GİRİŞ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/1 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında, yeni dönem için kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor.

Esas itibariyle sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olsa da zayıf taraf kabul edilen kiracının korunması ilkesi gereği, kira artış oranına yasal bir üst sınır getirilmiş olup sözleşmede belirlenen artış oranı ancak yasal sınıra kadar geçerli olabiliyor. Örneğin sözleşmede artış oranı % 30 belirlendiyse ve TÜFE’deki on iki aylık ortalama % 40 ise sözleşme hükmü geçerli. Şayet TÜFE oranı, sözleşmede belirlenen %30 oranından daha düşük gerçeklemişse örneğin % 20 ise bu sefer sözleşme hükmü değil, TÜFE’deki daha düşük oran olan % 20 geçerli.

Söz konusu bu genel hüküm, 6098 s. TBK’ya eklenen geçici madde ile konut kiraları bakımından, ilk önce 11/06/2022 ilâ 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için askıya alındı ve bu geçici düzenleme ile kira bedelleri için en fazla % 25 artış yapılabileceği belirlendi.

Bunun sebebi, Covid-19 Pandemisi sonrasında yükselen enflasyonun etkisini en çok konut ve çatılı işyeri kira ve satış fiyatlarındaki artışlarda kendisini göstermesiydi. Konut kiraları özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde birden 2-3 kat arttı. Söz konusu fahiş kira artışlarının önüne geçebilmek için, anılan geçici düzenleme ile kira artışlarına % 25’lik bir sınırlama getirilmiş oldu.

Anayasamızın, 1’nci maddesinde devletin şekli “Türkiye Devleti bir Cumhuriyettir” denilmek suretiyle belirlendikten sonra, 2’inci maddede, cumhuriyetin nitelikleri açıklanmıştır. Buna göre Türkiye Cumhuriyeti, toplumun huzuru, milli dayanışma ve adalet anlayışı içinde, insan haklarına saygılı, Atatürk milliyetçiliğine bağlı, başlangıçta belirtilen temel ilkelere dayanan, “demokratik, laik ve sosyal bir hukuk devleti”dir.

Sosyal hukuk devleti olmanın gerekliliklerinden biri olan “konut hakkı”, T.C. Anayasası’nın 57’inci maddesinde; “ Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler” hükmüyle anayasal güvence altına alınmıştır.

O halde konut ihtiyacı en temel ve anayasal güvence altındaki bir haktır ve vatandaşlarının konut ihtiyacını karşılayacak tedbirler alması, sosyal hukuk devletinin görev ve yükümlülüğündedir.

GEÇİCİ DÜZENLEME SORUNLARI DAHA ÇOK ARTIRDI

Devlet, tanımı ve görevi gereği vatandaşlarının konut hakkını sağlayabilmek adına fahiş kiraların önüne geçebilmek için kira artışlarına % 25 sınırlama getiren yasal düzenlemeyi hayata geçirdi. Fakat bu adım alelacele yanlış atılmış bir adımdı. Nitekim % 25’lik sınırlama çözümden çok sorunları ve kiracı ile ev sahibi çatışmasını daha da çok artırdı. Çünkü söz konusu sınırlama sadece mevcut devam eden kira ilişkileri için geçerliydi. Yeni kira sözleşmelerinde yasal bir sınırlama getirilmedi. Bunun sonucu olarak şöyle bir manzara ortaya çıktı;

Aylık kira bedeli 3 bin TL olan bir konutun, % 25 artışla yeni dönemdeki kira bedeli 3.750 TL olurken, aynı vasıflara sahip benzer bir konut yeni kiraya verildiğinde kira bedeli 10-12 bin TL gibi rakamları görmeye başladı. Böylece benzer vasıflara sahip yeni ve eski kira sözleşmelerine konu konutların kira bedelleri arasında 3-4 kat hatta bazen çok daha büyük farklar oluştu.

Sadece devam edegelen kira sözleşmelerine sınırlama getirilmesi, buna mukabil yeni yapılacak sözleşmelerdeki fahiş rakamlara hiç müdahale edilmemesinden dolayı, geçici düzenleme böylesine garabet bir durumun ortaya çıkmasına yol açtı.

Kiracılarla ev sahipleri arasındaki ilk çatışma ve uyuşmazlıklar işte o zaman yaşandı. Kiraya verenler ya zorbalıkla ya da hukuken ellerinde ne tür imkânlar varsa kullanmak suretiyle kiracılarını tahliye etmenin yollarını aramaya başladılar.

GEÇİCİ DÜZENLEME 1 YIL UZATILDI

02/07/2023’te süresi sona ermesi gereken geçici madde 01/07/2024’e kadar (bu tarih dâhil) uzatıldı. Kiracılarla ev sahipleri ikinci defa karşı karşıya getirildi. Zira eski kiracıların ödediği kira bedelleriyle yeni kiracıların ödedikleri bedeller arasında fiyat farklı katlanmış oldu. Bu konuyu daha önce somut hesaplamalar yaparak ayrıntılı şekilde ele almış ve açıklamıştık.

