BEŞ YILLIK SÜRE DOLMADAN KİRA BEDELİNİ UYARLAMA DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

1 – GİRİŞ

6098 s. TBK m.347 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Dolayısıyla kira sözleşmesi ister belirli süreli isterse belirsiz süreli olsun kiraya veren, tahliyeyi gerektirecek başka bir nedenin bulunmaması halinde, on yıldan önce kira sözleşmesini sonlandıramıyor. Hatta belirli süreli kira sözleşmelerinde bu süre; “sözleşmesi süresi + 10 yıl + 1” yıl formülüyle hesaplandığından ve genellikle sözleşme süreleri de bir yıl olarak belirlendiğinden, en az 12 yılı bulmaktadır.

Özellikle son yıllarda yaşadığımız gibi enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde ve bir de kira artışlarına getirilen azami % 25 yasal sınır gibi yanlış düzenlemeler nedeniyle kira bedellerinin rayiç bedellerin çok altında kaldığı görülmektedir.

TBK m. 344’te, 5 yıldan uzun süreli ya da her yıl yenilenmek suretiyle 5 yılı doldurmuş olan kira sözleşmeleriyle ilgili, 6’ıncı kira yılında güncel koşullara göre kira bedelinin yeniden belirlenebilmesi imkânı getirilmiştir.

Şayet taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamazlarsa, kiraya verenin mahkemeye başvurması halinde hâkim, 5 yıldan sonraki yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini, TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak, takdiri indirimde de bulunmak suretiyle hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir. Her beş yılda bir kira bedelleri bu şekilde belirlenebilmektedir.

İşte her 5 yılda bir kiraya verene kira bedelinin belirlenmesini talep etme hakkı veren bu davaya Kira Bedelinin Belirlenmesi (Tespiti) Davası denilmektedir.

Fakat geçtiğimiz 3-4 yıllık süreçte, mevcut devam eden kira ilişkilerindeki kira bedelleriyle yeni kira sözleşmelerindeki güncel bedeller arasında benzeri görülmemiş şekilde farklar oluştu. Bunun en büyük nedeni aşırı fiyat artışlarıyla birlikte mevcut kira sözleşmelerine getirilen %25’lik yasal sınırlama oldu. Dolayısıyla yüksek enflasyon nedeniyle kira fiyatları arttığı için yeni kiralarla eski kira bedelleri arasında makas sürekli açılırken üstüne bir de eski kira sözleşmelerine %25’lik sınırlama getirildi ve söz konu geçici düzenleme 2023’te uzatıldı. 1Temmuz 2024 itibariyle sınırlamanın kalkması beklenmektedir.

Dolayısıyla, eski kiracısı bulunup da güncel rakamlar karşısında çok cüzi kira gelirleri olan ve henüz 5 yıllık süre dolmadığı için de kira tespit davası açamayan kiraya verenlerin acaba bunun dışında ellerinde hukuki bir imkân olup olmadığı sorulmaya başlandı.

Bu hususta tek hukuki yol olan uyarlama davasının, konut ve çatılı işyeri kiraları için mümkün olup olmayacağı çok tartışıldı.

Kira bedelini uyarlama davası, TBK m. 344 kapsamında, 5 yıllık sürelerle açılabilen kira tespit (belirleme) davalarından her bakımdan çok farklı bir dava olup, yasal dayanağını TBK m.138’de “aşırı ifa güçlüğü” başlığı altındaki düzenlemeden almaktadır.

2 – SÖZLEŞMELERİN UYARLANMASI

Bir borç ilişkisinde tarafların, aralarındaki anlaşmaya uygun olarak borçlarını ifa etmeleri beklenir. Bu durum, hukukun en temel ilkelerinden biri olan ahde vefa (Pacta Sunt Servanda) ilkesinin bir sonucudur. Bu ilkeye göre şartlar değişse bile her ne pahasına olursa olsun sözleşme şartlarına uyulması, edimlerin ifa edilmesi gerekir.

Ancak bu ilke mutlak olmayıp hukukun başka ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşmenin yapıldığı tarihten sonraki olağanüstü değişimler sonucu, tarafların edimleri arasındaki denge, bir tarafın aleyhine beklenmedik şekilde ve çekilemez düzeyde bozulmuşsa artık borcun aynen ifasını beklemek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.

Sonradan ortaya çıkan bazı olağanüstü olgular nedeniyle, mevcut bir sözleşmede değişiklik yapılabilmesini sağlayan ve bugün tüm hukuk sistemlerinde kabul edilen “Beklenmeyen Hal” (Emprevizyon) kuramının açıklanması şöyle yapılmaktadır:

“Sözleşme yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar çok önemli surette değişmişse taraflar sözleşmeye bağlı olmamalıdır. Buna “Clausula Rebus Sic Stantibus” (Beklenmeyen Hal Şartı) denmektedir. Bu görüş öğretide “Emprevizyon Teorisi” adıyla anılmaktadır. Öğretide, sözleşmenin yapıldığı zamandaki durumların değişmemesi, sözleşmenin örtülü (zımni) şartıyla yapıldığı varsayılır. (Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop-Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Bası İst. 1993. s. 1005 )

Alman Hukukunda “Beklenmeyen Hal” veya “Clausula Rebus Sic Stantibus” kuramının daha da somutlaştırılarak kabul edildiğini ve “İşlem Temelinin Çökmesi” olarak adlandırılan bir kuramın geliştirildiğini görmekteyiz. Sözleşmenin temelini teşkil eden kendisi üzerine anlaşmanın dayandığı ve karşılıklı edimlerin tayin olunduğu edim ve karşı edim arasındaki dengenin, taraflardan biri için artık çekilmez, katlanılamaz biçimde bozulduğu hallerde, işlem temelinin çökmesi söz konusu olacaktır. ( Bkz. Jozef Esser/Elke Schmidt, Schuldrecht, Band 1, Allgemeiner Teil, Heidelberg 1984 s. 330 vd, Serozon age. s. 164 vd )

İsviçre Hukukunda, şartların oluşması halinde Emprevizyon nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasının kabul edilebilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Türk hukukunda, mehaz kanundaki uygulamalar doğrultusunda, dürüstlük kuralına da (TMK m.2) atıfta bulunularak hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesini hem de İşlem Temelinin Çökmesi kuramını uygulamak suretiyle uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir. ( Bkz. Prof Dr. Kemal Tahir Gürsoy, Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus, Emprevizyon Nazariyesi 1950 s. 59-60 )

Yargıtay 6. HD Esas:2015-1566 Karar:2015-2519 Karar Tarihi:16.03.2015

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu, sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki meydana gelir ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kurallarına aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse, artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar. Değişen koşullar karşısında Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.

***

Yargıtay 3. HD Esas:2017-14562 Karar:2019-9074 Karar Tarihi:12.11.2019

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

***

Yargıtay 6. HD Esas:2015-1566 Karar:2015-2519 Karar Tarihi:16.03.2015

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu, sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki meydana gelir ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kurallarına aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse, artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar. Değişen koşullar karşısında Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere savaş durumu, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

3 – AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ ve KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI (TBK m.138)

6098 S. TBK m 138’de;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

hükmü yer almaktadır.

Kira sözleşmeleri bakımından uyarlamaya dair özel bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle TBK m.138 hükmü, tüm kira sözleşmelerinde uygulanması mümkündür.

818 s. Mülga Borçlar Kanunu döneminde Yargıtay önceleri ahde vefa ilkesini çok katı bir şekilde uygularken sonraları işlem temelinin çökmesinden yola çıkarak dürüstlük kuralları gereği sözleşmelerin uyarlanabileceğini kabul etmiştir. (YHGK 2002/13-852 E., 2002/864 K. ve 30.10.2002 T. – Tam metni aşağıdadır)

Sözleşmede uyarlamaya ilişkin bir hüküm varsa öncelikle sözleşme hükmü geçerli olacaktır. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla taraflar sözleşmede kira bedelinin değişmeyeceğine de karar verebilirler.

Kira bedelinin uyarlanması davası, her ne kadar TBK m. 343’de düzenlenmiş olan kira bedelinin tespiti davasına benzese de bu iki dava birbirinden tamamen ayrıdır. Uyarlama ve tespit davaları, hem şartları hem de usule ilişkin yönleri bakımında oldukça farklıdır.

Kira sözleşmeleri de dâhil sözleşmenin her iki tarafının da (kira sözleşmeleri bakımından kiracı ya da kiraya verenin) TBK m.138 kapsamında aşırı ifa güçlüğü iddiasına dayalı uyarlama davası açması mümkündür.

