KİRA BEDELİNİ UYARLAMA DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY GÖRÜŞ MÜ DEĞİŞTİRDİ?
KİRA BEDELİNİ UYARLAMA DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY GÖRÜŞ MÜ DEĞİŞTİRDİ?
1 – GİRİŞ
Güncel konut ve çatılı işyeri kiralarındaki aşırı artışlar ve % 25’lik yasal sınırlamanın da etkisiyle emsallerine göre kira bedelleri düşük kalınca, beş yıllık süre dolmadığı için kira tespit davası açamayan kiraya verenler, kira bedelini uyarlama davasına yöneldiler.
Fakat yerel mahkemeler, anılan gerekçelerle açılan uyarlama davalarını reddetti. Bir üst mahkeme olan BAM’ların da hemen hepsi “TBK m.344/3 hükmü varken, TBK m.138 kapsamında bir kira uyarlama davası açılamaz” diyerek, kararları onadı.
Ülkemizde; Adana (5 ve 15. HD), Ankara (15 ve 37. HD), Antalya (6. HD), Bursa (4. HD), Diyarbakır (5. HD), Erzurum (2. HD), Gaziantep (4. HD), İstanbul (35, 36, 49, 54 ve 55. HD) İzmir (6 ve 23. HD), Kayseri (3. HD), Konya (4. HD), Sakarya (6. HD), Samsun (6. HD), Trabzon (4. HD) ve Van (4. HD) olmak üzere 15 tane Bölge Adliye Mahkemesi bulunuyor. Kira tespit ve uyarlama davalarıyla ilgili uyuşmazlıklarına bakan daire sayısı 22’dir.
Kira tespiti ve uyarlama davalarıyla ilgili BAM kararlarına karşı temyiz incelemesini önceleri Yargıtay 6. HD yaparken, 2017 yılından itibaren ise Yargıtay 3. HD yapmaya başladı. (YBGKK Sayı:2017/1, Tarih:20.01.2017)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.02.2024 tarihli son güncel kararı ile bu konudaki görüşünü ortaya koyarak, “kısa süreli kira sözleşmelerinde “tespit davası”, üç ve daha uzun süreli kiralar içinse “uyarlama” davasının açılması gerektiğine ilişkin eski Yargıtay İçtihatlarının artık 6098 sayılı TBK’nın uygulandığı kira ilişkilerinde uygulama kabiliyeti kalmadığı” yönünde karar verdi. Anılan kararda;
“Kira sözleşme süresinin kısa veya uzun süreli veya belirsiz süreli olmasının bu yeni düzenlemeye (TBK hükümlerine) göre kira belirlemesinde aralarında bir fark kalmamış olup sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müspet veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344 düzenlemesinde belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil daha özel bir düzenleme olan 344 üncü maddesinin uygulanması gerekir.”
denildi. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.02.2024 T., 2023/2580 E., ve 2024/792 K.)
Dolayısıyla, kira bedelini belirleme ve uyarlama davalarında en üst karar mercii olan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi şimdilik son noktayı koymuş görünüyor.
Öte yandan Bölge Adliye Mahkemeleri içinde tek aykırı görüşe sahip İstanbul BAM 54. HD’nin de “aslında farklı görüşte olmadığı, gündeme gelen kararının usule ilişkin olduğu, esasen İstanbul BAM 54. HD’nin de ekonomik gerekçelerle kira bedelinin uyarlanması davasını açamayacağını kabul ettiği, söz konusu kararın bilhassa avukatlarca yanlış yorumlandığı” ileri sürülmektedir.
Gerçekten durum bu şekilde midir? Kira bedelini uyarlama davasının açılıp açılamayacağı yönündeki görüşler, en iyimser ifadeyle hukukî görüş ve yorum farklılıklarından mı kaynaklanmaktadır? Yargıtay’ın bu konudaki ilke kararlarında, 818 s. Mülga B.K. ve yürürlükteki 6098 s. TBK’dan bağımsız olarak bir değişiklik olmuş mudur? Olduysa nedeni nedir?
Somut olarak şu soruların cevapları aranmaya çalışılmıştır:
- Kira bedelini uyarlanma davalarıyla ilgili Yargıtay, uyuşmazlığa 6098 s. TBK’nın uygulandığı dosyalarda, önceki görüşünü değiştirmiş ve TBK m.138’deki genel uyarlama hükmü uygulanamaz” mı, demiştir?
- Kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) ile ilgili olan 6098 s. TBK’nın 344/3’üncü maddesi, TBK m. 138’deki “aşırı ifa güçlüğü”ne dayalı başvurulabilen genel uyarlama hükmünün, özel uyarlama şekli midir?
- Yargıtay’ın son güncel kararındaki “TBK m.138 kapsamında, kira bedelini uyarlama davası açılamaz” yönündeki görüş değişikliğinin nedeni hukuki midir?
Tüm bu konulardaki görüşlerimiz başta meslektaşlarımız ve konuya ilgi duyanların takdirlerine sunulmuş olup faklı görüşlerin kısa da olsa gerekçelendirilerek tarafımıza iletilmesinden memnuniyet duyacağımız belirtmek isteriz.
2 – UYARLAMA DAVALARINA İLİŞKİN, 6098 SAYILI TBK’NIN UYGULANDIĞI UYUŞMAZLIKLARDA YARGITAY’IN GÖRÜŞLERİ
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.02.2024 tarihli son güncel kararında, “6098 s. TBK’nın 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte (tacirler bakımından 8 yıl sonra), konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, 818 s. Borçlar Kanunu dönemine ait, ekonomik nedenlerle uyarlama davası açılabileceği yönündeki içtihatların artık uygulanmadığını” söylemiştir. Nitekim “6098 s. TBK m.344/3’ün özel bir uyarlama hükmü olduğu bu nedenle genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138’in uygulanamayacağı” belirtilmiştir.
Yerleşik Yargıtay kararlarında ve öğretide sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan ve uyarlamayı gerektiren olağanüstü hallere (sayılanlarla sınırlı olmamak üzere); “harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar vb.” örnek olarak gösterilmiştir. (Y.3.HD. 2017/2269 E., 2017/682 K. ve 26.01.2017 T.;
Gerçekten Yargıtay 3. HD, “6098 s. Kanun’un uygulandığı uyuşmazlıklarda, son kararda iddia edildiği gibi artık uyarlamaya dair özel hüküm mahiyetindeki TBK 344/3 varken, uyarlamaya ilişkin genel hüküm olan TBK m.138 uygulanamaz” mı, demiştir?