Bu arada yılan hikâyesine dönen kira uyuşmazlıklarının dava şartı arabuluculuğa tabi olması da 01.09.2023 tarihi itibariyle gerçekleşti. Fakat özellikle, kira bedelleriyle ilgili tespit ve uyarlamaya ilişkin uyuşmazlıklar, sanıldığının ya da söylendiğinin aksine arabuluculukla çözülmesi de mümkün olmadı.

01/07/2024’TEN SONRA NE OLACAK?

Konut kiraları bakımından, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin % 25 sınırlama getiren 6098 s. TBK Geçici Madde 2’nin süresi 01.07.2024’te sona erecek.

Şayet yeniden bir uzatma söz konusu olmazsa, 01.07.2024’ten itibaren, kira bedellerindeki artışlar;

• Sözleşmede atış oranı belirlenmiş ve bu oran bir önceki kira yılının TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının altındaysa sözleşmedeki orana,
• Sözleşmede atış oranı belirlenmiş ve bu oran bir önceki kira yılının TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının üstündeyse, TÜFE oranına

göre yapılacaktır.

O halde 01/07/2024’ten sonrası için iki ihtimal söz konusudur:

Birincisi, mevcut geçici düzenlemenin süresi tekrar uzatılacak ve % 25’lik sınırlama devam edecektir. Bu ihtimal, gerek Adalet Bakanı Yılmaz TUNÇ gerekse Maliye Bakanı Mehmet Şimşek tarafından yapılan açıklamalar dikkate alındığında daha zayıf görünmektedir.

İkincisi, geçici düzenleme süresi ikinci kez uzatılmayacak ve 6098 s. TBK m. 344 hükmü yeniden uygulanmaya başlanacaktır. Bu durumda da kira artış oranları en fazla, TÜFE’deki 12 aylık ortalamaya göre belirlenecektir.

HER İKİ İHTİMALDE DE KİRACI – EV SAHİBİ ÇATIŞMASI KAÇINILMAZ

İster geçici düzenleme uzatılıp % 25’lik sınırlamaya devam edilsin isterse kaldırılıp TÜFE’ye göre artış yeniden uygulanmaya başlansın her iki ihtimal de sorunlar çözülmeyecek, adaletsizlik giderilmeyecek.

Neden böyle düşündüğümüzü somut örneklerle açıklayalım.

Bilhassa kira sözleşme tarihine de bağlı olarak, söz konusu % 25’lik sınırlamanın ne tür adaletsizliklere yol açtığını anlatabilmek için, aynı vasıflara sahip konutların kira bedelleri, farklı sözleşme tarihlerine göre ayrı ayrı hesaplanmıştır.

7-8 katlı, her katında ikişer daire olan bir apartman düşünün. 4’üncü katta, farklı kişilere ait olan karşılıklı, tüm vasıfları aynı 7 ve 8 No.lu daireler var. Dairelerin sadece farklı tarihlerde kiraya verilmiş olmalarından dolayı kira bedellerinin yıllara göre, yasal düzenlemelerden dolayı nasıl farklılık arz ettiğine bir göz atalım.

Tablo – 1

7 No.lu daire 01.06.2021’de, 8 No.lu daire ise 10 gün sonra yani 11.06.2021’de kiraya verilmiş. Dairelerin tüm özellikleri benzer olduğundan kira bedelleri de aynı, 2.000,00 TL. Sözleşmede, kira artışları TÜFE’ye göre belirlenmiş.

Geçici madde 11 Haziran ve sonrasını kapsadığı için, 7 No.lu dairenin sözleşmesi 10 gün daha erken olduğu için, ilk artış TÜFE’ye göre yapılmış ve kira bedeli ilk yıl eşit olmasına rağmen daha sonraki yıllarda hep yüksek kalmış.

Tablo – 2

Bu sefer 7 No.lu Daire’nin kira sözleşme tarihi 01 Temmuz 2021, 8 No.lu Daire’nin kira sözleşmesi ise 1 gün sonra 02 Temmuz 2021’de imzalanmış. Kira bedelleri yine aynı olup 2.000,00 TL. Çünkü Tablo-1’deki sözleşmelerle aralarında 20-30 günlük süre var. O yüzden kira bedeli değişmemiş.

Geçici maddenin, 01 Temmuz 2024’te sona ereceğini varsaydığımızda, 7 No.lu daireye, % 25’lik düzenlemenin son gününe yakalandığı için bu oran uygulanıyor. Fakat 8 No.lu daire için 02 Temmuz 2024’te artık normal TÜFE uygulanacak.