Aşağıda ayrıntısına değinileceği üzere, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) ile İstanbul BAM arasında bu konuda görüş ayrılığı bulunmaktadır.

Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi, kira sözleşmeleriyle ilgili TBK m.343’ün özel düzenlemesi karşısında TBK m.138’in uygulanmasının mümkün olmadığını ve bu nedenle de kira bedelinin uyarlama davasının açılamayacağını kabul etmekte ve açılan davaları reddetmektedir. Diğer taraftan İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi ise tam tersini söylemekte ve şartların sağlanması halinde, TBK m.343’ten farklı olarak kira bedelinin uyarlanması davası açılabileceğini kabul etmektedir.

5 – UYARLAMA DAVASININ ŞARTLARI

TBK m.138 hükmü kapsamında aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanabilmesi için sağlanması gereken şartları şöyle sıralayabiliriz:

• Sözleşmesinin yapıldığı sıradaki mevcut şartlarda sonradan olağanüstü değişiklikler meydana gelmesi gerekir. Sözleşmenin kurulduğu sırada var olan bir neden, sonradan aşırı ifa güçlüğü için gerekçe gösterilemez. Sözleşme kurulurken, kira bedelinin yüksek olduğu iddiasıyla uyarlama talep edilemez. Zira sözleşme serbestisi gereği taraflar ilk başta kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak şartları varsa, TBK m.28 kapsamında aşırı yaralanma (gabin) hükümlerine başvurulabilir.

Değişiklik, olağanüstü boyutta olması gerekir. Edimin ifası imkânsız hale gelmese de aşırı ifa güçlüğüne düşen için ciddi ve ağır neticeler oluşturması gerekir.

Aşırı ifa güçlüğüne düşen sebep olamadığı müddetçe, olağanüstü değişikliğin kaynağı önemli değildir. Doğal felaketler, ekonomik krizler, yasama-yargı faaliyetleri, ithalat-ihracat yasakları, salgın hastalıklar vs. her somut olaya göre değişebilir.

• Aşırı ifa güçlüğüne, uyarlama talep eden tarafın neden olmaması gerekir. Aşırı ifa güçlüğü kendisinden kaynaklanan tarafın, TBK m.138 kapsamında bir uyarlama talebinde bulunması mümkün değildir. Aynı şekilde aşırı ifa güçlüğüne yol açan olayları önleme imkânı varken bunu yapmayan taraf da TBK m.138’den faydalanamaz.
• Sonradan meydana gelen olağanüstü değişikliğin, ilgili sözleşmenin tarafını etkilemesi gerekir. Fakat olağanüstü değişikliğe yol açan hadisenin bütün herkesi etkilemesi de şart değildir. Aynı şekilde genelin etkilendiği bir olayda, etkilenmeyen kişi veya sektörlerin uyarlamadan faydalanması mümkün değildir. Örneğin küresel çapta bir ekonomik krizde, marketler etkilenmediyse artık bu sektör nezdinde aşırı ifa güçlüğünden söz etmek mümkün değildir. Nitekim Yargıtay 1999 yılında meydana gelen depremin eğlence sektörü üzerindeki etkisinin ispat edilememesi nedeniyle açılan uyarlama davasının reddine karar vermiştir.
• Olağanüstü değişikliğe neden olan durumun öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir durum olmalıdır. Sözleşme şartlarında sonradan meydana gelen değişiklik, sözleşme kurulurken tahmin edilebilir idiyse artık öngörülmezlikten söz edilemez. Somut olayın tüm özelliklerine göre hayatın olağan akışında tarafların tasavvur sınırları dışında kalan, dürüstlük kuralına göre önceden kestirilmesi mümkün olmayan değişiklikler, öngörülemezdir.

Tacirler bakımından, öngörülemezlik şartının sağlanması daha sıkı kurallara bağlandığından daha zordur. Nitekim tacirlerin ticari işleri bakımından genel şartlara ilave olarak basiretli tacir gibi davranma yükümlükleri de bulunmaktadır. (TTK m.18/2)

• Edimler arasındaki dengenin taraflardan birinin aleyhine aşırı derecede bozulmuş olması gerekir. Bu durumun borçlunun yıkımına yol açacak düzeyde olmasına gerek yoktur. Bir tarafın yükümlülüğünü ifa etmesi artık çekilemez bir hal alması ve ifanın beklenmesinin dürüstlük kuralına aykırı olması yeterlidir. Bahse konu dengenin, somut sözleşme ve tarafları bakımından olması gerektiği unutulmamalıdır.
• Edim ifa edilmemiş ya da ihtirazî kayıtla ifa edilmiş olması gerekir. Esas itibariyle, kural olarak edimin ifa edilmemiş olması gerekir. Kaldı ki edim ifa edilmişse ortada borcun ifasının güçlüğünden de söz edilemez. Bununla birlikte TBK m.138’de; ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması halinde de borçluya, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı tanınmıştır.

6 – YARGI KARARLARINA GÖRE, KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleriyle ilgili hem kiraya verenin hem de kiracının, şartlarının sağlanması halinde kira bedelini uyarlama davası açabileceği yönünde önceki yıllara ait birçok Yargıtay Kararı bulunmaktır.

Uyarlama talebinin kabulü ya da reddi yönünde verilen kararlarda, esas olanın ahde vefa ilkesi gereği sözleşme şartlarının aynen uygulanması, uyarlamanın ise istisna teşkil ettiği vurgulansa da bu kuralın mutlak olmadığı, edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” halinde, hâkimin müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlaması gerektiği kabul edilmiştir.

Sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek, TMK m.2’nin hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebileceği ve böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir oransızlık çıkmışsa uyarlama yine de yapılması gerektiğine hükmedilmiştir.

Yargıtay HGK Esas No: 2003/13-332, Karar No: 2003/340, Karar Tarihi: 07-05-2003

Dava, yabancı para olarak kararlaştırılan kira parasının günün ekonomik koşulları altında çekilmez hal alması ve böylece işlem temelinin çökmesi olgusuna dayalı kira parasının uyarlanması isteğine ilişkindir. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Ancak bu ilke mutlak değildir, özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda “İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hâkim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.
Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir; olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmelidir. Mahkemenin yabancı para cinsinden belirlenmiş kira bedelinin uyarlanması talebini değerlendirirken tüm bunları göz önüne alarak hüküm kurmaması bozmayı gerektirir.
***

Yargıtay 3. HD Esas No: 2020/2910 Karar No: 2020/6680 Karar Tarihi: 17-11-2020

Davacı, taraflar arasında yürürlükte olan kira sözleşmesinin 01.06.2007 yılında akdedilmiş olup aradan 7 sene 6 ay geçtiğini ve sözleşmenin bitmesine 8 sene kaldığını ancak ödenen 3.000 TL kiranın emsallere göre çok düşük olduğunu oysaki mecurun bulunduğu yerde gayrimenkul kira değerlerinin büyük artış gösterdiğini belirterek kira bedelinin aylık 6.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

***

Yargıtay 3. HD Esas No: 2017/2734 Karar No: 2018/2534 Karar Tarihi: 15-03-2018

Davacı; davalının 01.12.1995 tarihli sözleşme ile taşınmazda kiracı olduğunu, kira bedelinin aylık cironun % 1 i olduğunu, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını, enflasyon, hayat şartları ve zaman içerisinde meydana gelen ekonomik krizler ve değişiklikler dikkate alınarak aylık kira bedelinin 5.000 TL olarak uyarlanmasını istemiştir.

Dava, niteliği itibariyle uyarlama davasıdır. Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar …le bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK. nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. … yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) … yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK.nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK md. 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.
Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.

Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. 2/1, 4. md) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.

Olayımıza gelince; taraflar arasında 01.12.1995 başlangıç tarihli ve 49 yıl süreli, aylık kira bedelinin cironun %1 i olarak kararlaştırılan kira sözleşmesi imzalandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı, davalı kiracının halen ciroya bağlı olarak ödediği aylık kira bedellerinin belirlenmesi ve bu şekilde uyarlama koşulları oluşup oluşmadığı hususunda içinde serbest mali müşavir bilirkişinin de olduğu 3 kişilik bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişli ve yeterli görülmeyen bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

***

Yargıtay 6. HD Esas No: 2015/1566 Karar No: 2015/2519 Karar Tarihi: 16-03-2015

Davacı vekili, … sözleşmede kira bedelinin aylık cironun KDV hariç kısmının % 2,5’i olduğunu, bununda ortalama 9.600 TL’ye isabet ettiğini belirterek aylık kira bedelinin uyarlama yapılarak 20.000 TL olarak tespitine karar verilmesi isteminde bulunmuştur. Davalı vekili sözleşmenin başlangıcının üzerinden henüz dört yıl geçtiğini mevcut kiranın emsallerin altında olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davadaki uyuşmazlık, taraflar arasındaki on yıllık sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin sözleşme süresinin dördüncü yılında günün koşullarına uygun hale getirilmesi isteminden ibarettir. Nitekim davacıda davada uyarlama isteminde bulunmuştur.

