KİRA BEDELİNİN TESPİTİ (BELİRLENMESİ) DAVASI

GİRİŞ

Kira sözleşmesi imzalanırken kira bedelini taraflar serbestçe belirleyebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alan genel hükümlere göre bir takım sınırlamalar (“TBK m. 27-Kesin hükümsüzlük halleri; sözleşmenin kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusunun imkânsız olması”, “TBK m. 28 – Aşırı yararlanma”, “TBK m. 30 vd. İrade Bozuklukları, Yanılma, Aldatma, Korkutma”) dışında bir kısıtlama söz konusu değildir.

Fakat kira sözleşmeleri çok geniş kesimleri ilgilendiren bir hukuki işlem olduğundan ve bilhassa yüksek enflasyon dönemlerinde, toplumsal yönü ve sonuçlarının çok etkili olmasından dolayı kira bedellerinin sonraki yıllardaki artış oranları konusunda kanun koyucunun ve yargının müdahaleleri olmaktadır.

Genel olarak belirli bir süreye göre imzalan sözleşmeler sürenin bitiminde, tarafların iradelerine bağlı şekilde doğal olarak sona erer. Oysa TBK m. 347 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme belirli süreli yapılmış olsa dahi, sözleşmenin süresinin dolması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmemektedir. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Her ne kadar kanun metninde “aynı koşullarla” ibaresi kullanılmış olsa da, bunun istisnası kira bedelidir. Nitekim bu husus TBK m. 343’te “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” denilerek hüküm altına alınmıştır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında “kiracının korunması ilkesi” gereği kiraya verenin kiracısını tahliye edebilme imkânı sadece Kanunda sayılan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu sebepler yoksa kiracının TBK m.347’de açıklanan koşular dışında tahliyesi mümkün değildir.

TBK m.347 hükmü kapsamında;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde; on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

İşte bu şekilde kira ilişkisinin kiraya verenin arzusu dışında, uzun yıllar sürmesi ihtimali bulunduğundan, yüksek enflasyona rağmen kira bedelinin bütün bu süre boyunca aynı kalması ise mümkün değildir. Bu durumda kira bedelinin belirlenmesi sorunu ortaya çıkmaktadır.

TBK’nın yürürlüğe girmesinden önceki dönemde, kira bedellerindeki artış meselesi yasal olarak düzenlenmediği için bu konu Yargıtay kararları ile çözülmüştür. TBK ile birlikte artık kira bedelinin belirlenmesi yasal bir zemine kavuşmuştur. Hemen belirtelim ki, TBK m. 344 kapsamında kira bedelinin belirlenmesine konusu, sadece konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerdir.

Ayrıca, kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, TBK’nın bazı hükümlerini 8 yıl süre ile ertelenmişti. Bu süre 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren sona erdiğinden, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiraları ile konut kiraları bakımından da bir ayrım kalmamıştır.

YENİLENEN DÖNEME İLİŞKİN KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN ESASLAR

(A) TÜRK LİRASI ÜZERİNDEN İMZALANAN SÖZLEŞMELER

(1) SÖZLEŞMEDE ARTIŞLA İLGİLİ HÜKÜM VARSA

(a) YENİLENME DÖNEMİNDEKİ ARTIŞLAR

“TBK m. 344/1 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

• Sadece ilk uzama yılı için değil, kira ilişkisi devam ettiği sürece uygulanır.
• Belirli ya da belirsiz süreli sözleşmeler için geçerlidir.
• Sözleşmede TÜFE’nin altında bir oran belirlenmişse, tüm uzama yılları için geçerlidir.
• Sözleşmede TÜFE’nin üstünde bir oran belirlenmişse, arış oranı TÜFE ile sınırlıdır.

(b) SÖZLEŞME SÜRESİ İÇİNDEKİ ARTIŞLAR

Kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması halinde, her yıl artışın yapılıp yapılmayacağı hususu taraflarca sözleşmede belirlenebilir. Sözleşmede, sözleşme süresi boyunca herhangi bir artış yapılması yönünde bir hüküm yoksa bu halde belirlenen süre dolmadan önce kira bedelinde bir artış talep edilemez. Bunun tek istisnası ise TBK m. 344/III uyarınca her beş yılda bir mahkemeden rayiç bedelin tespitinin istenebilmesidir.

Şayet sözleşmede, kira bedelinde her yıl bir artış yapılması ön görülmüşse, sözleşme süresi içerisinde kararlaştırılan artışlar bakımından da TBK m. 344/I’de getirilen sınırlandırmalar geçerli olacaktır.

Dolayısıyla örneğin 5 yıllık bir kira sözleşmesinde, kira bedeli ilk yıl 2.000 TL, ikinci yıl 4.000 TL, üçüncü yıl 7.000 TL şeklinde belirlenmişse, ilk yıldan sonraki kira bedelleri ancak TBK m. 344/1 kapsamında ancak TÜFE oranında geçerli olacaktır.