TUİK verilerine göre bir önceki kira yılına ait TÜFE’deki on iki aylık ortalamalar (TUİK) ;

• Ocak 2024 için % 54,72
• Şubat 2024 için % 55,91
• Mart 2024 için % 57,50
• Nisan 2024 için % 59,64

olarak gerçekleşti. Haziran için de % 60 gibi bir rakam varsayarak hesaplama yapıldı. Görüldüğü gibi sadece 1 günden dolayı, Temmuz ayındaki yeni zamla birlikte 7 No.lu dairenin kirası 3.900,00 TL iken, 8 No.lu dairenin kirası 5.000,00 TL oluyor.

Tablo – 3

Sözleşme tarihleri, 01 Temmuz 2023 ve 02 Temmuz 2023 esas alınarak, 7 ve 8 No.lu dairelerin kira bedelleri hesaplanmıştır. 7 No.lu daire, % 25 yasal artışın son uygulanma tarihine yakalanıyor ve 01 Temmuz 2024’ten itibaren geçerli olacak yeni kira bedeli 25 bin TL oluyor.

Fakat 8 No.lu dairenin sözleşmesi 02 Temmuz’da imzalandığından ve 01 Temmuz 2024’te de % 25 sınırlama, kuvvetle muhtemel kalkacağı için, 2 Temmuzda kira artışı TÜFE’ye göre olacak.

Yukarıda açıklandığı üzere TÜFE oranı da % 60 esas alındığında 02 Temmuz 2024’ten itibaren geçerli olacak yeni kira bedeli 32 bin TL oluyor.

Her iki dair bir önceki yıl 20 bin TL’ye kiraya verilmiş ve sözleşme tarihleri arasında sadece 1 gün fark var, 8 No.lu daire diğerinden bir gün sonra kiraya verilmiş. İkinci yıla ait kira bedeli birinin 25 bin diğerinin 32 bin TL oluyor.

Tablo – 4

İlk üç tablonun özeti olan Tablo-4’te, her özelliği aynı olan 7 ve 8 No.lu dairelerin, sadece sözleşme tarihleri farklı olduğu için akıl almaz şekilde rakamların nasıl değiştiğini görebiliyoruz.

Kiracılarla ev sahipleri neden birbirlerinin boğazına sarılıyor, 1 Temmuzdan sonra asıl kızılca kıyamet neden kopacak, daha iyi anlaşılması için zihnimizde canlandıralım.

7 No.lu Daire, 11 Haziranla -1 Temmuz 2021 tarihleri arasında 2.000 TL’ye kiraya verildi. Bu rakam gerçekçi bir rakam. O tarihlerde örneğin Ümraniye’de 3+1 ortalama vasıflara sahip bir daire 2 bin TL’ye bulunabiliyordu. Yani rakamlar afaki değil. Bu dairenin, yıllara göre net kira bedelleri şöyle;

• 2022-23 arası kira bedeli = 2.500,00 TL
• 2023-24 arası kira bedeli = 3.125,00 TL
• 2024-25 arası kira bedeli = 3.906,25 TL

1 Temmuzdan sonraki, 4. Kira yılında 7 No.lu dairenin kira bedeli, yuvarlak hesapla 3.900,00 TL olacak.

7 No.lu dairenin hemen bitişiğindeki 8 No.lu daireye gelince;

2 Temmuz 2023’te yeni kiracı, 20.000,00 TL’ye yeni sözleşme imzaladı. O tarihte 7 No.lu dairenin kira bedeli; 3.125,00 TL yani 6,4 katı.

Bu rakamlar gerçek mi, böyle rakamlar görüldü mü? Evet, gerçek ve görüldü.

2 Temmuz 2024’ten sonra 8 No.lu dairenin kirası ne kadar olacak? TÜFE’ye göre hesaplanacak ve öngördüğümüz % 60 oranı gerçekleşirse 32 bin TL.

7 No.lu daire,3.900,00 TL yani 8,2 katı.

4 No.lu tabloda, 2025 – 2026 yılları arasındaki kira bedelleri de TÜFE’nin %30 olacağı varsayılarak bir hesaplama da yapıldı. Buna göre 7 No.lu dairenin kira bedeli 5.078,13 TL. 8 No.lu daireninki ise 41.600,00 TL hesaplanmıştır. Aradaki fark 8,3 kat.

Tekrar altını kalın bir çizgiyle çizerek vurgulamak gerekirse hesaplama hiçbir yanlışlık yok ve kira bedelleri gerçeğe uygun olup kesinlikle hayali değil.

Dolayısıyla şu anda aynı binada, aynı katta benzer vasıftaki iki daireden birinin kira bedeli 25 bin TL iken diğeri 5 bin TL olabiliyor. Tek fark birinin eski, diğerinin yeni kiracı olması.