Bunun böyle olmadığını, şartları oluşmuşsa 6098 s. Kanun’un uygulandığı uyuşmazlıklarda da TBK m.138 kapsamında uyarlama talep edilebileceğini, birçok kararında açıkça ortaya koymuştur.
Y.3.HD. 2017/3283 E., 2019/2753 K. ve 28.03.2019 T.
Davacı malik; 15.05.2004 başlangıç tarihli, 15 yıl süreli kira sözleşmesinde, kira bedelinin artırımı ve ödeme şekline dair sözleşmede hüküm bulunmakla birlikte, geçen on yıllık süre zarfında tüm ekonomik değerler dikkate alındığında, kira bedelinin rayice göre düşük kaldığını belirterek, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere net 7.500,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; kira bedelinin uyarlanmasını gerektirecek bir durum bulunmadığını ve talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir
Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 15.05.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 6.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
Yargıtay 3. HD. önüne gelen bu dosyada önce; benzer yüzlerce kararda olduğu gibi, hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesinin esas alındığını ancak bu ilkenin başka ilkelerle sınırlandırıldığı, Türk hukukunda TMK m.2 ve 4’den esinlenerek hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi (Beklenmeyen Hal Şartı), hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsendiğini açıklamıştır.
Daha sonra, Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlendiğini ve bu madde kapsamında uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istenebileceği belirtilmiş ve kararda aynen şöyle denilmiştir;
Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Y.3.HD. 2017/6576 E., 2019/4030 K. ve 02.05.2019 T.
Davacı; 01.06.2007 başlangıç tarihli 15 yıl süreli aylık 1.850 TL bedelli (çatılı işyeri) kira sözleşmesi yaptıklarını, aradan 7 sene 6 ay geçtiğini ve sözleşmenin bitmesine 8 sene kaldığını ancak ödenen 3.000 TL kiranın emsallere göre çok düşük olduğunu oysaki mecurun bulunduğu yerde gayrimenkul kira değerlerinin büyük artış gösterdiğini belirterek kira bedelinin (dava tarihi olan 15.05.2015’ten itibaren) aylık 6.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; davanın kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 6.400 TL net, 8.000 TL brüt olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay 3. HD., yukarıdaki kararda ve benzer yüzlerce dosyada yer alan temel ilkeleri açıkladıktan sonra aşağıdaki şekilde kararını açıklamıştır:
Somut olayda; Davaya dayanak ve hükme esas alınan kira sözleşmesi 01.06.2007 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup davacı, dava tarihinden (15.05.2015) itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi iken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Öte yandan; Davadaki istem kira parasının uyarlanmasına yönelik olup, davacı dava dilekçesinde talep edilen dönem için kiralananın bulunduğu konum, çevrede meydana gelen değişimler, günün ekonomik koşulları vb. etkenleri değerlendirerek talepte bulunmuştur. Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacının iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladığı yararı yansıtmaktadır. Bu itibarla, her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacının dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Yukarıdaki uyuşmazlıkla ilgili bozma kararı doğrultusunda daha sonra yapılan yargılamada yeniden bilirkişi rapor alınarak verilen mahkeme kararı, tekrar temyiz edilmiş ve Y.3.HD 2020/2910 E., 2020/6680 K. ve 17.11.2020 T. sayılı kararda;
“Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde gereği yerine getirilmemiş, bozmaya uygun karar verilmemiştir. Şöyle ki; Dairece uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtilerek bunların tek tek ortaya konulması ve tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan bir rapor alınarak hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu; öte yandan mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesinin de hatalı bulunduğu gerekçesiyle karar bozulmuştur. Mahkemece, bilirkişi raporunun karar vermeye elverişsiz olduğu, uyarlama koşulları üzerinde durulmadığı ve belirtilen hususları içerir şekilde bilirkişi raporu alınması gerektiği işaret edilen bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gereği inceleme yapılmamış, bozma ilamı yalnızca ıslah talebine ilişkin verilmiş gibi değerlendirilerek, usulüne uygun bilirkişi raporu alınmaksızın karar verilmiştir.”
denilerek karar, tekrar bozulmuştur.
Yukarıdaki karar, “Yargıtay’ın birçok kararında özellikle vurguladığı “kira uyarlama” ile “kira tespit” davalarının, şartlarının ve sonuçlarının birbirinden tamamen farklı olduğunun, bu ayrımın doğru yapılması, birbirine karıştırılmaması gerektiğinin, uyarlama davasında tespit davasına has gibi bir yargılamanın yapılamayacağının” belirtilmesi bakımından da önemlidir.
6098 s. TBK’nın uygulandığı bir uyuşmazlıkta, hem sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabileceğine hem de uyarlama davasında, kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurmanın mümkün olmadığına dair güncel karar, Yargıtay 3. HD tarafından 07.09.2021 tarihinde verilmiştir.
Y.3.HD. 2021/5067 E., 2021/7930 K. ve 07.09.2021 T.
Davacı; dava konusu taşınmazın 16/08/2010 başlangıç tarihli, 10 yıllık sözleşme ile aylık 1.500 TL bedelle kiraya verildiğini, kira bedelinin şu an aylık 1.950 TL olduğunu ancak aradan geçen yıllar ve değişen ekonomik koşullar neticesinde kira bedelinin, kiralananın bulunduğu mevki sebebiyle cüz’i bir meblağa dönüştüğünü, sözleşmenin kurulduğu sıradaki dengenin aleyhine bozulduğunu, ödenen kira bedelinin bölgede uygulanan emsal kira bedelleri karşısında da oldukça düşük kaldığını ileri sürerek; kira bedelinin ortaya çıkan yeni koşullara uyarlanmasını ve dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 4.500 TL’ye tespitini talep etmiştir.
Davalı; davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafın temyizi üzerine Dairece verilen 07/11/2018 tarihli ve 2017/5251 Esas 2018/11197 Karar sayılı kararla; uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabileceği, uyarlama davalarında uygulanması gereken kuralların tek tek ortaya konulması ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler dikkate alınarak bir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.
Davacı 27/11/2020 tarihinde harçlandırdığı ıslah dilekçesiyle, kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık 4.861,49 TL olarak uyarlanmasını istemiştir. Mahkemece, bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulü ile dava konusu işyerinin, davalının eski kiracı olması nedeni ile %10 hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle dava tarihi olan 19/03/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin 4.375,341-TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.
Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 16/08/2010 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava tarihi olan 19/03/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir.
Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. Bozmaya uyularak yapılan yargılamada, mahkemece; uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi, yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan, kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir.
O halde mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya koymak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor almak ve hasıl olacak sonucuna göre karar vermek olmalıdır. Mahkemece, uyulan bozma kararının gereği tam olarak yerine getirilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
Bir diğer güncel karar Yargıtay 3. HD’nin 15.05.2019 tarihli aşağıdaki kararıdır.
Y.3.HD. 2017/7910 E., 2019/4570 K. ve 15.05.2019 T.
Davacı; davalı ile aralarında 01/12/2009 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesinin bulunduğunu, her yıl TÜFE ve ÜFE rakamlarının ortalaması oranında arttırım öngörüldüğünü, ancak zaman içerisinde meydana gelen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon, hayat şartlarının ağırlaşması dikkate alındığında ödenen kira bedelinin taşınmazın bulunduğu çevre ve muhite göre son derece düşük kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 12.000 TL olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; taraflar arasında geçerli sözleşmede belirlendiği şekilde kira bedellerinin her yeni kira döneminde arttırılarak ödenmesi nedeniyle, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; 01/12/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren ve davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirimi yapılarak aylık net 10.200.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Mahkemece, dava konusu kiralanan taşınmaza ilişkin aylık kira bedelinin 01/12/2015 tarihi itibariyle 10.200 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de, davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Bu itibarla, mahkemece yapılacak iş yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman 3 kişilik bilirkişi kurulundan tüm bu veriler kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların araştırılıp değerlendirilerek bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Görüldüğü üzere Yargıtay’ın kira bedelinin uyarlanmasıyla ilgili, 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndan bu yana yerleşik hale gelen ilke kararında 6098 s. TBK’nın uygulandığı dönemde de herhangi bir değişiklik olmamıştır.
Fakat Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.02.2024 tarihli son güncel kararında, bu konudaki yeni bir görüş ortaya koyarak, “kısa süreli kira sözleşmelerinde “tespit davası”, üç ve daha uzun süreli kiralar içinse “uyarlama” davasının açılması gerektiğine ilişkin eski Yargıtay İçtihatlarının artık 6098 sayılı TBK’nın geçerli olduğu kira ilişkilerinde uygulama kabiliyeti kalmadığını, zira artık TBK m.344/3’ün özel bir uyarlamanın hükmü olduğunu, genel uyarlama maddesi olan TBK m.138’in uygulanamayacağı” na hükmetmiştir.
Kararda, yukarıda saydığımız ve daha birçok kararda yer alan, “6098 s. TBK’nın uygulandığı uyuşmazlıklarda da TBK m. 138 kapsamında uyarlama davası açılabileceği” yönündeki güncel kararlarındaki görüşünden vazgeçilip vazgeçilmediğine” dair bir açıklama yapılmamıştır. 6098 s. Kanun döneminde diğer bir anlatımla TBK’nın uygulandığı uyuşmazlıklarda artık kira uyarlama taleplerinin geçerli olmadığı yönündeki açıklamanın gerçeği yansıtmadığı ortadadır.
“BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ”NİN (BAM) TUTUMU
Yargıtay 3. HD’nin uyarlama davasıyla ilgili 27.02.2024 tarihli son güncel kararından önce aynı gerekçeler, Bursa BAM 4. HD’nin 2023/2787 E., 2023/3085 K. ve 28.12.2023 tarihli kararında ayrıntılı şekilde ortaya konulmuştu.
Şimdilerde, Yargıtay’ın yerleşik ilke kararları doğrultusunda, TBK m.344/3’deki 5 yıllık süre dolmadan da koşulları oluşmuşsa TBK m.138 uyarınca uyarlama davası açılabileceğini söyleyen tek aykırı görüş sahibi olan İstanbul BAM 54. HD’nin üzerinde müthiş bir mahalle baskısı uygulandığına şahit oluyoruz.
Kira uyarlama ve tespit davalarına ilişkin düzenlenen seminerlerdeki bütün katılımcılar elbirliği halinde “aslında bu konuda tüm yargı camiasında consensus var, aykırı bir görüş yok, İstanbul BAM 54. HD’nin kararı, özellikle avukatlar tarafından çarpıtılıyor. Esasa dair verilmiş bir karar yok, bozma kararı usule ilişkin olup İstanbul BAM 54. HD. de TBK m. 138 kapsamında uyarlama davası açılamaz görüşündedir” deniyor.
Bursa BAM 4. HD’nin kararında bile, İstanbul BAM 54. HD.’nin farklı yöndeki kararına katılmadıkları belirtilmişken, söz konusu iddianın üzerinde durmayı bile gereksiz görüyoruz. İstanbul BAM’ın adına açıklamalar yapıp niyet okuyanlar, anılan dairenin üyelerini, abesle iştigalde bulundukları yönünde töhmet altında bırakmaktadırlar.
İstanbul BAM 54. HD’nin, “bilirkişi incelemesi yapılmadan yerel mahkeme davayı reddettiği için kararını bozduğu, bilirkişi incelmesi yapılıp da reddedilince ve dosya önüne tekrar geldiğinde o zaman mahkemenin kararını onayacağı” yönünde bir iddia ileri sürülmekte, mahkeme adına şimdiden ihsası rey açıklaması yapılmaktadır.
Oysa hem BAM’ların hem de Yargıtay’ın, önüne gelen dosyalarda; red gerekçesi yerinde olmasa da nihai olarak dosyanı reddedilmesi gerektiği düşünülüyorsa, tekrar yargılama yapılıp da aynı sonuca ulaşılacağı için usul ekonomisi ilkesi gereği bu gereksiz görülmüş ve onama kararları verilmiştir.
Yapılan baskı mahalleden mi, yoksa başka yerden mi geliyor bilinmez ama etkili olmuşa benziyor ki İstanbul BAM 54. HD’den bir açıklama yapılmıyor. Diğer taraftan “isteyen istediği kadar niyet okuyabilir, kararımız ortadadır, mahkemeler kararlarıyla konuşur” diyor da olabilirler.
Bütün bunları bir kenara bırakırsak, kira bedelini belirleme ve uyarlama davalarında en üst karar mercii olan Yargıtay 3. HD şimdilik son noktayı koymuş görünüyor görünmesine de son kararda iddia edildiği gibi TBK m. 344/3’teki düzenleme, TBK m.138’deki uyarlamanın özel hali midir, bunu inceleyelim.
