KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVASI VE EMSAL KİRA BEDELLERİ SORUNU

GİRİŞ

6098 s. TBK’da yer alan genel hükümler (“TBK m. 27-Kesin hükümsüzlük halleri; sözleşmenin kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusunun imkânsız olması”, “TBK m. 28 – Aşırı yararlanma”, “TBK m. 30 vd. İrade Bozuklukları, Yanılma, Aldatma, Korkutma”) dışında, kira sözleşmesini imzalayan taraflar, kira bedelini ilk başta serbestçe belirleyebilirler.

Bununla birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelere yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışla ilgili yasal bir takım sınırlamalar getirilmiştir. Aynı şekilde bu sözleşmelerin süreleriyle ilgili de taraf iradelerinden bağımsız olarak yasal bir takım düzenlemeler mevcuttur.

TBK m. 347 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme belirli süreli yapılmış olsa dahi, sözleşmenin süresinin dolması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmemektedir. Sadece kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak, sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin 1 yıl süreli imzalanan kira sözleşmesi, kiracı tarafından sona erdirilmemesi halinde aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. (Süresiz hale dönüşmez.)

Kanun metninde geçen “aynı koşullarla” ibaresinin istisnası kira bedelidir. Nitekim TBK m. 343’te; “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” denilerek bu husus hüküm altına alınmıştır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında “kiracının korunması ilkesi” gereği kiraya verenin kiracısını tahliye edebilme imkânı sadece Kanunda sayılan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu sebepler yoksa kiracının TBK m.347’de açıklanan koşular dışında tahliyesi söz konusu değildir.

10 YILLIK SÜRE (TBK m.347)

6098 S. TBK madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

6098 s. TBK m. 347’de, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinden önce sadece kiracı tarafından feshedilebileceği, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona erdiğini gerekçe göstererek kiraya verenin sözleşmeyi sona erdiremeyeceği belirtildikten sonra, kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilme imkânını düzenlemiştir. Buna göre;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde; on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

(6098 s. TBK m. 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.)

YENİLENEN KİRA DÖNEMLERİNE İLİŞKİN KİRA BEDELLERİNİN BELİRLENMESİ

Yukarıda açıklandığı üzere, kira sözleşmesini sona erdirecek başka yasal koşullar yoksa kira ilişkisinin, kiraya verenin arzusu dışında uzun yıllar (sözleşmede belirlenen süre + 10 yıl gibi) sürmesi ihtimali olduğundan ve kira bedeli de aynı kalamayacağı için yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi sorunu ortaya çıkmaktadır. Bu arada, yenilenen kira dönemlerinde, kira bedelinin belirlenmesi konusu, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusu olduğunu hatırlatmakta yarar var.

6098 s. TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce kira bedellerindeki artışla ilgili yasal düzenlenme bulunmadığı için bu konu Yargıtay kararları ile çözülürken, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 s. TBK ile birlikte artık kira bedelinin belirlenmesi farklı ihtimaller düşünülerek yasal bir zemine kavuşmuştur.

Diğer taraftan, kiracının TTK uyarınca tacir olarak sayıldığı kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, TBK’nın bazı hükümlerini 8 yıl süre ile ertelenmişti. Bu süre 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren sona erdiğinden, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiraları ile konut kiraları bakımından da bir ayrım kalmadığını unutmamak gerekir.

YENİLENEN KİRA DÖNEMLERİNE İLİŞKİN KİRA BEDELLERİNİN BELİRLENMESİNDE, EMSAL KİRA BEDELLERİ SORUNU (TBK M. 344)

6098 S. TBK m. 344 kapsamında, yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira bedellerinin belirlenmesi konusu, farklı sınıflandırmalara göre ayrıntılı olarak, “KİRA BEDELİNİN TESPİTİ (BELİRLENMESİ) DAVASI” başlığı altında açıklanmıştır. (https://istanbulhda.com/kira-bedelinin-tespiti-belirlenmesi-davasi/).