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu, sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki meydana gelir ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kurallarına aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda, bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde, sözleş-menin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de, sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek, Türk Medeni Kanunu’nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilir.

Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir oransızlık çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak Türk Medeni Kanunu’nun 1, 2 ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halin-de, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, Türk Medeni Kanunu’nun 1. maddesi gereğince sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Olayımızda ise, davacının talebi kira parasının tespitinden çok değişen koşullara göre uyarlanması olup, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın niteliği, konumu, çevresel faktörler değerlendirilerek kira bedelinin belirlendiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre hazırlanan raporun hükme yeterli araştırmayı içermediği ortadadır.

Buna göre, yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasının tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca kira bedelinin belirlenmesine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

***

Yargıtay 6. HD Esas No: 2014/10396 Karar No: 2014/14589 Karar Tarihi: 25-12-2014

Davacı vekili dava dilekçesinde; Davaya konu kiralananda davalının kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasının emsallere göre düşük kaldığını, dolarda beklenen artışın olmadığını, taşınmazın niteliği, ticari gelişmeler, vergi ve yıpranma payı giderlerindeki artışların sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılmayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunu belirterek 01.06.2010 dönemine ait kira parasının yıllık 33.000 USD den 70.000 USD olarak uyarlanmasını ve uyarlanan kira bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, sözleşmede kiranın dolar olarak kararlaştırıldığını, dövize bağlı olarak kiranın da arttığını, mecurda ve çevresinde olağanüstü bir değişiklik olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 01.06.2010 tarihinden itibaren yıllık kira parasının 73.000 USD olarak uyarlanmasına ve 40.000 USD nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

1- Davalının, alacağın tahsiline yönelik karar düzeltme isteğinin incelenmesinde; Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için, sadece alacaklının borçludan eda da bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmiş olması da gerekir. Kira bedelinin uyarlanması kararları kesinleşmedikçe, bu kararlara dayanarak ilamsız icra ve tahliye istekli takip yapılamaz, alacak davası açılamaz. Bu durumda mahkemece uyarlanan kira bedelinin tahsiline yönelik talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile 40.000 USD nin tahsiline karar verilmesi doğru değildir.
2- Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. (HMK.nun 26) Davacı tarafından kira bedelinin 01.06.2010 tarihinden itibaren 70.000 USD olarak uyarlanması istenildiği halde, Mahkemece talep aşılarak 73.000 USD ye hükmedilmesi doğru değildir.
3-Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın kira bedelinin 109.645 USD ye uyarlanabileceğinin belirlendiği, mahkemece bilirkişi raporu hükme esas alınarak davanın kabulüne karar verilmiş ise de; Bu tutarın net mi brüt mü olduğunun belirtilmemesinin de doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davalının karar düzeltme isteğinin kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

***

Yargıtay 3. HD Esas No: 2017/6283 Karar No: 2019/2753 Karar Tarihi: 28-03-2019

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

***

Yargıtay 3. HD Esas No: 2017/14157 Karar No: 2019/6526 Karar Tarihi: 11-09-2019

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/07/2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup davacının, 24/11/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir.

Ülkemizde, son üç yıldır konut ve çatılı işyeri kiralarında on katın üzerinde artışlar yaşandı. Mevcut devam eden kira ilişkilerine getirilen %25’lik artış sınırı, eksi ve yeni kiraların kira bedelleri arasında katlanılamaz düzeyde farklar oluşturdu. Gerçek fiyatlardaki fevkalade artışlar yetmiyormuş gibi bahse konu %25’lik sınırlama, eski kira sözleşmelerindeki kira bedellerini güncel kira bedelleri karşısında kabul edilemez rakamlara düşürdü. Aynı binada ve aynı katta iki dairen birinin kirası 4 bin TL iken diğerinin kirasının 20 bin TL olduğu, benzeri görülmemiş durumlar ortaya çıktı.

Henüz kira süresi 5 yılı doldurmadığı için TBK m. 344 kapsamında kira bedelinin tespiti davası açmayan kiraya verenler, çözümü yasal dayanağını TBK m.138’deki “aşırı ifa güçlüğü”nden alan, kira bedelinin uyarlama davasında aradılar.

Açıklanan nedenlerle, emsallerine ve günün ekonomik şartlarına göre çok düşük kalan kira bedellerinin, güncel makul değerlere uyarlanması talebiyle açılan davalarla ilgili Sulh Hukuk Mahkemelerinin kararlarını inceleyen Bölge Adliye Mahkemeleri farklı kararlar verdi.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4 Hukuk Dairesi; konut ve çatılı işyeri kira bedellerine ilişkin uyarlama davalarının açılamayacağını aşağıdaki gerekçelerle mümkün olmadığına karar vermiştir:

• TBK m. 138 kapsamında, aşırı ifa güçlüğüne dayalı sözleşmenin uyarlanması kuralı, kira sözleşmeleri de dâhil tüm sözleşmelere uygulanabilecek bir kuraldır.
• Bununla birlikte kira sözleşmesi TBK’da ayrıntılı olarak düzenlenmiş özel bir sözleşme türüdür. Her ne kadar sözleşmede ahde vefa ilkesi geçerliyse de, gelişen özel durumlarda hâkim tarafından kira bedelinin değiştirilebilmesine yönelik müdahale edilmesi gibi düzenlemelere de yer verilmiştir.
• TBK’nın 344. maddesinde de, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira süresinin bir yılı aşması durumunda sonraki yıllar için kira bedelinin aynı şekilde kalmasının haksızlığa sebebiyet vereceği öngörülmüş ve bu nedenle kira bedelinin içinde bulunulan kira dönemindeki ekonomik gerçekler ile piyasa koşullarına göre güncellenebilmesi için bir yöntem belirlemiştir.
• Enflasyon karşısında kira bedelinin düşük kalmaması ve güncellenebilmesi için, ilk dört uzama yılında TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere artış yapılarak kira bedeli enflasyon ile uyumlu bir şekilde arttırılarak güncelliğini koruyacaktır. Ancak, kira bedeli ilk dört yıl için enflasyon oranında arttırılmış olsa dahi kanunda öngörülen TÜFE’deki değişim oranı genel enflasyon oranına göre düzenlenmiş bir sepettir. Kira enflasyonu ise ülkedeki genel tüketici fiyat endeksi ile belirlenen enflasyonun çok daha üzerinde gerçekleşmiş ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren geçen beş yıl içinde emsal kira bedelleri ile taraflar arasında geçerli olan kira bedeli arasında bir fark, bir makas meydana gelmiş olabilir. Bu nedenle yasa koyucu her yıl TÜFE’ye göre artışı yeterli görmeyerek bu makasın kapatılabilmesi açısından farklı bir düzenlemeye yer vererek artık TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı da göz önünde bulundurarak ancak bu oran ile bağlı kalmaksızın emsal kira miktarlarını da değerlendirerek hâkim tarafından kiranın hakkaniyete göre belirlenmesi imkanını sağlanmıştır.
• Tüm bu hususlar bir arada değerlendirildiğinde, her ne kadar TBK.’nın 138. maddesinde yer verilen sözleşmenin uyarlanması kuralları tüm sözleşmeler gibi kira sözleşmeleri için de uygulanabilir ise de, yasa koyucunun konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzun süreli olması ve geçen bu sürede enflasyon gerçeğin m. 344’de ayrıntılı düzenleme yapmış olması karşısında dönem içinde gerçekleşen enflasyonun, TBK m. 344/3’te belirtilen 5 yıllık süre dolmadan TBK m. 138 uyarınca kiranın uyarlanmasını gerektirmeyeceği kabul edilmelidir.

Ayrıca İstanbul BAM 54. HD’nin 2023/845 Esas, 2023/536 Karar sayılı kararında belirtilen ve TBK m.344/3’deki 5 yıllık süre dolmadan önceki dönemde enflasyonun kira uyarlamasını gerektirebileceğine yönelik gerekçeye katılmadıklarını da belirtmişlerdir.