3 – 6098 SAYILI TBK M. 344/3, M.138’DEKİ “AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ”NE DAYALI UYARLAMA DAVASININ, ÖZEL BİR DÜZENLEMESİ MİDİR?
Kira bedelini uyarlama ve belirleme (tespit) davaları, birinden çok farklı şartlara ve sonuçlara tabi ayrı ayrı davalardır. Zaten Yargıtay, “yerel mahkemelerin tespitle uyarlama ayrımını yapmadıkları, uyarlama davasında tespit davasına ilişkin usuller uyguladığı için” birçok dosyada bozma kararı vermiştir.
Şimdi önce kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davasını ve asıl gerekçelerini açıklayalım.
Taraflar sözleşme ilk kurulduğunda genel hükümler bakımından bir aykırılık (1) yoksa kira bedelini, “sözleşme serbestisi ilkesi” kapsamında serbestçe belirleyebilirler. Fakat konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelere, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışla ilgili yasal bir takım sınırlamalar getirilmiştir.
Yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira bedelinin belirlemesi ile ilgili TBK m. 344’te 5 farklı senaryo ele alınmıştır:
- İlk senaryoda, yenilen dönemde kira artışının nasıl yapılacağının taraflarca belirlemiş olması halindeki durum düzenlenmiştir (TBK m.344/1):
TBK m. 344/1 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
En ideal olan senaryo bu olup taraflar kendi iradeleriyle sözleşmede, yenilenen dönemlere yüzde kaç artış yapılacağını belirlemişlerdir. Fakat “kiracıyı koruma ilkesi” gereği, artış oranı en fazla TÜFE ile sınırlandırılmıştır. Diğer bir anlatımla tarafların sözleşmede belirlediği oran TÜFE’nin altın kalıyorsa geçerli, üstüne çıkıyorsa ancak TÜFE oranına kadar geçerlidir.
- İkinci senaryo, taraflar arasında, yenilen dönemde kira bedelinin nasıl belirleneceği hususunda bir anlaşmanın bulunmadığı durumunu ele almıştır (TBK m.344/2):
TBK m. 344/2 – Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Yenilenen dönemlerde kira artışı yapılacak fakat nasıl yapılacağı kararlaştırılmamışsa ve bu konuda da taraflar anlaşamıyorlarsa, yeni kira bedelini hâkim, kiralananın durumuna göre belirleyecek fakat belirlenecek kira bedeli TÜFE oranı geçemeyecektir.
- Üçüncü senaryoda, sözleşmede kira artışının nasıl yapılacağı belirlenmiş olsun ya da olmasın, kira süresi beş yıldan uzun ya da her yıl yenilenmek suretiyle beş yılı geçen sözleşmelerin kira bedelinin nasıl belirleneceği ele alınmıştır (TBK m.344/2):
TBK m. 344/3 – Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
İşte konumuzla ilgili olan bu maddenin mantığını ve gerekçesini anlayabilmek için öncelikle enflasyonun ve TÜFE’nin ne olduğunu iyi bilmek gerekmektedir.
ENFLASYON, FİYAT ARTIŞI ve TÜFE
Genellikle birbirinin yerine kullanılsa da “enflasyon” ve “fiyat artışı” birbirinden farklı kavramlardır.
Enflasyon; genel olarak tüm mal ve hizmetlerin fiyatlarının sürekli bir artış göstermesidir.
Fiyat artışı; belirli bir mal veya hizmetin fiyatının yükselmesini anlatır.
Bir mal ya da hizmetin fiyatı zaman içinde artıp azalabilir. Enflasyon, sadece belirli bir mal veya hizmetin tek başına bir sefer artması değildir. Enflasyon mal ve hizmetlerin süreklilik arz eden genel artışlarının bir ortalamasıdır.
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ise; Tüketiciler tarafından satın alınan mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki belli periyotlardaki değişiklikleri ölçer.
TUİK’in (Türkiye İstatistik Kurumu) her yıl Aralık ayında güncellediği tüketici sepetinde binlerce ürün yer alır ve 81 ilin tamamından, yüzlerce ilçeden ve internetten bu ürünlerin fiyatları tespit edilir. TUİK her ay resmi internet sitesinden, bu ürünlerin fiyatlarındaki değişim oranlarından yola çıkarak hem aylık ve yıllık ortalamalara göre, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranlarını açıklamaktadır.
Tüketici sepetinde yer alan ve TÜFE’yi belirleyen belli başlı ana gruplar bulunur. Gıda ve alkolsüz içecekler, ulaştırma, konut kiraları, ev eşyası, lokanta ve oteller, giyim ve ayakkabı, haberleşme vs. gibi. Konut kiraları, TÜFE oranı etkileyen en temel gruplardan biridir.
TÜFE kapsamında her ay 4 bin 274 konutta oturan kiracılardan fiyatlar toplanır ve (yöntem gereği “aynı” konutların kira fiyatının takip edilmesi gerekmektedir) değişimler tespit edilerek sepete dâhil edilir genel TÜFE hesabında kullanılır.
Dolayısıyla konut kiralarının artış hesabında kullanılan TÜFE, konut kiralarındaki artışlar üzerinden yapılan bir enflasyon hesaplaması olmayıp, içinde konut kiralarının da yer aldığı genel havuzun ortalaması üzerinden hesaplanan bir enflasyondur.
6098 S. TBK M. 344/3’ÜN GEREKÇESİ NEDİR?
Kanunun gerekçesinde de geçtiği üzere, genel olarak sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağı kabul ediliyor ve kiracının korunması ilkesi geçerliliğini devam ettiriyor olsa da kiraya verenin, kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki menfaatlerinin de göz ardı edilmemesi zorunluluğu vardır.
İşte bu nedenle ilk beş yıl, kira bedelinde TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranında artış öngörülmüş ve enflasyon karşısında kira bedelinin erimesi önlenmeye çalışılmıştır.
Bununla birlikte, yukarıda açıklandığı üzere TÜFE, tüketici sepetindeki binlerce ürünün bir ortalamasından elde edilen genel enflasyon oranı olup konut ve çatılı işyeri kiraları, genel TÜFE oranlarının hep üzerinde artış gösterir. Bu nedenle kira fiyatları her yıl genel enflasyonun üzerinde gerçekleştiği için eski kira fiyatları günden güne rayicin altında kalır.
