Diğer taraftan, TBK m. 353’ün hükmü gereği “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”. Buna göre, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde, taahhüdün yerine getirilmemesi halinde kiracıya dava açılacağına dair yazılı olarak bildirimde bulunulması halinde dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır.

Ayrıca, taahhüdünü yerine getirmeyen kiracı aleyhine taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde icra takibinde bulunulması ve kiracının da imzasını inkâr etmesi halinde, söz konusu icra takibi, yazılı bildirim niteliğinde olduğundan kiraya verenin dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı kabul edilmektedir.

TBK m. 352’de öngörülen 1 aylık süre hak düşürücü süre olup, taahhüdünü ihlal eden kiracının tahliyesi için icra takibi ya da tahliye davası yoluna başvurulmaması halinde, kiraya verenin kiralananın tahliyesi için yasal yollara başvurma hakkı düşmüş olacaktır.