İstanbul BAM 54. HD’nin önüne gelen dosyadaki yargılama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı Eyüpsultan ilçesi Göktürk Merkez Mahallesi Belediye caddesi Yücel sokak no:2/8 Kemer Life 21 Sitesi H Blok D10 (D.64) adresinde 01.04.2019 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı sıfatı ile ikamet ettiğini, 01.04.2022 tarihi itibariyle yeni kira döneminin başlayacağını, müvekkili tarafından davalıya kiralanan taşınmazın kira başlangıç tarihinde belirlenen 6.500,00 TL kira bedeli yıllık yasal artış oranları ile 2021 yılı için aylık 8.400,00 TL olarak güncellendiğini fakat taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal taşınmazların rayiç bedellerinin altında kaldığını belirterek davalının ikamet ettiği taşınmazın civardaki emsal taşınmazların aylık kira beledi olan 25.000.00 TL olarak yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.

Sulh Hukuk Mahkemesi, sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığı kanaatine vararak davanın reddine karar vermiştir.

İstinaf başvurusu üzerine İstanbul BAM 54. HD. Yargıtay kararlarını da emsal göstererek;

“.. uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.”

demek suretiyle istinaf talebini kabul edip yargılamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyayı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne iade etmiştir.

(BAM kararlarının tam metni aşağıda yer almaktadır.)

7 – SULH HUKUK MAHKEMELERİNİN GÖREVİNE GİREN DAVALAR TEMYİZ EDİLEMİYOR

6100 S. HMK’nın m.362/1-b maddesinin hükmü gereği, Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin görevine giren davalar (kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar hariç olmak üzere) temyiz edilemiyor.

Dolayısıyla kira bedelinin uyarlama ya da tespiti davaların, davaya konu taşınmazın son 3 aylık kira bedeli toplamı, karar tarihindeki temyiz sınırını geçmiyorsa Bölge Adliye Mahkemeleri’nin verdiği istinaf kararları kesin olmaktadır. Buna göre;

2024 yılı Temyiz kesinlik sınırı 378.290,00 TL olduğundan, 3 aylık kira bu tutarın altındaki diğer bir anlatımla son aylık kirası 126.096,66 TL’nin altındaki uyuşmazlıklarda, temyiz başvurusu yapılamamaktadır. (Y.3HD. 2023/2011 E., 2023/3841 K. ve 20.12.2023 T)

Dolayısıyla özellikle konut kiraları bakımından istinaf kararların hemen hemen hepsinin kesin olduğu sonucuna ulaşabiliriz.

TBK m.138 kapsamında, kira bedelinin uyarlanma davasının açılamayacağına dair Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi tarafından verilmiş kesin bir karar mevcut. Tam tersi yönde, TBK m.344/3’deki, her 5 yılda bir açılabilen kira bedelinin tespiti davasından ayrı olarak, şartları oluşmuşsa, TBK m.138 kapsamında kira bedelinin uyarlama davası açılabileceğine dair İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi tarafından kesinleşmiş bir mahkeme kararı daha var.

BAM başkanlar kurulunun görevleri arasında; “bölge adliye mahkemesi hukuk veya ceza dairelerinin benzer olaylarda kesin nitelikteki kararları arasında uyuşmazlık bulunması hâlinde bu uyuşmazlığın giderilmesini gerekçeli olarak istemeleri üzerine, kendi görüşlerini de ekleyerek Yargıtay’dan bu konuda bir karar verilmesini istemek” de sayılmıştır. (5235 S. Kanun m.35/3)

Elbette bu konuda yüksek mahkemeler arasındaki uyuşmazlık giderilecektir. Fakat yargıdaki süreler göz önünde tutulduğunda, yıllar sonra verilecek kararların ülkenin içinden geçtiği krize bir faydasının olmayacağı da açıktır.

Av. Arb. Zekeriya Yılmaz

 

—————————————————————————————————————————-

 

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

Bursa 4. Hukuk Dairesi

Esas Yıl/No: 2023/2787

Karar Yıl/No: 2023/3085

Karar tarihi: 28-12-2023

KİRA UYARLAMA DAVASI – BEŞ YIL DOLMADAN ÖNCE KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI SURETİYLE ARTTIRILMASININ MÜMKÜN OLMADIĞI – DAVANIN REDDİNİN USUL VE YASAYA UYGUN OLDUĞU – DAVACI VEKİLİNİN İSTİNAF BAŞVURUSUNUN ESASTAN REDDİ

ÖZET: Dava, kira bedelinin TBK.’nun 138. maddesi uyarınca uyarlanması istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesi kararı hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelenmiş olup; tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yasal gerektirici nedenlere göre, ilk derece mahkemesi kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, olay tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde hatalı bir sonuca varılmadığı ve davanın reddinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşıldığından, istinaf incelemesi duruşma açılmadan, dosya üzerinden sonuçlandırılarak davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

(6098 S. K. m. 138, 343, 344, 345, Geç. m. 1) (4721 S. K. m. 2) (6570 S. K. m. 2, 3) (İstanbul BAM 54. HD. 15.03.2023 T. 2023/845 E. 2023/536 K.)

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosya içindeki tüm belgeler ile dairemiz üyesi tarafından hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile 10.03.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre Mart 2020 – Mart 2021 kira dönemi için aylık 1.300,00 TL kira bedeli karşılığında anlaşma yapıldığını, mevcut kira sözleşmesi şartlan ile yasal düzenleme gereği takip eden yılların Mart 2021- Mart 2022 kira dönemi için TÜFE ortalamasına göre %13,18 oranı ile 1.471,34 TL ve Mart 2022 – Mart 2023 kira dönemi için TÜFE ortalamasına göre % 29,88 oranı ile 1.910,98 TL ve Mart 2023- Mart 2024 kira dönemi için TÜFE ortalamasına göre % 25,00 oranı ile 2.388,72 TL olduğunu, emsal kiraların 7.000,00 – 8.000,00 TL arasında olduğunu belirterek kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği aylık 7.000,00 TL değere uyarlanarak yeni kira dönemi için uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı cevap dilekçesinde özetle; 10.03.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı olarak oturmakta olduğunu, yasal oranlara göre kira artışları yaptığını, ev sahibi ….’ın telefonuna mesaj atarak kiranın 8.000,00 TL’ye yükseltildiğini söylediğini, bu oranın yasal oranın çok üzerinde olduğundan bunu kabul etmediğini, ödemelere ilişkin dekontları sunabileceğini beyan etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; enflasyonun TBK.’nun 138. maddesinde belirtilen sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olarak kabul edilemeyeceği, uyarlama şartlarının oluşmadığı, davacı tarafça ancak TBK.’nun 344/3. maddesinde belirtilen 5 yıllık süre sonunda kira tespitinin talep edilebileceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

İstinaf eden davacı vekili sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin temel gerekçesinin ekonomik krizin öngörülebilir olduğu görüşüne dayandığını, ancak ekonomik krizin öngörülemeyeceğini, paranın değerinin çok hızlı bir şekilde düşmesinin olağanüstü bir gelişim olduğunu, TBK.’nun 345/1. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini, mahkemenin buna ilişkin emsal kararlan dikkate almadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

HMK’nun “İncelemenin Kapsamı” başlıklı 355. maddesinde “İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf dilekçesinde gösterilen istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gereken kamu düzenine aykırılık oluşturan sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Dava, kira bedelinin TBK.’nun 138. maddesi uyarınca uyarlanması istemine ilişkindir.

SOMUT OLAY:

Somut olayda taraflar arasında yapılan 10.03.2020 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile Çanakkale Merkez Esenler Mahallesinde bulunan ve apartman dairesi nitelikli konutun kiraya veren …. tarafından kiracı ….’a kiraya verildiği, aylık kira parasının 1.300,00 TL olarak öngörüldüğü ve sözleşmenin hususi şartlar bölümü 6.bendinde “Kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini TEFE-TÜFE oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” koşuluna yer verildiği görülmektedir.

Davacı – kiraya veren 20.03.2023 tarihinde açmış olduğu bu dava ile sözleşme uyarınca taraflar arasındaki kira ilişkisinde kira bedelinin;

– Mart 2020 – Mart 2021 döneminde sözleşme gereği 1.300,00 TL,

– Mart 2021 – Mart 2022 döneminde TÜFE ortalamasına göre %13,18 arttırılarak 1.471,34 TL,

– Mart 2022 – Mart 2023 döneminde TÜFE ortalamasına göre %29,88 arttırılarak 1.910,98 TL,

– Mart 2023 – Mart 2024 döneminde kanun gereği %25 arttırılarak 2.388,72 TL olduğunu,

Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren yaşanan pahalılık, ekonomik unsurlar ve enflasyon sebebiyle gayrimenkul kira bedelinin güncelliğini yitirdiğini ve hak ettiği değerin altında olduğunu belirterek kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir.