İşte bu nedenle genel TÜFE’deki artış yeterli gelmediğinden günceli yakalayabilmesi için TBK m. 344/3’te, kiraya verene, günün şartlarına göre kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etme imkânı tanınmıştır.
Buraya kadar yapılan açıklamalardan haklı olarak TBK m. 344/3’teki düzenlemenin bir nevi uyarlamaya ilişkin olduğu sonucu çıkabilir. Nitekim Bursa BAM 4. H.D’nin gerekçesinde de benzer açıklamalar yer almaktadır.
TBK m. 344/3’teki düzenlemenin tespit ya da özel uyarlama olarak adlandırılmasının hiçbir önemi bulunmamaktadır. Çünkü TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa nedeniyle” sözleşmenin uyarlanmasının, TBK m. 344/3’teki düzenlemeyle hiçbir ilgisi bulunmamakta her iki müessese bir birinden çok farklı şartları gerektirmekte ve sonuçlar doğurmaktadır. Bu nedenle TBK m. 344/3’teki düzenlemenin, TBK m.138’in kiralara ilişin özel düzenleme olarak kabul edilmesi mümkün değildir.
TBK m.344/3’te düzenlenen “kira bedelinin belirlenmesi/tespiti” ile TBK m.138’de düzenlenen “uyarlama (kira bedelini)” arasındaki en temel farkları şöyle sıralayabiliriz:
(i) TBK m.344/3 kapsamında kira bedelinin belirlenmesi için olağanüstü bir gelişmeye gerek yoktur.
Bu düzenlemenin amacı, olağan süreç içinde, diğer bir anlatımla hayatın olağan akışı içinde her zaman kira enflasyonunun, genel enflasyon üzerinde gerçekleşmesi nedeniyle, her beş yılda bir eski kiralarla güncel kiralar arasında bir miktar açılan makasın kapatılmasıdır.
Aslında bu düzenlemeden kanun koyucunun, eski kiralarla güncel kiralar arasında, normal enflasyon dönemlerinde oluşan cüzi farkların bile kapatılmasını irade ettiği sonucu da çıkmaktadır.
Dünyadaki petrol fiyatlarında yaşanan çalkantıların, siyasi ve ekonomik krizlerin revaçta olduğu 70’li yıllarda, giderek yükselen enflasyon 1980 yılında yıllık %115,6’ya ulaşmıştı.
80’li yıllar serbest piyasaya dayalı reformların uygulanmasını hedefleyen 24 Ocak kararları ile başladı. Askeri darbe ile kurulan sıkıyönetim hükümeti zamanında yıllık enflasyon % 33’lere kadar gerilese de 80’li yıllar boyunca fiyatlar yılda ortalama % 46 arttı.
2001 yılında yaşanan büyük ekonomik kriz sonrası Türkiye dalgalı kur rejimine geçti ve enflasyon 2004 yılında % 9,3, 2010 yılında % 6,4’e kadar geriledi.
6098 sayılı TBK, enflasyonun tek haneli olduğu bu dönemde yürürlüğe girdi.
Kanun koyucu işte bu tek haneli dönemde bile kısmen de olsa kira enflasyonunun, genel enflasyona göre her zaman daha yüksek olduğunu kabul ederek her beş yılda bir kiraya verenlere, sadece TÜFE’ye bağlı kalmaksızın yeniden kira bedelini belirleme imkânı sunmuştur.
Tekrar tekrar vurgulamak isterim ki, TBK m.344/3’teki düzenleme, olağan şartlarda, kira enflasyonun her zaman genel enflasyonun üzerinde kalacağı öngörülerek getirilmiş bir düzenleme olup herhangi bir olağanüstü bir değişiklik söz konusu değildir.
TBK m.344/3 kapsamında bir belirleme davası için aranan en temel tek şart, kira süresinin beş yılı doldurmuş olmasıdır.
(ii) Oysa TBK m.138 ise, olağanüstü şartların gerçekleşmesi halinde uygulama imkânı bulan bir düzenlemedir.
Bu madde, sözleşmelerde geçerli en temel ilke olan ahde vefa (Pacta Sunt Servanda) ilkesinin istisnasını oluşturan, “Clausula Rebus Sic Stantibus” (Beklenmeyen Hal Şartı – Emprevizyon) ve “İşlem Temelinin Çökmesi” ilkeleri oluşturmaktadır.
Nitekim gerek Yargıtay kararlarında da, dürüstlük kuralına da (TMK m.2) atıfta bulunularak hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi hem de İşlem Temelinin Çökmesi kuramından yola çıkarak uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
En özet anlatımla, sözleşmenin yapıldığı tarihten sonraki olağanüstü değişimler sonucu, tarafların edimleri arasındaki denge, bir tarafın aleyhine beklenmedik şekilde ve çekilemez düzeyde bozulmuşsa artık borcun aynen ifasını beklemek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.
Sözleşme yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar olağanüstü surette değişmişse artık taraflar sözleşmeye bağlı olmamalıdır. “Çünkü taraflar, sözleşmenin yapıldığı sıradaki durumların değişmemesi yönünde örtülü (zımni) bir şartla bu sözleşmeyi imzalamışlardır, aksi halde bu denli şartların değişeceğini bilselerdi veya öngörselerdi, bu sözleşmeyi imzalamazlardı. İşte bu nedenle sözleşmenin her koşulda devam ettirmek taraf iradelerine de aykırıdır” denilmektedir.
Sözleşmenin uyarlanabilmesi, diğer bir anlatımla borç ilişkilerine hâkim olan ahde vefa ilkesini bir kenara bırakabilmek öyle kolay kolay mümkün değildir. Uyarlama çok sıkı ve özel şartların birlikte sağlanması halinde mümkündür.
Uyarlama için, sözleşmesinin yapıldığı sıradaki mevcut şartlarda, önceden öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir nedenden dolayı sonradan olağanüstü değişiklikler meydana gelmesi gerekir ve bu değişikliğin sözleşmenin taraflardan birinin aleyhine dengeyi aşırı derecede bozmuş olması gerekir.
O halde asıl odaklanılması gereken, sözleşmenin taraflardan biri aleyhine çekilemez düzeyde (sözleşmeyi ifa etmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek seviyede) değişiklik meydana gelmesidir.