Dünyanın hiçbir yerinde böyle bir garabet duruma rastlamak mümkün değil. Dünyanın hiçbir yerinde hiçbir hukuk sistemi, yasal düzenleme böyle bir sonuca yol açmaz. Varsa duyan, gören, bilen lütfen yazsın, bizi de bilgilendirsin.

SONUÇ:

Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin nasıl belirleneceği her zaman uyuşmazlıklara konu olmuştur. 1926 tarihli 818 s. Mülga Borçlar Kanunu’nda, kira bedelinin belirlenmesine dair bir hüküm bulunmuyordu.

İkinci Dünya Savaşı yıllarındaki ekonomik kriz nedeniyle alınan tedbirler arasında, kira bedelleri konusu da vardı. 1940 tarihli 3780 s. Milli Korunma Kanunu’nun 30’uncu maddesi hükmünce, kiralar 1939 rayiçleri üzerinden dondurulmuştu.

1955 yılına gelindiğinde ise kira bedelinin belirlenmesinde tam serbestiye geçilmiş fakat geçiş sürecinde yaşanabilecek bir takım ekonomik ve sosyal sorunlar öngörülerek, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) yürürlüğe konulmuştur.

6570 s. GKHK ile taşınmazların kira bedellerinin artışlarının nasıl yapılacağı ayrıntılı olarak tespit edilmiş fakat bu maddeler, kira gelirinden yararlanmayı aşırı ölçüde sınırlaması, mülkiyet hakkının özüne dokunması ve kira bedeline kamu yararı amacıyla sınır getirilebileceği gerekçeleriyle, Anayasa Mahkemesi’nin 26.03.1963 T. ve 1963/3 E. 1963/67 K. sayılı kararıyla iptal edilmiştir. (T.C. AYM Kararlar Bilgi Bankası)

AYM’nin iptal kararından sonra ortaya çıkan yasal boşluk, Yargıtay içtihatları ile giderilmeye çalışılmıştır. Nihayet oluşan içtihatlar doğrultusunda hazırlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde uyulacak yasal prosedürü ortaya koymuştur.

6098 s. TBK, esas itibariye sözleşme serbestisi ilkesini benimsemiş olsa da 344’üncü maddede bu ilkeden ayrılarak, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni kira döneminde belirlenen kira artış oranının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre hesaplanacak değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerli olacağı yönünde kural getirmiştir.

Pandemi dolayısıyla oluşan ekonomik krizin en belirgin şekilde görüldüğü konut kiralarında fahiş artışlar gerçekleşmiştir. Bunun üzerine 11.06.2022 T. RG’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile 6098 sayılı TBK’ya geçici madde eklenmiş ve anılan kanunun 344/1’inci maddesindeki TÜFE endeksli kira artış oranı belirlenme yöntemi, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerine uygulanmak üzere değiştirilmiştir. Buna göre anılan tarihlerde konut kira bedeline ilişkin yapılacak artışın en fazla bir önceki kira yılına ait kira bedelinin % 25’i oranında olabileceği hüküm altına alınmıştır.

Söz konusu düzenleme 02/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında geçerli olacak şekilde uzatılmıştır. (6098 s. TBK Geçici Madde – 2 / Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) (Mevzuat Bilgi Sistemi)

Gerek Adalet Bakanı Yılmaz Tunç gerekse Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in güncel beyanlarından, geçici maddenin 01.07.2024’ten sonra ikinci kez uzatılmayacağı anlaşılmaktadır.

Her halükârda, Temmuz 2024’ten itibaren, kira bedellerinden kaynaklı olarak kiracılarla ev sahipleri arasında devam edegelen çatışma ve uyuşmazlıkların katlanarak devam edeceği kuşkusuzdur.

Bir binadaki tüm vasıfları aynı iki konutun, kira bedelleri arasında 5 – 6 kata varan farkların ortaya çıktığı bir ortamda, hukuk ve yargıya güvenden ve sosyal huzur ve adaletten bahsetmek mümkün değildir.

İçinden geçtiğimiz olağanüstü dönemin, 6098 s. TBK’nın 344’üncü maddesinde ön görülen TÜFE’ye göre artış ya da geçici madde ile getirilen % 25’lik sınırlama ile çözülmesi mümkün değildir. Nitekim söz konusu % 25’lik sınırlamanın, kiracı ile ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkları çözmesi bir yana daha da artırdığı tüm kesimlerce kabul edilmektedir. Öte yandan sorunun arabuluculuk yöntemiyle çözülmesi, açıklamaların aksine mümkün değildir ve olmamıştır.

Hiç kuşkusuz bu sorunun da çözümü bulunabilir fakat öncelikli olarak mevcut durumun ve yasal düzenlemelerin yersiz olduğunun kabul edilmesi ve sorunun ne denli ciddi ve büyük olduğunun fark edilmesi gerekmektedir.

Av. Arb. Zekeriya YILMAZ