Aynı şekilde sözleşmede, kira bedelindeki artışın iki yılda bir yapılacağı öngörülmesi halinde de ikinci yıl yapılacak artış da her halükarda TÜFE endeksiyle sınırlı olacaktır. Kiraya veren, artış oranın, her ne kadar TÜFE’nin üzerinde olsa da iki yıldır artış yapmadığını ileri sürse de mahkemece dikkate alınmayacaktır.

(2) SÖZLEŞMEDE ARTIŞ ORANIYLA İLGİLİ HÜKÜM YOKSA

TBK m. 344/II uyarınca;

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Sözleşmede artış yapılacağı yazılmış fakat ne şekilde yapılacağı belirlenmemişse hakim, TÜFE’nin üstünde bir artış oranı belirleyemez.

Yargıtay’ın, eski kanun döneminde yasada böyle bir sınırlama bulunmamakla birlikte, kira artışını %65 ile sınırlandırdığı görülmekteydi.

(B) YABANCI PARA ÜZERİNDEN İMZALANAN SÖZLEŞMELER

13.09.2018 tarihli R.G.’de yayınlanarak yürürlüğe giren Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da Değişiklik Yapılmasına İlişkin Karar uyarınca 32 Sayılı Karar’ın 4. maddesine (g) bendi eklenmiş ve içinde kira sözleşmelerinin de bulunduğu bazı sözleşmeler bakımından yabancı para ile veya yabancı paraya endeksli sözleşme akdetme yasağı getirilmiştir.

TBK m. 344/IV uyarınca;

“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Böylelikle kanunun emredici hükmü gereği, beş yıl süre boyunca yabancı para üzerinden belirlenmiş kira bedelinde artışı yasaklanmıştır.

BEŞİNCİ YILDAN SONRAKİ DÖNEM İÇİN KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

1 – TBK m. 344/III gereği;

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

2 – KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) TALEP ZAMANI

Sözleşme süresine bakılmaksızın, sözleşmenin kurulmasının üzerinden beş yıl geçtikten sonra, altıncı yıl için geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilmektedir. Burada esas olan uzama yılı değil toplam kira yılıdır. Diğer bir anlatımla, sözleşmenin kaç yıllık yapıldığını bir önemi yoktur.

Farklı ihtimallere göre açıklayacak olursak;

• Bir yıllık kira sözleşmesi; dört yıllık uzama süresinin sonunda (1+4), beşinci uzama yılı için (altıncı kira yılına ait),
• Üç yıllık kira sözleşmesi; iki yıllık uzama süresinin sonunda (3+2), üçüncü uzama yılı için (altıncı kira yılına ait),
• Beş yıllık kira sözleşmesi; beş yıllık normal kira süresinin sonunda, birinci uzama yılı için (altıncı kira yılına ait),
• Sekiz yıllık kira sözleşmesi; beş yıllık normal kira süresinin sonunda, henüz uzama yılı yok (altıncı kira yılına ait),

TBK m. 344/III uyarınca, kira bedelinin tespiti (belirlenmesi) istenebilmektedir. Söz konusu belirlemeler yine beş yıl ile sınırlıdır.

Örneğin başlangıçta yapılan sekiz yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması üzerine, beş yılın sonunda altıncı kira yılı için kira bedelinin TBK m. 344/III uyarınca tespiti istenebilecektir.

3 – KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNDE ESAS ALINACAK KRİTERLER

(a) TÜFE’DEKİ ONİKİ AYLIK ORTALAMALARA GÖRE DEĞİŞİM ORANI

Öncelikle, kiranın başlangıcından itibaren, TÜFE’deki oranlara göre artış yapılması halinde olması gereken bedel tespit edilir.

Güncel en önemli tartışma, TBK’ya eklenen geçici madde ile (GEÇİCİ MADDE 1- (Ek:8/6/2022-7409/4 md.) kira artış oranlarına getirilen % 25 ‘lik sınırlamanın, TBK m. 344/III kapsamında açılan tespit/belirleme davalarında dikkate alınıp alınmayacağı hususudur.

Anılan geçici maddeye göre;

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Kanun metninde, kira artış maddesi bulunmayan bir konut kirası sözleşmesine rastlamak hemen imkânsız olduğu için pratikte hiçbir karşılığı bulunmayan TBK 344/II hükmüne atıf yapılmıştır.

Oysa bu düzenlemenin asıl amacı, fahiş kira artışlarının önüne geçmek olduğundan şimdilerde yaygın şekilde açılan TBK 344/III hükmü kapsamında 5 yıllık süre sonunda açılan kira tespit/belirleme davalarında hâkimlerin emsal kiraları dikkate alarak yüksek miktarda kira artışı kararları vermesini engellenmesi için söz konusu üçüncü fıkraya atıf yapılması gerekirdi.