Buna göre talebin kira bedelinin TBK.’nun 138.maddesi uyarınca uyarlanması istemine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.

Dairemizce öncelikle uyarlama davasının yasal dayanağı ve uyarlamanın niteliği incelenmiştir.

UYARLAMA DAVASI – YASAL DAYANAK:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1. 1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
   2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
   3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
   4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır” gerekçesine yer verildiği görülmektedir.

UYARLAMA DAVASI NİTELİĞİ:

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimim aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK’nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşın yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uyarlar. Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.

KİRA SÖZLEŞMESİ ve KİRANIN TESPİTİ:

Dairemizce Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde genel hüküm olarak tüm sözleşmeler için geçerli olan sözleşmenin uyarlanmasına yönelik yasal dayanak ve davanın niteliği incelendikten sonra, taraflar arasındaki sözleşme “Kira Sözleşmesi” olduğundan kira sözleşmesinin niteliği ve kira sözleşmesindeki kira bedelinin arttırılmasına ilişkin yasal düzenlemenin incelenmesi gerekmiştir.

Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi: kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.

Somut olayda, davacı kiraya verenin asli edim yükümlülüğünü yerine getirerek kiralanan konutu davalının kullanımında bulundurmaya devam ettiği, kiracının ise sözleşme uyarınca kira bedelini ödediği anlaşılmaktadır. (Her ne kadar dava dilekçesinde kira bedelinin eksik ödendiği de öne sürülmüş ise de, eksik ödeme bu davanın konusu olmadığından dairemizce belirtilen iddianın bu dava yönünden sonuca etkili olmadığı değerlendirilmiştir.)

Bu durumda taraflarca kira sözleşmesi kapsamında karşılıklı olarak yüklenilen asli edimler yerine getirilmekte iken, davacının sözleşme ve kanuni düzenleme uyarınca ödenmekte olan kiranın piyasa rayicinden düşük kaldığından bahisle hakim tarafından TBK.’nun 138. maddesi uyarınca sözleşmeye müdahale edilerek edimler arasındaki dengeyi sağlayacak şekilde sözleşmenin kira bedeline ilişkin kısmının uyarlanmasının talep edildiği anlaşılmaktadır.

O halde, kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal düzenlemenin incelenmesi gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun Kira bedeli – Genel olarak başlıklı 343. maddesinde “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” düzenlemesine yer verilmiş olup, bu düzenleme uyarınca kiracı aleyhine değiştirilebilecek olan kira bedelinin belirlenmesi ise 344. maddesinde düzenlenmiştir.

TBK.’nun 344. maddesi “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

TBK.’nun 344. maddesindeki düzenlemenin ne şekilde anlaşılması, gerektiği hususunda kanunun gerekçesinin de incelenmesi gerekir.

TBK.’nun 344. maddesinin gerekçesinin;

“818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen ve 6570 sayılı Kanunda da düzenlenmemiş olan, “II. Belirlenmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının dört fıkradan oluşan 343 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir.

Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre, kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, yukarıdaki esaslarla birlikte, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir. Ancak, bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı, üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece, altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.

Maddenin son fıkrasında, sözleşmelerde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması da geçerli kabul edilmiş; ancak, bu durumda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı esası getirilmiştir. Beş yıl geçtikten sonra ise, kira bedeli, taraflar anlaşamazlarsa, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü çerçevesinde belirlenecektir. ” şeklinde olduğu anlaşılmaktadır.

Kanunun meclis görüşmeleri sırasında Adalet Komisyonu değişiklik gerekçesi ise;

“Tasarının 343 üncü maddesinin son fıkrası, beş yıllık süre içinde tarafların hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına göre katlanamayacakları koşulların doğabilmesi ihtimali nedeniyle, Tasarının “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı maddesine atıf yapılarak değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 344 üncü madde olarak kabul edilmiştir.” şeklinde gösterilmiştir.

Buna göre kanun ve gerekçesi bir arada incelendiğinde;

Sözleşmenin yapıldığı dönemde ahde vefa ilkesi gereği sözleşmede öngörülen kira bedeli uygulanacağı,

Yasa koyucunun enflasyon ve benzeri nedenlerle sözleşmede belirlenen ve ilk kira dönemi için geçerli olan kira bedelinin sonraki dönemler için de aynı şekilde uygulanmasının haksızlığa sebebiyet vereceğini öngörerek sonraki dönem kiralarının ne şekilde belirleneceği hususunda kurallar koyduğu,

TBK.’nun 344.maddesinin birinci fıkrasında tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira miktarı hakkında anlaşmalarının kanunda gösterilen sının aşmamak koşulu ile geçerli olduğu,

İkinci fıkrasında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin TÜFE endeksini aşmamak üzere hakim tarafından belirleneceği,

Üçüncü fıkrasında ise beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin endeks ve emsal kira bedellerine göre hakim tarafından belirleneceğinin hüküm altına alındığı anlaşılmaktadır.

Kanunun bu düzenlemesine göre;

-Sözleşmenin yapıldığı ilk kira yılında sözleşmedeki kira bedeli uygulanacaktır.

-İkinci kira yılında tarafların sözleşmede belirledikleri kira artış oranı kanunda öngörülen sınırı aşmamak üzere geçerli olacak ve buna göre ilk yıl kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kira artışı yapılarak ikinci yıl kirası belirlenecektir.

-Üçüncü, dördüncü ve beşinci kira yıllarında benzer şekilde tarafların sözleşmede belirledikleri kira artış oranı kanunda öngörülen sınırı aşmamak üzere geçerli olacak ve buna göre bir önceki kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kira artışı yapılarak üç, dört ve beşinci yıllar kiraları belirlenecektir.

-Sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçip, altıncı kira dönemine gelindiğinde ise ilk dört uzama yılı için belirlenen kuralların aynı şekilde uygulanması ve kira bedelinin bir önceki kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde arttırılması edimler arasındaki dengeyi bozacağından bu kez kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Görüldüğü üzere kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra yasal endeks dışında kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri hakim tarafından bir arada değerlendirilerek taraflar arasındaki edimler dengesini sağlayacak ve kira bedelini emsal kira bedelleri ile uyumlu hale getirecek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenecektir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE UYARLAMA SORUNU ve ENFLASYON:

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında yer verilen “Sözleşmenin uyarlanması” kira sözleşmesi dahil olmak üzere tüm sözleşmelere uygulanabilecek bir kuraldır.

Bununla birlikte kira sözleşmesi TBK.’nun 299 – 378 maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiş özel bir sözleşme türüdür. Bu bölümde genel kira, konut ve çatılı işyeri kiralan, ürün kirası gibi alt bölümlere yer verilerek her bir kira türünün özelliğine göre düzenlemeler yapılmıştır.

Bu düzenlemelerin incelenmesinde, her ne kadar sözleşmede ahde vefa ilkesi geçerli ise de, kiralananın ayıplı olması durumunda kira bedelinin indirilmesi (TBK 306 – 307), ürün kirasında olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim (TBK 363) gibi gelişen özel durumlarda hakim tarafından kira bedelinin değiştirilebilmesine yönelik müdahale edilmesi gibi düzenlemelere de yer verildiği görülmektedir.

TBK.’nun 344. maddesindeki düzenleme de benzer şekilde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin bir yılı aşması durumunda sonraki yıllar kiralarını belirleyen bir düzenlemedir. Yasa koyucu enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak sonraki yıllar için kira bedelinin aynı şekilde kalmasının haksızlığa sebebiyet vereceğini öngörmüş ve bu nedenle kira bedelinin içinde bulunulan kira dönemindeki ekonomik gerçekler ile piyasa koşullarına göre güncellenebilmesi için bir yöntem belirlemiştir.

Üstte açıklandığı üzere, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kira bedelini düzenleyen 343 ve 344. maddelerinde kabul edilen yönteme göre enflasyon karşısında kira bedelinin düşük kalmaması ve güncellenebilmesi için, ilk dört uzama yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere artış yapılarak kira bedeli enflasyon ile uyumlu bir şekilde arttırılarak güncelliğini koruyacaktır.

