6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

Kiracının temerrüdü

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

TEMERRÜT NEDENİYLE FESHİN ŞARTLARI

1 – Kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması

Kiracının kira bedelini kiralananın tesliminden önce ödeme yükümlülüğü olsa ve kiracı temerrüde düşse bile, henüz teslim gerçekleşmediği için TBK m. 315 çerçevesinde sözleşme feshedilemeyecektir. Kiracının kiralanan üzerinde doğrudan tasarruf edebilme imkânına sahip kılınması yeterli olup, ayrıca kiracının fiilen kullanıma başlamış olması şart değildir. Kiralanan kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim edilmişse, aranan ilk şart gerçekleşmiş olur

2- Muaccel olan kira bedeli ya da yan gideri ödeme borcunun ifa edilmemiş olması

TBK m. 314’te, “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür” hükmü yer almaktadır.

Öncelikle sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında, sözleşmede belirlenen ödeme günü geçerlidir. Sözleşmede bir hüküm yoksa yerel adete göre ödeme günü belirlenir. Sözleşme hükmü ve yerel âdetin de olmaması halinde, kiracı kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira sözleşmesinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Genel olarak ödeme günü sözleşmede kararlaştırılmaktadır. Çoğunlukla yaygın uygulama ise kira bedelinin her ayın başında peşin olarak ödenmesi şeklindedir. Tüm bu açıklamalar, kiracının yan giderleri ödeme borcunun bulunması halinde de geçerlidir.

TBK m. 315’e göre, kiracının ifada gecikmiş olmasının yeterli mi yoksa ayrıca kiraya veren tarafından temerrüde düşürülmüş olmasının gerekip gerekmediği konusunda doktrinde farklı görüşler ileri sürülmüştür. Baskın olan görüşe göre, TBK m. 315 kapsamında, kiraya verenin fesih hakkının ortaya çıkabilmesi için kiracının temerrüde düşmüş olması aranmalıdır.

Kira bedelini ifada geciken kiracının temerrüde düşmesi bakımından, TBK m. 117 vd. maddelerindeki temerrüde ilişkin genel hükümlere göre bir sonuca varmak gerekir. Taraflar kiracının kira bedelini ödeme borcu ile ilgili olarak belirli bir vade kararlaştırmamışlarsa, bir başka ifade ile belirsiz vadeli bir borç söz konusu ise kiraya verenin kiracıyı temerrüde düşürebilmesi için ona TBK m. 117/f. I gereğince ihtarda bulunması şarttır.

3- Kiraya verenin kiracıya bildirimde bulunması

TBK M. 315 kapsamında, kira bedeli borcunu ödemede temerrüde düşen kiracıya karşı, kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için, öncelikle bir bildirimde bulunması gerekmektedir.

Bildirimin yazılı olması gerekir. Adi yazılı bildirim yeterlidir. Sözlü bildirim geçerli değildir.

Bildirim kiraya veren tarafından yapılabilir. Malikin bildirimde bulunma ve borç ödenmez ise sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Yeni malik, sözleşmenin tarafı olacağı için, kiraya verene kira bedellerinin kendisine ödeneceği bildirmesi şartıyla, TBK m. 315’teki haklara sahip olur.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda, kiracı olmayan eş kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabilecektir. Böyle bir durumda kiraya veren TBK m. 349/3 gereği her iki eşe de bildirimde bulunmak zorundadır.

Temerrüde düşen kiracıya, ödenmemiş olan kira bedeli borcunu ifa etmesi için son bir imkân olarak verilen süre, açıkça bildirilmelidir. Örneğin “kanuni sürede ödemelisin” şeklinde bir ibare geçerli değildir.

Verilecek süre; konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde en az 30 gün, diğer kira sözleşmelerinde en az 10 gün olmak zorundadır, daha uzun süre verilebilir.

Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Yazılı bildirimde, ödenmeyen kira bedellerinin verilen süre içerisinde ifa edilmediği takdirde, sürenin sonunda “sözleşmenin feshedileceği”, “tahliyenin talep edileceği”, “sözleşmenin sona erdirileceği” gibi bir ifadenin de açıkça yer alması gerekir. Yazılı bildirimde, fesih veya sözleşmenin sona erdirileceğinden söz edilmeksizin “yasal yollara başvurulacağı”, “TBK m. 315 hükmünün uygulanacağı”gibi ibarelerin yer almasının yeterli olmayacağı ifade edilmektedir.

Bildirimde yer alması gereken bir diğer husus da ödenmemiş olan kira bedeli borcunun hangi döneme ait olduğunun ve miktarının da açıkça belirtilmiş olmasıdır.

Verilen sürenin hesaplanmasında, kiracıya bildirimin yapıldığı tarih dikkate alınmayacak ve bu tarihi takip eden günden itibaren hesaplama yapılacaktır.

FESİH BİLDİRİMİN SONUÇLARI

1- Sözleşmenin Feshedilmesi

Usulüne uygun gerçekleşen bir yazılı bildirimde verilen süre içerisinde ödeme yapılması, sözleşmenin feshini engeller. Ancak muaccel olan kira bedelleri verilen süre içerisinde kiracı tarafından kısmen veya tamamen ödenmezse, TBK m. 315 gereğince kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı doğar. Süre geçtikten sonra borç ifa edilse bile sözleşmenin feshi mümkün olabilecektir.

Kiraya veren süre içeren bildirimde bulunurken, sürenin ödeme yapılmaksızın geçirilmesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini belirtmişse, sürenin sonunda ayrıca bir fesih bildiriminde bulunmaksızın kira sözleşmesi sona erecektir. Aksi halde, kiraya veren söz konusu bu fesih hakkını, kiracıya karşı yapacağı bir fesih bildirimi ile kullanabilecektir. Fesih hakkının zaman geçirilmeden uygun bir sürede kullanılması gerekir. Dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacak şekilde aradan uzun bir süre geçtikten sonra, fesih hakkının kullanılması halinde, bu bildirimin hüküm ve sonuç doğurmaması gerektiği ifade edilmektedir.

2- Kiralananın Geri Verilmesi

Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiracının, TBK m. 334 kapsamında kiralananı geri verme borcu ortaya çıkar. Kiralananı geri verme borcu, TBK m. 315 gereğince verilen sürenin sonunda değil, kiraya verenin fesih beyanında bulunulup, sözleşmeyi sona erdirmesi halinde doğar.

3- Kiraya Verenin Tazminat Talebi

Kiraya veren, kiracının temerrüde düşmede kusurlu olması ve kira sözleşmesinin vaktinden önce sona ermesine bağlı olarak bir zarara uğramışsa bu zararının tazmin edilmesini de isteyebilir. Kiraya verenin böyle bir durumda kiracıdan talep edeceği tazminat müspet zarara ilişkin olacaktır.

Gerçekleşen zarar, sözleşmenin sona ermesinden kaynaklanan bir zarardır. Örneğin sözleşmenin, kiracının temerrüdü nedeniyle, süresinden altı ay önce feshi halinde, bu süre zarfında yeni kiracı bulanamamışsa ya da düşük bedelle kiraya verilmek zorunda alınmışsa aradaki farkı kusurlu kiracıdan isteyebilecektir. Kiraya veren ayrıca temerrüt faizi de talep edebilir.

Dava, ödeme süresi geçtikten sonra açılabilir, ayrıca sözleşme süresini beklemeye gerek yoktur.

Av. Arb. Zekeriya Yılmaz