Bu hususta Yargıtay’ın kanunun lafzından ziyade amacının esas alınarak, en azından TÜFE ile birlikte % 25’lik yasal sınırlamanın da dikkate alınması gerektiği yönünde görüş bildireceğini tahmin ediyoruz.

(b) KİRALANANIN DURUMU

Kiralananın yaşı, metre karesi, kullanılan malzemeler, örneğin asansörlü olup olmaması vb. nitelikler dikkate alınır.

(c) EMSAL (RAYİÇ) KİRA BEDELLERİ

Emsal (rayiç) bedeller, kiralanan yer civarında olan ve kiralananla aynı nitelikteki güncel kira sözleşmelerindeki kira bedelleridir.

Yargıtay kararlarında, özellikler güncel durumu da ilgilendirmesi bakımından, emsal kira bedelinin tespitinde önemle vurgulanan bir diğer husus ise emsal kira bedellerinin olağan koşullar altında düzenlenen kira sözleşmeleri dikkate alınmak suretiyle belirlenmesi gerektiği hususudur.

(ç) HAKKANİYET İNDİRİMİ

Kanun metninden hâkimin, “TÜFE oranı (ve güncel %25’lik yasal artış sınırlaması)”, “kiralananın durumu” ve “emsal kira bedelleri göz önünde tutularak” bir bedel belirlendikten sonra son olarak hakkaniyete uygun bir indirim yapılmak suretiyle nihai kira bedelinin tespit edilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

Yargıtay kararları da dikkate alındığında;

Kiralanın bulunduğu bölgedeki nüfus artışına karşılık yeteri kadar konut ve işyeri bulunup bulunmadığı; daha önceki kira bedellerinin belirlendiği zamandan bu yana dek toptan eşya fiyatlarında artış olup olmadığı; memur maaş katsayılarında ve asgari ücretlerde ne kadar artış olduğu ve bu artışların kira rayicine ne kadar etki yaptığı, kira süresi (eski kiracı indirimi), kira bedellerindeki normal olmayan fahiş artışlar vs. kriterler de göz önünde bulundurularak, hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira bedeli belirlemesi gerekmektedir.

 

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) İLE İLGİLİ KISA BİLGİLER

• Kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkûmiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır.
• Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir.
• Hâkim takdiri ile % 5 – 20 oranında HAKKANİYET İNDİRİMİ yapılarak yeni kira bedeli tespit edilir.
• Artışın, yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için;
  (a) Sözleşmede artış yoksa; yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte; dava açılmışsa ya da yazılı bildirimde (ihtar) bulunulmuş ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmışsa yeni belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren talep halinde geçerli olacaktır.
  (b) Sözleşmede artış şartı varsa; ihtara gerek kalmaksızın, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açıldığında, belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren talep halinde geçerli olacaktır.
• Sözleşmede, “kira bedeli tespit davası açılmayacaktır” hükmü, 1 uzama dönemi için geçerlidir.
• Tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur.
• Dava açıldıktan sonra tahliye gerçekleşmişse, tahliye tarihine kadarki dönem için tespitin yapılması gerekir.
• Karşı taraf vekâlet ücretleri, kira bedeli farkının 1 YILLIK TUTARI üzerinden nispi; dava harcı ise tespit edilen 1 AYLIK KİRA BEDELİ FARKI üzerinden belirlenir.
• Hakkaniyete göre belirlenen kira bedeli endekse göre belirlenenden az olamaz.
• Yeni malik, akdi halef olarak eski malikin çektiği ihtardan ve açtığı davadan yararlanır.
• Davalı tarafından ödenen kira bedelinin, mahkemece hükmedilen bedelle aynı veya daha fazla olması halinde, Davalının dava açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama giderleri ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulamaz.
• Kira bedeli yabancı para ise 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. TBK m. 138’e göre uyarlama davası açılabilir.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarıyla ilgili kira tespit davalarında, taraflarına bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
• Sulh Hukuk Mahkemelerindeki kira uyuşmazlıklarından doğan dosya oranları %20-24 civarında iken şimdilerde bu oranın %40-50’lere ulaştığı söylemektedir.
• Daha önce 1,5-2 yıl gibi bir sürede kesinleşen kira tespit davalarında, artık ilk duruşma günü en erken 6-7 ay sonrasına verilmekte bu nedenle davaların 3-4 yıldan önce kesinleşmeyeceği öngörülmektedir.
• Konut kiralarıyla ilgili uyuşmazlıklarda henüz dava şartı (zorunlu) arabuluculuk yasalaşmamıştır. Bununla birlikte uyuşmazlıkların ihtiyari arabuluculukla çözülmesinin önünde bir engel yoktur.
• Her iki tarafın da tacir olduğu kira sözleşmelerinden doğan davalarda arabuluculuğa başvurmuş olmak dava şartıdır. (Zorunludur)

 

Av. Arb. Zekeriya YILMAZ