Ancak, kira bedeli ilk dört yıl için enflasyon oranında arttırılmış olsa dahi kanunda öngörülen tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı genel enflasyon oranına göre düzenlenmiş bir sepettir. Kira enflasyonu ise ülkedeki genel tüketici fiyat endeksi ile belirlenen enflasyonun çok daha üzerinde gerçekleşmiş ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren geçen beş yıl içinde emsal kira bedelleri ile taraflar arasında geçerli olan kira bedeli arasında bir fark, bir makas meydana gelmiş olabilir. Bu nedenle yasa koyucu TBK.’nun 344. maddesinin 1 ve 2. fıkrasında yer verilen düzenlemeleri yeterli görmeyerek bu makasın kapatılabilmesi açısından TBK.’nun 344/3. maddesinde farklı bir düzenlemeye yer vererek artık tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranım da göz önünde bulundurarak ancak bu oran ile bağlı kalmaksızın emsal kira miktarlarını da değerlendirerek hakim tarafından kiranın hakkaniyete göre belirlenmesi imkanını sağlamıştır.

Tüm bu hususlar bir arada değerlendirildiğinde, her ne kadar TBK.’nun 138. maddesinde yer verilen sözleşmenin uyarlanması kuralları tüm sözleşmeler gibi kira sözleşmeleri için de uygulanabilir ise de, yasa koyucunun konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzun süreli olması ve geçen bu sürede enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak yeni kira dönemlerinde kiranın belirlenmesine yönelik TBK.’nun 344. maddesinde ayrıntılı düzenleme yapmış olması karşısında dönem içinde gerçekleşen enflasyonun, TBK. nun 344/3.maddesinde belirtilen 5 yıllık süre dolmadan TBK.’nun 138. maddesi uyarınca kiranın uyarlanmasını gerektirmeyeceği kabul edilmelidir.

Nitekim yasa koyucu TBK.’nun 344. maddesindeki düzenlemeyi kabul eder iken beş yıllık süre içinde tarafların hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına göre katlanamayacakları koşulların doğabilmesi ihtimalini göz önünde bulundurmuş ve TBK.’nun “Aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. maddesinin uygulanabilmesini yalnızca sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halini düzenleyen TBK.’nun 344/4. maddesinde açık bir şekilde atıfta bulunmak suretiyle yalnızca kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi haline hasretmiş, üçüncü fıkrada ise TBK.’nun 138. maddesine herhangi bir atfa yer vermemiştir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin Anayasa Mahkemesi kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte 6570 sayılı Kanun döneminde kira sözleşmesinde artış şartı yok ise sözleşmede gösterilen kira bedelinin sözleşme süresi boyunca geçerli olduğu, ancak uzama dönemleri için enflasyon oranında kiranın arttırılabileceği kabul edilmekte idi. Bu dönemde oluşan Yargıtay kararlarında açık bir şekilde öngörülebilir sınırı aşan enflasyonun kira uyarlamasına konu edilebileceği belirtilmektedir.

Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde, bu kanunda TBK.’nun 344. maddesindeki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemelere yer verilerek kira bedelinin kanunda öngörülen sisteme göre ilk beş yıl içinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre ve beş yıldan sonra bu oran ile bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre belirlenmesi suretiyle enflasyon karşısında güncellenmesi mümkün olduğuna göre, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde enflasyonun TBK.’nun 138. maddesinde düzenlenen uyarlama davası için gerekçe olamayacağı kabul edilmelidir. Zira, özel kanun – genel kanun ilişkisinde olduğu gibi özel düzenleme bulunan durumlarda genel düzenlemeler uygulanamaz. Aksinin kabulü yasa koyucu kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK.’nun 344.maddesinde özel düzenlemelere yer vermiş olmasına rağmen, bu düzenlemelerin tamamen etkisiz bırakılması ve kanunun dolaşılması anlamına gelecek olup kanunun buna cevaz vermeyeceği açıktır.

SOMUT DAVA HAKKINDAKİ DEĞERLENDİRMELER:

Tüm bu değerlendirmelere göre somut dava incelendiğinde, kira sözleşmesinin 10.03.2020 tarihinde yapıldığı, davanın açıldığı 20.03.2023 tarihine kadar TBK.’nun 344/3. maddesindeki 5 yıllık sürenin dolmamış olduğu, taraflar arasında sonraki yıllar kiralarının TBK.’nun 344/1. maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranında ve Mart 2023 tarihinde başlayan dönem için 7409 sayılı Kanun’un 4.maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde-1 maddesi uyarınca yüzde yirmi beş oranında arttırılarak uygulandığı görülmektedir.

Davacının, TBK.’nun 344/3.maddesindeki 5 yıllık süre dolduğunda bu madde uyarınca kiranın hak ve nesafete göre belirlenmesini talep edebilecek olmasına rağmen 5 yıl dolmadan önceki dönemde kira enflasyonunun daha yüksek olduğunu ve kiracının ödediği kira miktarının emsal kiraların çok altında kaldığını öne sürerek TBK.’nun 138. maddesi uyarınca hakim tarafından sözleşmeye müdahale edilmek suretiyle kiranın arttırılmasını talep ettiği anlaşılmaktadır.

Dairemiz kararında üstte açıklandığı üzere yasa koyucunun TBK.’nun 344.maddesinde benimsediği kiranın belirlenmesine ilişkin sistem uyarınca 5 yıl dolmadan önce kira bedelinin TBK.’nun 138.maddesi uyarınca uyarlanması suretiyle arttırılması mümkün değildir.

Her ne kadar istinaf dilekçesinde emsal kararlarda enflasyonun uyarlama gerekçesi yapıldığı öne sürülmüş ise de, dairemizce incelenen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54 Hukuk Dairesi’nin 2023/845 Esas, 2023/536 Karar sayılı kararında belirtilen ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesindeki 5 yıllık süre dolmadan önceki dönemde enflasyonun kira uyarlamasını gerektirebileceğine yönelik gerekçeye, dairemizin üstte açıklanan gerekçesine göre katılmak mümkün olmamıştır.

Dairemizce ilk derece mahkemesi kararı hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelenmiş olup; tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yasal gerektirici nedenlere göre, ilk derece mahkemesi kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, olay tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde hatalı bir sonuca varılmadığı ve davanın reddinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşıldığından, HMK.353/l-b-l maddesi gereğince istinaf incelemesi duruşma açılmadan, dosya üzerinden sonuçlandırılarak davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

İlk derece mahkemesi kararı hukuka uygun olduğundan HMK 353/1-b-l maddesi gereğince istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,

Harçlar Kanunu’nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca alınması gereken 269,85 TL maktu istinaf karar harcı peşin olarak alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına, İstinaf yoluna başvuran tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,

İstinaf gider avansının kullanılmayan kısmının Bölge Adliye ve Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdarî ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1. maddesi uyarınca istinaf edene iadesine,

Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 28.12.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

***

BÖLGE ADLIYE MAHKEMESI

İstanbul 54. Hukuk Dairesi

Esas Yıl/No: 2023/845

Karar Yıl/No: 2023/536

Karar tarihi: 15-03-2023

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI İSTEMİ – KONULARINDA UZMAN ÜÇ KİŞİLİK BİLİRKİŞİ KURULUNDAN, TÜM BU VERİLER, KİRALANANIN NİTELİĞİ KULLANMA ALANI KONUMU BÖLGEDEKİ KİRA PARASINI DA ETKİLEYECEK NORMALİN ÜSTÜNDEKİ İMAR VE TİCARET DEĞİŞİKLİKLERİ HUSUSUNDA RAPOR ALINMASI GEREĞİ – DAVACININ İSTİNAF BAŞVURUSUNUN KABULÜ

ÖZET: Mahkemece yapılacak iş uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar) Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur. Daire ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.

(6100 S. K. m. 33, 190, 191, 353) (1086 S. K. m. 76) (4721 S. K. m. 2, 6) (6098 S. K. m. 138, 299, 344, 345) (YİBK 04.06.1958 T. 1958/15 E. 1958/6 K.)

Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ;

İstinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğu anlaşıldıktan sonra ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.

İstinaf sebepleri: Davacı vekili, süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; davanın kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkin olup yasada uyarlama davasının açılma zamanına ilişkin bir sınırlama bulunmadığını, uyarlamanın koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılmadan karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Yasal dayanak: Hukuk Muhakemeleri Kanunu; 190, 191. maddeleri,

Türk Medeni Kanunu 6. maddesi,

Türk Borçlar Kanunu 138, 299, 344, 345 maddeleri,

Yargılama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı Eyüpsultan ilçesi Göktürk Merkez Mahallesi Belediye caddesi Yücel sokak no:2/8 Kemer Life 21 Sitesi H Blok D10 (D.64) adresinde 01.04.2019 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı sıfatı ile ikamet ettiğini, 01.04.2022 tarihi itibariyle yeni kira döneminin başlayacağını, müvekkili tarafından davalıya kiralanan taşınmazın kira başlangıç tarihinde belirlenen 6.500,00 TL kira bedeli yıllık yasal artış oranları ile 2021 yılı için aylık 8.400,00 TL olarak güncellendiğini fakat taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal taşınmazların rayiç bedellerinin altında kaldığını belirterek davalının ikamet ettiği taşınmazın civardaki emsal taşınmazların aylık kira beledi olan 25.000.00 TL olarak yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı beyan dilekçesinde; davacının iyiniyetli olmadığını, taşınmazın kiralandığı 2019 yılından beş yıllık sürenin geçmediğini, sözleşmede artış koşullarının belirlendiğini, aslında kendisinin haksızlığa uğradığını, davacı yönünden çıkar dengesinin bozulmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi kararında; Yüksek mahkeme kararları ve taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde; imzalanan sözleşmenin 01/04/2019 tarihinde başladığı, 1 yıl için kiralandığı davanın 09/03/2022 tarihinde açıldığı, buna göre kira sözleşmesinin süresinin bittiği dikkate alındığında Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri içtihatları doğrultusunda kısa süreli olan işbu sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığı kanaatine varılarak davanın reddine karar vermiştir.