Bu nedenle tekrara düşmemek için kısaca özetlemek gerekirse:

• Sözleşmede, yenilenen dönemlerle ilgili artış oranı TÜFE’nin altında ise, sözleşmede yazan oran tüm uzama yılları için geçerlidir. TÜFE’nin üstünde bir oran belirlenmişse, arış oranı TÜFE ile sınırlıdır.
• Her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. (TBK m. 344/III)

Yargıtay kararlarında, kira başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık süredeki yenilenen kira dönemleri için “endeks dönemi” terimini kullanmaktadır. Beş yıldan sonrası için ise “hakkaniyet dönemi”, “nesafet dönemi”, “hakkaniyet ve nesafet dönemi” gibi terimler kullanmaktadır. (5 yıllık bu süre 6098 s. TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce 3 yıl idi.)

(Nesafet; hak ve adaleti sağlayabilmek için ve çatışan menfaatler arasındaki dengeyi koruyabilmek maksadıyla, “yazılı hukuk kurallarını yorumlayarak bir nevi toplumsal vicdana uygun hale getirmek” için kullanılan bir hukuk ilkesidir.)

Dolayısıyla mahkeme tarafından, söz konusu nesafet dönemleri için kira bedelleri;

• TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralanın durumu,
• Emsal kira bedelleri,

esas alınarak ortaya çıkan bedelden hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle, belirlenmektedir (tespit edilmektedir).

6098 s. TBK m. 344/III kapsamında, gerek Yargıtay gerekse İstinaf mahkemelerince (Bölge Adliye Mahkemeleri-BAM) tarafların emsal kira sözleşmelerini dava dosyasına sunmaları gerektiği belirtilmektedir.

“… Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda; davacı tarafından sunulan sözleşmelerin taşınmaza benzemediğinden emsal olarak alınamayacağı belirtilerek, internet üzerinden belirlenen 3 adet emsal taşınmaz, gezilip görülmeden, taşınmazın konumu, özellikleri dikkate alınarak boş olarak brüt 8.750TL kira bedeli getirebileceğini bildirmişlerdir. Dava konusu taşınmazın depo olmasına karşın, emsal olarak alınan taşınmazların ise depo olup olmadığı belirlenmediği, gezilip görülmediği ve dava konusu taşınmaza yakınlıkları tespit edilmediği görülmektedir. Bu haliyle alınan rapor hükme elverişli değildir.

Bu durumda; Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, emsaller keşifte gezilerek ve kiralanan ile karşılaştırılarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi heyeti raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru değildir. (YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 7612 Karar: 2019 / 1309 Karar Tarihi: 19.02.2019)

***

“… Tarafların varsa emsal kira sözleşmesi asılları veya onaylı örneklerini dosyaya sunmalarının sağlanması, inşaat müh., mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmesi, gerekirse bilirkişilerce re’sen emsal araştırması yapılmasının sağlanması, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp, elde edilen veriler somutlaştırılarak, kira parasına etki eden tüm nitelikleri yönünden dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmak, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmak suretiyle, dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının belirlenmesi, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken, mahkemece bunların yapılmamış olması dairemizce 6100 sayılı kanunun ilgili maddesinde belirtilen “tarafların davanın esasıyla ilgili gösterdikleri deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması” olarak değerlendirildiğinden davacının istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.

İncelenen dosyaya ibraz edilmiş olan 06/06/2016 tarihli bilirkişi raporunda heyetin, res’en emsal araştırması yaptığı, emsal olarak incelediği taşınmazların henüz kiraya verilmemiş, emlak sitelerinde ilan olarak yer alan taşınmazlar olduğu görülmektedir. Bu ilanların henüz birer icaba davet olduğu açıktır. (İcaba davette, bir kimsenin, başkalarının kendisine teklifte bulunmasını sağlayıcı ve sözleşme için görüşmelerin başlamasını amaçlayan beyanda bulunması söz konusudur. Bunun için, ya icapta bulunması gereken hususlardan bazıları eksik bırakılır ya da teklifle kesin olarak bağlı kalmama niyeti vurgulanır.) Geçerli bir kira sözleşmesinin konusu olmayan taşınmazın kira bedelinden de söz edilemeyeceği dikkate alınarak, bilirkişilerin res’en emsal olarak kabul ettiği ilândaki taşınmazların bedellerinin, dava konusu taşınmazın bedelinin belirlenmesinde kriter olmaması gerekir. Davalı vekilinin tespit edilen kira bedelinin miktarına ilişkin istinaf sebebi de bu sebeple yerinde bulunmuştur. ( İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 303 Karar: 2017 / 395 Karar Tarihi: 20.03.2017)