Beklenmedik halin (olağanüstü değişikliğin) varlığı değil, sözleşmenin taraflarını etkileyip etkilemediği önem arz etmektedir. Örneğin küresel çapta bir ekonomik krizde, marketler etkilenmediyse artık bu sektör nezdinde, aşırı ifa güçlüğünden söz etmek mümkün değildir. Nitekim Yargıtay 1999 yılında meydana gelen depremin eğlence sektörü üzerindeki etkisinin ispat edilememesi nedeniyle açılan uyarlama davasının reddine karar vermiştir.
Bir diğer husus da şudur;
Yerleşik Yargıtay kararlarında ve öğretide sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan ve uyarlamayı gerektiren olağanüstü hallere örnek olarak gösterilen; “ savaş, salgın hastalıklar, deprem, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, ithalat ve ihracat konusunda getirilen yasak ve tahditler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi vb.” gibi olayların ortak özelliği aslında ekonomik olarak bir taraf için artık sözleşmeyi olduğu gibi ifa etmesini beklemenin, dürüstlük kuralına ve anılan ilkelere aykırılık teşkil etmesidir.
Diğer bir anlatımla uyarlama, sözleşme konusunun yok olması yani ifanın imkânsızlaşması gibi bir durumla ilgili olmayıp, beklenmedik halin, bir taraf aleyhine ekonomik açıdan ifasının beklenememesiyle ilgilidir.
Bu nedenle şimdilerde “uzaylı istilası olsa kira bedelinin uyarlama talebi kabul edilebilir fakat enflasyon veya ekonomik sebeplerle kabul edilemez gibi” beyanların ciddiyetten çok uzak olduğunu düşünüyoruz.
(iii) TBK m.344/3 kapsamında, 5 yıl şartının sağlanmasıyla açılabilecek olan tespit davasında mahkeme, yeni kira bedelini tespit ederken belli kurallarla sınırlanmıştır.
6098 s. TBK m.344/3: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Tespit davalarında hâkim tarafından;
(a) TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı
(b) Kiralananın durumu
(c) Emsal kira bedelleri
göz önünde tutulur ve hakkaniyet indirimi de yapılmak suretiyle yeni kira bedeli tespit edilir.
Yukarıda açıklandığı üzere TBK m. 344/3’ün olağan dönemlerde, bu şartlara uygun olarak tespit edilecek yeni kira bedeli ile emsal kira bedelleri arasındaki fark hemen hemen giderilmiş sayılır. Eski kiracı ile yeni kiracının ödediği kira bedelindeki %10-20’lik fark her iki tarafça da makul kabul edilir ve bu durum toplumsal adalet duygusuna bir aykırılık teşkil etmez.
Oysa uyarlama koşulları oluştuğunda, edimler arasında olağan, kabul edilebilir bir bozulmadan bahsedilemez.
Örneğin son birkaç yıldır ülkemizde yaşanan durum, aynı binada ve aynı katta benzer vasıflara sahip iki dairenin kira bedelleri arasında üç dört kat hatta çok daha fazla farkların ortaya çıkmış olmasıdır. Bugün benzer iki daireden birinin kirası 3 bin TL iken yan dairenin kirası 15-20 bin TL olabilmektedir.
Dolayısıyla uyarlamanın koşullarının oluştuğu bir kira uyuşmazlığın kira tespit davasıyla çözülmesi mümkün değildir.
Kira bedelinin tespiti davasında, yeni kira bedelini belirlerken kiralananın durumu, mevcut kira bedeli, TÜFE’deki artış oranları da dikkate alınması gerekir. Kira uyarlama davasında ise hâkim, bunların hiçbiriyle bağlı değildir ve hakkaniyet indirimi yapmak zorunda da değildir.
O halde kira bedelinin 3 bin TL, güncel bedellerin ise 20 bin TL olduğu ve 5 yıllık süreye ilişkin kira tespit koşulunun da sağlandığı farazi bir uyuşmazlık düşünelim. Bu uyuşmazlığa ilişkin yeni kira bedeliyle ilgili, tespit davasında belirlenecek rakamla, uyarlama davasında belirlenecek rakamın aynı olması yasal olarak mümkün değildir. Zira her iki davada uygulanacak kriterler ve amaç birbirinden farklıdır. O halde söz konusu uyuşmazlıkta, uyarlamanın kabul edilmediği ileri sürüldüğünde, hakkaniyet ve adalet duygusunun sağlanmasından söz edilemez.
Bu nedenle Yargıtay haklı olarak, bir uyarlama davasında, tespit davasıymış gibi yargılama yapılmasını, bilirkişi raporunun buna göre hazırlanmış olmasını kabul etmemektedir.
4 – KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI KONUSUNDA YARGITAY’IN GÖRÜŞ DEĞİŞİKLİĞİNİN ASIL NEDENİ NEDİR?
Yukarıda Yargıtay’ın 6098 s. TBK’nın uygulandığı uyuşmazlıklarda da TBK m.138 kapsamında aranan şartlar sağlanmışsa uyarlama talep etmenin mümkün olduğu, 818 s. Borçlar Kanunu döneminden itibaren yerleşik hale gelmiş olan ilke kararlarında bir değişiklik olmadığını, emsal güncel kararlarla ayrıntılı olarak açıkladık.
Buna rağmen, önce Bursa BAM 4. HD olmak üzere, İstanbul BAM 54. HD dışındaki BAM’ların tümü (en azından benim takip edebildiğim), “TBK m.344/3’teki konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel uyarlama hükmü varken artık TBK m.138 genel uyarlama hükmünün uygulama imkânı bulunmadığı”nı ileri sürmüşlerdir.
Covid-19 Pandemisi nedeniyle işyerlerinin kapalı olması ve ortaya çıkan ekonomik kriz nedeniyle kira bedellerinin çok yüksek kaldığı, ödeme güçlüğü yaşandığı gerekçesiyle açılan davalarda mahkemeler, TBK m. 138 kapsamında kira bedelinin uyarlanması taleplerini kabul etmiş, % 50, 60, 70 oranlarında indirimler gerçekleşmiş ve bu onanarak kararlar kesinleşmiştir.
Uyarlama konusunda, şartların oluşması halinde kiracı veya kiraya veren ayrımının olmadığı yani sözleşme bedelinin azaltılabileceği gibi arttırılmasının da mümkün olduğu konusunda bir görüş ayrılığı bulunmamaktadır.
O halde Yargıtay’ın yerleşik ilke kararlarında böylesine bir görüş değişikliğine neden gidilmiştir?