Dava; kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Taraflar arasında 01.04.2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira akti bulunduğu, sözleşmede ilk kira yılı için aylık 6.500,00 TL, yıllık 78.000,00 TL kira bedelinin ödeneceğinin belirtildiği, Özel şartlar 2. maddesinde ‘Kira ödemeleri sürekli 6 aylık ödemeler şeklinde ilk yıl için 6’şar aylık peşin olarak 39.000,00 TL (Otuz dokuz bin Türk Lirası), sonraki yıllar her yıl için hesaplanacak TUİK TÜFE yıllık artış yüzdesinden artırılarak 6 aylık ödemeler şeklinde ilgili ayın 01-15 i arası peşin olarak banka hesabına yapılacaktır.’ şeklinde kararlaştırıldığı, dava dilekçesinde 01.04.2022 tarihinden itibaren aylık 25.000.00 TL olarak uyarlanmasının talep edildiği görülmüştür.

04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hakimin görevidir. 6100 sayılı HMK’nın 33. maddesinde (HUMK 76) de belirtildiği üzere: hakimin bir davaya uygulanacak hukuku re’sen tespit görevi bulunmaktadır. Diğer bir anlatımla, maddi vakıaları dile getirmek tarafa, hukuki vasıflandırma ise hakime ait bir görevdir. Öte yandan, HMK 31. maddesi uyarınca “Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir” hükmü uyarınca, davayı aydınlatma görevi bulunmaktadır.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin -Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1. 1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
   2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
   3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
   4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)

Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur.

Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE,

İlk derece mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

Yargılamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyanın ait olduğu Mahkemeye İADESİNE,

Peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubuna,

Peşin karar harcının talep halinde yatırana iadesine,

Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine,

Dair dosya üzerinden, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oybirliği ile KESİN olarak karar verildi, açıkça anlatıldı. 15/03/2023

***

Yargıtay HGK Esas:2002-13-852 Karar:2002-864 Karar Tarihi:30.10.2002

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI

UYARLAMA DAVASI – YASALARIMIZDA UYARLAMA DAVALARININ KOŞULLU OLARAK AÇILACAĞINA DAİR BİR SINIRLANDIRMA BULUNMAMASI – BİR YILLIK KISA SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNE DAYANILARAK UYARLAMA DAVASININ AÇILABİLECEK OLMASI

ÖZET: Hukuki yararı olmak şartıyla, herkes, meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı ve davalı olarak iddia ve savunma hakkına sahiptir. O halde konu öncelikle doğrudan doğruya bir temel hakkın kullanılmasını ilgilendirmektedir. Hakkın sınırlandırılmasının yasaya dayanması zorunludur. Yasalarımızda uyarlama davalarının koşullu olarak açılacağına dair bir sınırlandırma bulunmadığından, bir yıllık kısa süreli kira sözleşmesine dayanılarak uyarlama davasının açılabileceğinin kabulü gerekir.

(818 S. K. m. 82, 264, 282, 286, 344, 365, 517, 535) (4721 S. K. m. 2) (2709 S. K. m. 13, 36) (YHGK 01.07.1992 T. 1992/13-360 E. 1992/425 K.) (YHGK 19.02.1997 T. 1996/11-674 E. 1997/87 K.)

Dava: Taraflar arasındaki uyarlama davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara Asliye 12. Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 15.3.2001 gün ve 2000/527-2001/154 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 21.6.2001 gün ve 2001/5780-6713 sayılı ilamı ile,

(…Davacı şirket mülkiyeti davalıya ait taşınmazı ihale ile 21.07.1998 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık net 46.398 Amerikan Dolarına kiraladığını, 1998 yılının 10. ayından itibaren Dünyada baş gösteren ve daha sonra da ülkemizi etkileyen ekonomik krizin etkisi ile anılan kirayı ödenemez hale geldiğini, krizin özellikle tekstil sektörünü etkilediğini, ödemelerin yapılamaz bir hal aldığını, mali krizden sonra davalıya başvurarak, kira bedelinin rayiçlere uygun hale getirilmesini talep ettiğini, ancak talebinin kabul edilmediğini ileri sürerek taşınmazın aylık kira bedelinin 21.07.1999 tarihinden itibaren brüt aylık 4.750.000.000 TL.na indirilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, 08.09.1999 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 5.150.000.000 TL.na uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1. 1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi gerekir.
   2. Davalının temyizine gelince; dava hukuksal nitelikçe, kira parasının günün ekonomik koşulları altında çekilmez hal alması ve böylece işlem temelinin çöktüğü olgusuna dayalı kira parasının uyarlanması isteğine ilişkindir. Ne var ki, kira bedelinin değişen ekonomik koşullara göre çok düşük kaldığı ve tahammül edilemez hale geldiği ve bu nedenle kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması, ancak uzun süreli kira sözleşmelerinde ve geriye kalan sürenin çok uzun olması ve kira tespit davası açılamaması durumunda talep ve dava edilebilir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 21.7.1998 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli olup, kısa sürelidir. Davacı kiracı 1 yılın sonunda kira tespit davası açabileceğine göre, kısa süreli sözleşmeye dayanarak, ayrıca kira bedelinin olağanüstü durumlar nedeni ile uyarlanmasını talep edemez.

Mahkemece bu yönler gözetilmeden yazılı şekilde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davalı vekili

Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira parasının günün ekonomik koşulları altında çekilmez hal alması ve böylece işlem temelinin çökmesi olgusuna dayalı kira parasının uyarlanması isteğine ilişkindir.

Yerel Mahkeme ile Yüksek Özel Daire arasındaki uyuşmazlık bir yıl gibi kısa süreli kira sözleşmesinde de kira bedelinin olağanüstü durumlar nedeniyle uyarlanmasının olanaklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Yüksek Özel Daire, görüşündedir.

Hukuk Genel Kurulu’nda konu tartışılmış ve çoğunluk tarafından aşağıdaki sonuca varılmıştır.

Kurulmuş bir sözleşmede sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi için, bugün çağdaş tüm hukuk sistemlerinde kabul edilen beklenmeyen hal (Emprevizyon) veya Clausula Rebus Sic Stantibus Kuramının koşullarının gerçekleşmiş olması halinde buna olanak sağlandığı görülmektedir. Bu kuramın, borçlunun şartları ne olursa olsun mutlaka akde sadık kalmasını zorunlu gören, bir bakıma artık eskimiş olarak nitelendirilebilecek ahde vefa veya Pacta Sunt Servanda Kuramını sınırlamak için konulduğu benimsenmektedir.