***

“… Somut olayda; Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Dava dışı … ile davalı kiracı arasında 20.3.2013 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi mevcuttur. Kira müddeti boş bırakılmıştır. Ancak kira başlangıcından itibaren 5 yıl geçerek hak ve nesafet dönemi başlamıştır. Dava, 7.2.2019 tarihinde süresinde açılmıştır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, hükme esas alınan iki kişilik bilirkişi raporunda emsal taşınmazlara ilişkin değerlendirme internet ortamında kira ilanları dikkate alınarak yapılmıştır. Emsal sözleşmeler temin edilip, mahkemece yeni bilirkişi heyetinden rapor alınarak yukarıda açıklanan ilkeler ışığında hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde eksik bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru değildir. (İzmir BAM 6. Hukuk Dairesi Esas: 2019 / 3393 Karar: 2020 / 825 Karar Tarihi: 23.06.2020)

Tarafların emsal kira sözleşmelerini her zaman temin edebilmelerinin mümkün olmaması bir yana, şu an güncel kira sözleşmelerin çok fahiş olduğu, makul ve gerçekçi kriterlerden çok uzak bir şekilde yeni kira bedellerinin oluştuğu ortadadır.

GÜNCEL EMSAL FÂHİŞ KİRA BEDELLERİ, TESPİT DAVALARINDA ESAS ALINABİLİR Mİ?

2022 yılının başında, Covid-19 Pandemisi bir taraftan sona ermeye başlarken diğer taraftan ekonomik etkilerini tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de kendini iyiden iyiye göstermeye başladı.

2021’in son aylarında %19-20 bandında olan TÜFE, 2022’in ilk aylarında % 50’liler, sonlarına doğru ise % 85’lere ulaştı. Elbette başta gıda fiyatlarındaki artış olmak üzere gerçek enflasyon rakamları çok daha yüksek gerçekleşti.

Bütün bunlara paralel olarak kira (ve aynı şekilde gayrimenkul satış) fiyatları benzeri görülmemiş şekilde sürekli arttı.

Hızlı kira artışlarının önüne geçebilmek amacıyla, 6098 s. TBK’ya eklenen geçici madde ile konut kiraları bakımından, 11/06/2022 ilâ 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde, en fazla % 25 artış yapılabileceği kuralı getirildi. (6098 s. TBK GEÇİCİ MADDE 1- (Ek:8/6/2022-7409/4 md.) Söz konusu süre 1/7/2024’e (bu tarihler dâhil) uzatılmıştır. (6098 S. TBK GEÇİCİ MADDE 2– (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.)

% 25’lik sınırlama mevcut devam eden kira sözleşmeleri için geçerli olurken yeni imzalan kira sözleşmeleriyle ilgili herhangi bir sınırlama ve düzenlemenin getirilmemiş olması, önceden devam edenle yeni kiralanan muadil konutlar arasında 4-5 kat gibi kabul edilemez farklar ortaya çıkarmıştır. Bu nedenle sadece devam eden kira sözleşmelerine getirilen % 25’lik sınırlama son derece yanlış bir düzenleme olup toplumsal adalete zarar vermiş ve mevcut sorunları daha da arttırmıştır. Meselenin bu yönü konumuzun dışında olduğu için şimdilik bu kadar değinmekle yetiniyoruz.

Kira bedellerindeki artışların ne denli fâhiş olduğunu anlamak için aşağıdaki tabloları birlikte inceleyelim.

TABLO – 1

TABLO-1’de; 20 Haziran 2018 tarih ve 2.000 TL bedelli bir kira sözleşmesinin, sözleşme tarihi itibariyle USD, altın ve asgari ücret cinsinden karşılıkları belirlenmiştir.