Aslında bu sorunun cevabı, herkesçe malum olup, yukarıda yapılan enflasyon ve TÜFE konusundaki açıklamalardan da açıkça anlaşılmaktadır. Meselenin hukuki bir yönü bulunmamaktadır. Ortada, bahse konu yasal düzenlemelerin ve uyuşmazlıkların derinlemesine hukuki analizleri yapılıp da aslında bugüne kadar verilen kararların yanlış olduğunun anlaşılması ve bu nedenle görüş değiştirilmesi gibi bir durum yoktur.
Covid-19 Pandemisi sonrası global ekonomik kriz Türkiye’yi de çok derinden etkilemiştir. Uzun yıllar neredeyse unuttuğumuz çift haneli enflasyon rakamları hızla hayatımıza girmiş ve aslında gerçek enflasyon bundan çok daha fazla, üç haneli olarak yüksek gerçekleşmiştir.
TÜFE, enflasyon sepetindeki genel ortalama enflasyonu yansıtmakta olup bunu belirleyen en önemli kalemlerden biri de konut kiralarıdır ve enflasyon sepetindeki en yüksek artış oranı kiralara ilişkindir. Nitekim ihtiyacı karşılayacak konut arzının gerçekleşmemesi ve başka sebeplerle birlikte kira fiyatları, sadece büyükşehirlerde değil ülke genelinde benzeri görülmemiş şekilde artmaya başlamıştır.
Enflasyonla mücadele kapsamında, konut kiralarındaki artışların önüne geçilmezse, enflasyonun çok daha yükseleceği öngörülerek, 6098 s. TBK’ya eklenen geçici madde ile konut kiraları bakımından, ilk önce 11/06/2022 ilâ 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için TÜFE oranındaki artış askıya alındı ve bu geçici düzenleme ile kira bedelleri için en fazla % 25 artış yapılabileceği belirlendi. 02/07/2023’te süresi sona ermesi gereken geçici madde 01/07/2024’e kadar (bu tarih dâhil) uzatıldı.
Şimdilik geçici madde ikinci kez uzatılmadığı için % 25 yasal sınırlama kaldırılmış ve tekrar TÜFE uygulamasına dönülmüş oldu.
Tekrar vurgulamak gerekirse % 25 yasal sınırlamanın amacı, enflasyonun hızla artışını durdurmaya ve hedefleri tutturmaya yönelik adımlardan biriydi.
Adalet Bakanımız Sayın Yılmaz Tunç, Şubat 2024’te katıldığı Haber Global televizyonunun canlı yayınında sorulan “ yasal % 25 sınırlamanın devam edip etmeyeceği” yönündeki soruya;
” Maliye Bakanımızın enflasyon oranının düşürülmesi noktasında çabaları var. Bir hedef de var. Hedefin tutturulması durumunda bu tür sınırlamalara gerek kalmayabileceğini söyledim. Önceliğimiz enflasyon hedefinin tutturulması.”
şeklinde cevap vermiştir. (https://basin.adalet.gov.tr)
Söz konusu yasal düzenlemenin enflasyon artışının önlenmesinde ve kiracılarla kiraya verenlerin arasında uyuşmazlıklara yönelik beklenen faydayı sağlayıp sağlamadığı ayrı bir tartışma konusudur ki bu konudaki görüşlerimi daha önceki yazılarımda paylaşmıştım.
Enflasyonla mücadele kapsamında getirilen % 25’lik sınırlamanın yeterli olmayacağı düşüncesiyle acaba TBK m. 138 kapsamında bir kira bedelinin uyarlama davası açılmayacağı yönünde de bir baskı yapılmış olabilir mi?
Zira böyle bir davanın kabul edilebilir olması, % 25’lik sınırlamaya ilişkin yasal düzenlemeyi anlamsız kılacağı açıktır. Bilhassa BAM’ların ve Yargıtay’ın görüş değiştirmelerinin tam da % 25’lik yasal sınırlama dönemine rastlaması tesadüf müdür?
Bu hususların değerlendirilmesini sizlerin takdirlerine bırakıyoruz.
5 – SONUÇ
Ülke yönetiminin, elbette çok farklı parametreleri ve dinamikleri bulunmaktadır. Ülke güvenliği ve egemenlik kapsamında, olağanüstü dönemlerde mevcut yasalarla güvence altına alınmış bir takım haklar sınırlandırılabilir ve yeni yükümlülükler getirilebilir. Fakat bütün bunların da makul ve genel hakkaniyet ve adalet kriterlerine uygun olması gerekmektedir.
Ülkeyi yöneten iktidar, geçtiğimiz ekonomik darboğazdan çıkabilmek için kendi bildiği doğru çözümleri uygulayabilmek adına aldığı önlemlerle, kişilerin özel mülkiyet alanlarına da müdahale edebilir. Kaldı ki bahse konu müdahale ve düzenlemeler için her zaman olağan üstü koşullar da aranmaz. Kamu yararı ilkesi gereğince her zaman söz konusu kısıtlamaların getirilmesi mümkündür. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarıyla ilgili yeni dönem kira bedeline kanunda getirilen TÜFE sınırlaması ya da sözleşmenin kiraya veren tarafından süre bitimi gerekçesiyle sonlandırılamaması hep kamu yararı ilkesinin bir sonucudur.
Yine başka bir örnek, İkinci Dünya Savaşı yıllarındaki ekonomik kriz nedeniyle alınan tedbirler arasındaki kira bedellerinin dondurulmasıdır. 1940 tarihli 3780 s. Milli Korunma Kanunu’nun 30’uncu maddesi hükmünce, kiralar 1939 rayiçleri üzerinden sabitlenmiş ve yıllarca kira bedelleri artırtılamamıştır.
Mahkemelerin görevi yürürlükteki mevzuat hükümlerinin uygulanmasıdır. Hâkimlerin benzer uyuşmazlık konusundaki görüş ayrılığının kaynağı da yine yasal düzenlemedir. Zira 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1, 2, 3 ve 4’üncü maddeleri hâkime, hukuka ve hakkaniyete uygun şekilde karar verebilme çok geniş hak ve yetkiler tanımıştır. Fakat hâkimlerin ülkeyi yönetenlerin görevi olan enflasyonu düşürmek veya kontrol altına almak gibi bir görev ve yetkisi yoktur. Hâkimler önlerine gelen uyuşmazlıklarda, anılan amaçla yapılan yasal düzenlemelerin, kanuna, hukuka ve hakkaniyete uygun şekilde uygulanmasını sağlamakla yükümlüdürler.
