YENİ GEÇİCİ DÜZENLEME, KİRAYA VEREN – KİRACI İLİŞKİLERİNİN DÜZELMESİNE KATKI SAĞLADI MI?

kiraci

YENİ GEÇİCİ DÜZENLEME, KİRAYA VEREN – KİRACI İLİŞKİLERİNİN DÜZELMESİNE KATKI SAĞLADI MI?

GİRİŞ

Şimdilerde bizlere en çok sorulan ve mahkemeleri en fazla meşgul eden hukuk uyuşmazlıklarının başını, kira ilişkilerinden doğan anlaşmazlıklar çekiyor.

Covid-19 Pandemisi sonrasında yükselen enflasyon etkisini, en çok konut ve çatılı işyeri kira ve satış fiyatlarında artışlarda kendisini gösterdi.
Türkiye genelinde kiraların son 1 yılda % 152, son dört yılda ise % 233 olduğu, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde, ilçelere göre bu oranların çok daha fazla olduğu söyleniyor.
Mevcut kiracılar, ev sahiplerinin 2-3 kata varan kira artış talepleriyle karşı karşıya kalırken, yeni kiracılar ise altından kalkabilecekleri kiralık konut bulamamanın derdine düşmüş durumdalar.

KİRA ARTIŞ ORANI

6098 s. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.334/1 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında, yeni dönem için kira artış oranı her halükârda bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor.
Örneğin bir önceki yılda 3.000 TL olan aylık kira bedeli, Temmuz 2022’de başlayacak yeni kira yılında, en fazla TUİK verilerine göre 12 aylık TÜFE ortalaması % 49,65 tespit edildiği için, 4.489,50 TL olabilecektir.
Fakat bu düzenleme, şimdilik 01/07/2023 yılına kadar askıya alındı. Konut kiralarındaki artışlar artık, TBK’ya eklenen yeni geçici maddeye göre belirlenebilecek.

GEÇİCİ DÜZENLEME

Fahiş kira artışları nedeniyle, ev sahipleri ile kiracılar karşı karşıya gelirken, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Adalet Bakanlığı’nın ortak çalışmaları sonucu yeni bir düzenleme getirildi.
TBK’ya eklenen geçici bir madde (GEÇİCİ MADDE 1- (Ek:8/6/2022-7409/4 md.) ile;
Sadece konut kiraları bakımından, yürürlük tarihi olan 11/06/2022 ilâ 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin % 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının % 25’in altında kalması halinde ise TÜFE’deki değişim oranı geçerlidir.
Bu düzenleme sonrası yukarıdaki örneği tekrar ele alırsak;
Önceki yıla ait aylık kira bedeli 3.000 TL olup yeni kira yılı nedeniyle Temmuz 2022’de yapılabilecek en yüksek % 25’lik artış oranıyla artık yeni kira bedeli en fazla 3.750 TL olabilecektir.
Görüldüğü üzere, şimdilik anılan geçici dönem için TBK m.334/1 hükmünde kabul edilen TÜFE oranı ancak %25’in altında olması halinde geçerli olacaktır.

SORUNLAR ÇÖZÜLDÜ MÜ?

Konutlardaki kira artış oranlarına % 25’lik sınırlama getiren bu düzenleme, acaba kiraya veren ve kiracılar arasındaki sorunları çözerek toplumsal barışa bir katkı sağladı mı?
Yeni düzenlemenin -hukuk güvenliği ve sözleşme serbesti ilkeleri bakımından tutarsızlığını ve bu bakımdan eleştirilebilirliğini bir kenara bırakacak olursak- kiraya veren ile kiracı arasındaki gerginliği ortadan kaldırması bir yana daha da artırdığını söylemek abartılı olmayacaktır.
Mevcut kiracılar, kira fiyatlarındaki fahiş artışlar karşısında, kira artış oranın TÜFE oranında yapılmasına, diğer bir anlatımla yürürlükte olan mevzuat hükmünün uygulanmasına zaten razıydılar. Kiraya verenler ise TÜFE artışının, güncel rayiç fiyatların çok gerisinde kaldığından şikâyetçiydiler.
Yukarıdaki örnekten yola çıkarak somutlaştıracak olursak;
Bir önceki yıl aylık 3.000 TL kira bedeli ödeyen kiracı, TBK m.334/1 kapsamında TÜFE’ye göre artışla (Temmuz 2022 TUİK verilerine göre 12 aylık TÜFE ortalaması % 49,65) yenilenen yılda aylık 4.489,50 TL ödemeye razıydı. Zira kira sözleşmesini feshetse, muadil bir konutun aylık kira bedelinin 8-9 bin TL’den aşağı olmadığının farkındaydı. Buna rağmen yeni düzenleme en fazla % 25 artış yapılabileceğini öngördü.
Böylece, aynı binada ya da aynı muhitte hemen hemen benzer özellikte iki konuttan birinin kirası 3.750 TL iken diğerinin 8-9 bin TL olması gibi bir durum ortaya çıktı.
Bir taraftan muadil iki konut için böylesine fahiş fiyat farkının olduğu diğer taraftan ise ödediği kira bedelinin birden 2-3 kat arttığı bir ortamda sosyal huzur ve adaletten söz etmenin mümkün olmayacağı çok açıktır.
Yeni düzenlemenin, sadece devam edegelen kira ilişkilerine sınırlama getirmesi buna mukabil yeni yapılacak kira sözleşmelerindeki fahiş rakamlara hiç müdahale edilmemesi, böylesine garabet bir durumun ortaya çıkmasına yol açmıştır.
Öte yandan % 25’lik sınırlamanın, mevcut sözleşmeler bakımından da fiilen yaygın bir şekilde uygulandığını söylemek mümkün değildir.
Şimdilerde kiraya verenler ya zorbalıkla ya da hukuken ellerinde ne tür imkânlar varsa kullanmak suretiyle kiracılarını tahliye etmenin yollarını aramaktadırlar.

TOPLUMSAL BİR PATLAMANIN EŞİĞİNDEYİZ

En temel insan haklarından biri de “konut ve barınma hakkı”dır. Herkes temel insani gereksinimlerini karşılayabilecek, insan haysiyetine yakışır biçimde konut ve barınma hakkına sahiptir. Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.
Cumhurbaşkanımız Recep Tayyip Erdoğan geçtiğimiz günlerde, Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlesini başlattıklarını ve bu projeye dair ayrıntıların gelecek ay kamuoyuyla paylaşılacağını açıkladı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum ise “projenin 81 ilde başlayacağını, kira ve satış fiyatlarında gerileme olacağına” dair açıklama yaptı. Ayrıca yetkililer de, konut piyasasındaki hareketli sürecin sonuna yaklaşıldığını ve ev kiralarının 2023’te düşmeye başlayacağını söylüyorlar.
Yasal düzenlemelerin, toplumsal barış ve huzura katkı sağlamadığı, sorunları çözmediği ortada. Umuyoruz ki yapılan açıklamalar doğrultusunda kiralardaki fahiş artışlar sona erer ve normal seviyelere düşer. Yoksa kiracı – kiraya veren ilişkisinden kaynaklanan sorunların ciddi boyutlara ulaşacağını ve gündemden hiç düşmeyeceğini söylemek, üstün bir öngörüye sahip olmayı gerektirmemektedir. Fahiş kira bedelleriyle mecburen kira sözleşmelerini imzalamak zorunda kalan kiracıların da kira bedellerini ödemekte zorlanacaklarını ve bu bakımdan da yeni krizlerin kapıda olduğunu öngörmenin de zor olmadığı gibi.

Av. Arb. Zekeriya YILMAZ

Bu sayfayı paylaş