*

TABLO – 2

TABLO-2’de; 2018’den sonraki yenilenen kira dönemlerinde, kira artış oranları, döviz, altın, asgari ücret ve TÜFE parametrelerine göre ayrı ayrı hesaplanmıştır.

–

2023 yılı itibariyle söz konusu konutun (ya da emsallerinin) boş olarak yeni bir kira sözleşmesine konu olması halinde ortalama kira bedeli 18-20 bin TL civarındadır.

Oysa kira bedelini USD, altın, asgari ücret ve TÜFE’deki artışlara göre oranladığımızda güncel emsal değerlerin gerçekçi olmadığı, hiçbir açıklaması ve geçerli dayanağı olmayan fahiş rakamlar olduğu açıkça görülmektedir.

2018 yılında 2.000 TL olan kira bedelini, anılan parametrelere göre artışla 2023 yılındaki değeri yaklaşık 10-11 bin TL civarında olması makul olup 18-20 bin TL bandındaki güncel emsal rakamların izah ve kabul edilebilir bir yanı yoktur.

Her ne kadar başka bir yazının konu olsa da yeri gelmişken değinmek isterim ki, 6098 s. TBK m. 28’de, “Aşırı Yararlanma” başlığı altında, tüm sözleşmeler için geçerli olan genel bir hüküm yer almaktadır.

6098 s. TBK – III. Aşırı yararlanma MADDE 28- Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir.

Yargıtay içtihatlarında, rayiç bedellerin yüzde ellisini geçen bir rakamın belirlendiği sözleşmelerde aşırı yararlanmadan (fahiş gabinden) söz edilebileceği ortaya konulmaktadır. Örneğimize göre 10 bin TL olması gereken bir kira bedelinin 15 bin TL’nin üzerinde bir rakam belirlenmesi halinde, kiracını koşullarına uygun olarak açacağı dava ile ödediği fazla bedeli geri isteyebileceği, orantısızlığın giderilmesini isteyebileceği unutulmamalıdır.

SONUÇ:

6098 S. TBK m. 344’de, yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira bedellerinin nasıl belirleneceği düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren, her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. (TBK m. 344/III)

Dolayısıyla, söz konusu nesafet dönemleri için kira bedelleri mahkeme tarafından;

• TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralanın durumu,
• Emsal kira bedelleri,

dikkate alınarak ortaya çıkan bedelden hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle belirlenmektedir.

6098 s. TBK m. 344/III esas alınmak suretiyle, gerek Yargıtay gerekse İstinaf mahkemelerince (Bölge Adliye Mahkemeleri-BAM) tarafların emsal kira sözleşmelerini dava dosyasına sunmaları gerektiği belirtilmektedir.

Covid-19 Pandemisi sonrasında yükselen enflasyon ve pahalılık en fazla kira fiyatlarındaki artışta kendini gösterdi.

Sadece, mevcut devam eden kira sözleşmelerine getirilen % 25’lik sınırlama, sorunu azaltmak bir yana daha da içinden çıkılmaz bir hale getirdi. Nitekim bu uygulama sonrasında, eski kira sözleşmesine konu olanla yeni bir kira sözleşmesine konu olan muadil iki konutun kira bedelleri arasında 4-5 kat farkların ortaya çıkmasına neden oldu.

Kira bedellerindeki artışların ne denli fâhiş olduğunu anlamak için, aynı konutun boş olarak güncel yeni bir kira sözleşmesine konu olması halindeki kira bedeli ile eski devam eden kira sözleşmesine konu olması halinde, kira bedelindeki artışın, döviz, altın, asgari ücret ve TÜFE cinsinden göre ulaştığı rakamı kıyaslamak yeterli olacaktır. Neredeyse yüzde yüzlere varan farklar ortaya çıkmıştır.

Bu durumda;

6098 s. TBK m.344/III kapsamında açılmış olan kira belirlememe (tespit) davalarında, emsal kira bedellerinin dikkate alınırken, bu rakamların makul ve geçerli bir yanının olmadığı, döviz, altın, asgari ücret, TÜFE vb. kriterlere göre belirlenecek rakamlarla birlikte değerlendirilmesi gerektiği çok açıktır.

Av. Arb. Zekeriya YILMAZ