Hâkim, hukuki gerekçelendirmesini yapmak kaydıyla, TMK m.2’deki “dürüstlük kuralı” gereğince “herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğundan ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumayacağından”, mevcut bir yasal düzenlemeyi kötüniyetli olarak kullanan birinin aleyhinde karar verebilir.
Fakat gerek BAM’ların gerekse Yargıtay’ın yerleşik ilke kararını hiçe sayarak görüşlerini değiştirmelerinin, TMK m. 2 vd. hükümler kapsamında gerçekleştirdiği, hukukun ve hakkaniyetin sağlanması faaliyeti olduğunu, verilen bu kararların, hukuka ve yargıya az da olsa var olan güveni daha da çok azaltacağını düşünüyoruz.
Anayasa Mahkemesi 22.01.2019 tarihli kararında;
“Yargıtay’ın aynı dairesinin diğer içtihadıyla çelişecek şekilde, makul bir gerekçe ortaya konulmadan ve sonrasında istikrarlı bir şekilde uygulanmadan karar vermesi nedeniyle benzer nitelikteki uyuşmazlığın zıttı olacak şekilde davanın neticelenmesi hukuki belirsizliğe yol açtığı, başvurucu için öngörülemez nitelikte olan bu uygulama nedeniyle yargılamanın hakkaniyetinin zedelendiği”
sonucuna ulaşılmıştır. Kararda şöyle denilmiştir.
- Yukarıda da değinildiği üzere bir hukuk sisteminde bölgesel veya görevsel yetki farklılıkları sebebiyle yargı içtihatlarında farklılıklar oluşabilmesi doğaldır. Bu yargısal içtihat farklılıklarının hukuk güvenliği ve hukuki belirlilik ilkelerini zedelememesi için en önemli görev yüksek mahkemelere düşmektedir. Esas itibarıyla hukuk kurallarını yorumlama ve uygulama yetkisine sahip olan Yargıtay Dairesinin içtihat değişikliğine gitmiş olması tek başına adil yargılanma hakkının ihlali olarak kabul edilemez ise de somut olayda bu içtihattan sonraki kararlarında da aynı Dairenin eski içtihadını sürdürdüğü dikkate alınmalıdır. Diğer bir deyişle başvurucunun açtığı davada verilen karar Yargıtay’ın önceki içtihadına uygun olmadığı gibi bu karardan sonraki tarihlerde verilen içtihada da uygun değildir. Dolayısıyla içtihat farklılığının bizzat bu farklılıkları önlemekle görevli Yargıtay Dairesi kararlarından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
- Diğer taraftan Yargıtay Dairesi’nin kararında önceki içtihattan farklı karar verilmekle niçin bu içtihattan ayrıldığına dair herhangi bir açıklamada bulunulmamış, buna dair bir gerekçe gösterilmemiştir.
- Son olarak söz konusu içtihat farklılığını giderebilecek bir mekanizmanın işletilmemiş olmasına da dikkat çekilmelidir. Somut olayda başvurucunun karar düzeltme talebinde bulunduğu ancak bu talebin de Yargıtay Dairesi reddedildiği anlaşılmaktadır. Buna göre önceki içtihattan farklı karar verilmesi durumunda karar düzeltme aşamasında bu hususun değerlendirilebilmesinin mümkün olduğu, Yargıtay Dairesi kendi içtihadı arasındaki farklılığı bu aşamada giderebileceği gibi önceki içtihattan ayrılma gerekçelerini de açıklayabileceği hâlde somut olayda bu imkânın da değerlendirilmediği görülmüştür.
- Dolayısıyla somut olaya özgü olduğu anlaşılan içtihadın aynı uyuşmazlıklar yönünden yine aynı Daire ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından benimsenmediği, en üst dereceli mahkeme sıfatıyla Yargıtay nezdinde tutarlı ve yeknesak bir uygulamanın sağlanmadığı saptanmıştır. Bu durum ise hukuki belirlilik ve öngörülebilirlik ilkelerine ters düşeceği gibi bireylerin yargı sistemine ve mahkeme kararlarına güvenini de sarsmaktadır.
- Sonuç olarak somut olayda görülen davada Yargıtayın aynı dairesinin diğer içtihadıyla çelişecek şekilde karar verilmesi söz konusu olup makul bir gerekçe de ortaya konulmadan ve sonrasında istikrarlı bir şekilde uygulanmadan benzer nitelikteki uyuşmazlığın zıttı olacak şekilde davanın neticelenmesi hukuki belirsizliğe yol açmıştır. Başvurucu için öngörülemez nitelikte olan bu uygulama nedeniyle yargılamanın hakkaniyetinin zedelendiği sonucuna ulaşılmıştır.
- Açıklanan gerekçelerle başvurucunun Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan hakkaniyete uygun yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.
(AYM Bireysel B. No: 2015/17453, Karar T. 22.01.2019, RG. T.: 12.02.2019, RG Sayı: 30684)
Temel hak ve özgürlüklerin tam anlamıyla korunabilmesi için hukuki belirlilik ve öngörülebilirliğin hem kanun düzeyinde hem yargı kararlarında sağlanması gerekir. Ülkemizde gerek yerel mahkemelerin verdiği kararlarda, gerekse istinaf ve temyiz incelemeleri sonucu verilen kararlarda her zaman belirlilik, birlik ve öngörülebilirlikten söz etmek mümkün olamamaktadır. Bugün bırakın BAM’ları yerel mahkemeler bile Yargıtay içtihatlarını dikkate almamaktadır. Elbette bunun sebebi aynı Yargıtay dairesinin bile kendi kararlarını çok rahat değiştirebilmesi ya da önceki içtihatlarıyla çelişkili kararlar verebilmesidir.
Dolayısıyla şimdilik Yargıtay, konut ve çatılı işyeri kiralarıyla ilgili 6098 s. TBK m.138’e dayalı kira bedelini uyarlama davası açılamayacağı yönünde karar vermişse de yakın bir gelecekte bu görüşünün tam aksi yönde kararlar verileceğinden kuşkunuz olmasın.
Av. Arb. Zekeriya Yılmaz
——————————————————————————————————————————-
(1) “TBK m. 27-Kesin hükümsüzlük halleri; sözleşmenin kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusunun imkânsız olması”, “TBK m. 28 – Aşırı yararlanma”, “TBK m. 30 vd. İrade Bozuklukları, Yanılma, Aldatma, Korkutma”)