Beklenmeyen hal (Emprevizyon) Kuramının açıklanması şöyle yapılmaktadır. (Beklenmeyen Hal Şartı) denmektedir. Bu görüş öğretide adıyla anılır. Öğretide, sözleşmenin yapıldığı zamandaki durumların değişmemesi, sözleşmenin örtülü (zımni) şartıyla yapıldığı varsayılır. (Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop-Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Bası. İst. 1993 sh: 1005)

Akitlerin ifasını şartların değişmemesine bağlayan (Clasula Rebus Sic Stantibus fikri çok gerçeğe uygun değilse de, Ahde Vefa Prensibine kesin ve sıkı sıkıya bağlılığın da her zaman adil olmadığı görülmektedir. Bugün İsviçre-Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır. (Prof Dr. Kemal Oğuzman. Borçlar Hukuku Dersleri, Cilt: 1, 4. Bası İst. 1987 s. 123, Prof. Dr. Rona Serozan, Borçlar Hukuku, Genel Bölüm, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme 3. Cilt, İst. 1994 s. 164, İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Sözleşmenin Yorumu, Sözleşmenin Tamamlanması, Sözleşmenin Değişmez Hal ve Şartlara Uydurulması Ank. 1987 s. 112, Prof. Dr. Haluk Burcuoğlu Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama İst. 1995 s.4, İsviçre Hukuku için bkz. Eugen Bucher, Schvveizer Isch’es Obligationenrecbt Allgemeiner Teil, 2. Bası, Zürich 1988, s.385 vd, Henri Deschenaux, Le titre Preliminaire du Code Civil, Fribourg 1969, s. 183)

Mukayeseli Hukuk açısından olayı irdelediğimizde; Alman Hukukunda beklenmeyen hal (Emprevizyon ) veya Clausula Rebus Sic Stantibus Kuramının daha da somutlaştırılarak kabul edildiğini ve İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı olarak adlandırılan bir Kuramın geliştirildiğini görmekteyiz. Bu kurama göre, Sözleşmenin işlem temeli, belirli olguların varlığına veya gelecekte gerçekleşeceğine ilişkin olup, sözleşmenin kuruluşunu etkilemiş ortak tasavvurlardan oluşur. Sözleşmenin temelini teşkil eden kendisi üzerine anlaşmanın dayandığı ve karşılıklı edimlerin tayin olunduğu edim ve karşı edim arasındaki dengenin, taraflardan biri için artık çekilmez, katlanılamaz biçimde bozulduğu hallerde, işlem temelinin çökmesi söz konusu olacaktır. (Bkz. Josef Esser/Eike Schmidt, Schuldrecht, Band 1, Allgemeiner Teil, Heidelberg 1984 s.330 vd, Serozon age. S. 164 vd).

İsviçre Hukukunda DESCHENAUX age’inde 189-190 sayfalarında;

1. 1. a) Öngörülmez bir dış olayın sebep olması. Söz konusu dış olay bir kişi olayı olmamalıdır, öngörülemez olmalıdır ve sözleşmenin dengesinin yargıçtan müdahale talep eden tarafın kusurundan kaynaklanmaksızın bozmuş olmalıdır.
   2. b) Sözleşme ekonomisinin bozulması.

Yargıç, yalnızca sözleşme henüz ifa edilmediği takdirde ne ölçüde Emprevizyon Kuramı çerçevesinde müdahale edebilir. Öngörülemez olgular, taraflar arasındaki sözleşmesel dengeyi bozmuş olmalıdır. Bu hal özellikle Sinallagmatik sözleşmelerde, edim ve karşı edim arasındaki ilişkinin bozulmasında söz konusu olur.

1. 1. c) Objektif olarak katlanılması beklenebilecek rizikonun aşılmış olması.

İçtihatlar, denge bozukluğunun önemli, açık ve aşırı olmasını aramaktadır. Bu nedenle, her somut olayda, objektif bir değerlendirme ile, emprevizyon Kuramını ileri süren tarafın üstlenmesi gereken azami rizikonun belirlenmesi gerekir, eğer bu riziko aşılmışsa, yargıç sözleşmeye el atabilecektir.

Yabancı hukuklardaki yasal düzenlemeye bakıldığında; işlem temelinin çöktüğü Kuramının yasalara girdiği görülmektedir. Alman Medeni Kanununda 1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle İşlem Temelinin Çöktüğü kuralı yasalaşmış bulunmaktadır. (BGB. Paragraf 313.) Hollanda Medeni Kanununun 258 nci maddesinde aynı ilkenin yer aldığı anlaşılmaktadır.

Türk Hukuku’na gelince; önceleri Yüksek Yargıtay Ahde Vefa ilkesini mutlak uygulamakta idi.

(Y.11. H.D. 26.6.1979 gün E. 1979/3352- K:3442, Y.H.G.K. 02.04. 1975 gün E:1993/T-569 K: 432.)

Hukukumuzda önceden görülemeyen değişikliklerin borçlunun borcunu yerine getirmesini olağanüstü güçleştirmesi karşısında sözleşmenin yeniden gözden geçirilmesi hakkında genel bir hüküm yoktur. Yalnızca kanunda bazı sözleşmelere ilişkin özel hükümlere yer verilmiştir. (Örneğin BK. Md. 82, 264, 282, 286, 344, 365/2, 517/1, 535/7)

Yargıtay daha sonraki uygulamalarında M.K. 2.maddesinden de esinlenmek suretiyle hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesini hem de İşlem Temelinin Çökmesi ya da sarsılması kuramını uygulamak suretiyle uyarlama davalarının görülebilir olduğunu kabul etmiştir.

Ekonomik şartlarda aşırı enflasyon, para değerinin büyük ölçüde düşmesi, vs nedenlerle meydana gelen olağanüstü değişiklik ve dolayısıyla tarafların edimleri arasındaki denge önemli ölçüde sarsılmış, edimin olduğu gibi yerine getirilmesi borçludan beklenemez duruma gelmişse doğruluk ve dürüstlük kuralları göz önünde tutularak <İşlem Temelinin Çökmesi, ya da aşırı derecede sarsılması ilkesi uyarınca sözleşme yeni durumlara uyarlanabilir. Kira sözleşmelerinde B.K. 264.maddesinin de uyarlamalarda dikkate alınması elbette mümkündür. Burada ana ilkelerin yanında şu hususun da vurgulanmasında yarar vardır. İşlem Temelinin Çökmesi kavramının uygulanabilmesi için sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir. (Bkz. Prof. Dr. Kemal Tahir Gürsoy, Hususi Hukukta Clausuİa Rebus Sic Stantibus, Emprevizyon Nazariyesi, 1950 S.59-60). Y.H.G.K. 3.2.1988 gün E:1987/11-411 K:1988/66, 1.7.1992 gün E:1992/13-360 K: 1992/425, 22.6.1994 E: 1994/13-359 K: 1994/437, 19.2.1997 gün E: 1996/11-674 K: 1997/87.

İşlem Temelinin Çökmesi Kuramının Türk öğreti ve yargısal inançlarda benimsendiği söylenebilir.

Ne var ki, bu ilkelerin somut olaya ne şekilde uygulanacağı hususunda uyuşmazlık bulunmaktadır.

İşlem Temelinin Çöktüğü kuramının sürekli (sürekli edimli) borç ilişkilerinde uygulanabileceği İsviçre-Türk öğreti ve uygulamasında baskın şekilde benimsenmektedir. Bu ilkenin uygulanması için sözleşmenin mutlaka uzun süreli olması koşul mudur? Yargıtay bir kararında bu ilkenin gelecekte sonuç doğuracak veya gelecekte yerine getirilecek yahut derhal ifa ile sona ermemiş sözleşmelerde uygulanabileceğinin benimsenmesi gerektiğini vurgulamıştır. (Bkz. Y.H.G.K. 3.2.1988 gün E:1987/11-411 K:1988/66)

Görüldüğü gibi Yargıtay kısa süreli sözleşmelerde uyarlama olamayacağına dair yasaklayıcı bir kural koymamıştır. Yabancı ve Türk öğretisinde hakim fikre göre, bu kuramın hem kısa süreli hem de uzun süreli sözleşmelerde uygulanabileceği benimsenmektedir. Hatta öğretide bazı yazarlar açıkça bir yıllık kira sözleşmelerinde dahi kiracı lehine uyarlama davası açılabileceğini savunmaktadırlar. (Gürsoy, age Sh: 121-123, Kaplan age. Sn: 162, Larenz/VVolf Aligemeiner Teildes Burgerlichen Rechts, 8 Aufı, München 1997, s.720, Prof. Dr. Haluk Burcuoğlu, Hukukta Uyarlama, Özellikle Taşınmaz Kiralarında Uyarlama, Prof. Dr. İsmet Sungurbey’e Armağan Sh:75 vd.)

Öğretideki bu benimseme yanında, yukarıda açıklandığı gibi Almanya ve Hollanda yasalarında yapılan son düzenlemelerle İşlem Temelinin Çökmesi ilkesi benimsenmiş ve her iki yasal düzenlemede de, bu ilkenin uygulanması için sözleşme süreleri bir ön koşul olarak yasada yer almamıştır.

Bilindiği gibi hukuki yararı olmak şartıyla T.C. Anayasasının 36. maddesinde

Ne var ki, Yüksek Özel Daire işin esası hakkında bir inceleme yapmadığından işin esasıyla ilgili olarak yerel mahkemenin kurduğu hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda yazılı gerekçelerle yerel mahkemenin direnme kararı yerinde bulunduğundan işin esasıyla ilgili olarak yerel mahkemenin kurduğu hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 13.H.D.’ine gönderilmesine, ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığından, 30.10.2002 gününde ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.