KİRACISI OLAN TAŞINMAZ SATIN ALINIR MI?

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Giriş

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (6098 S. TBK M. 310)

Sözleşmenin tarafı olan yeni malik sözleşmeyi TBK’da sayılan şartlarının varlığı halinde genel hükümlere göre sonlandırabilir.

Bununla birlikte kanunda, konut ve çatılı işyerini, satış, miras, bağış vb. herhangi bir hukuki işlemle yeni edinen malike gereksinim halinde bir defaya mahsus özel bir fesi imkânı tanınmıştır.

Bu nedenle içinde kiracısı olan konut veya çatılı işyerini, şayet ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye etmek niyetiyle satın alacaksanız, hangi şartlarda tahliyenin gerçekleşebileceğini bilmeniz gerekir.

6098 S. TBK m. 351’de yeni malikin gereksinimi nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesinin koşulları ve yöntemi belirlenmiştir.

6098 S. TBK M. 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Şartları

Konut ya da çatılı işyerinin yeni malikinin, eski kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için şartlar şunlardır:

• Kiralananın, konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması gerekir.
• Konut ve işyeri ihtiyacı olabilecek kişiler, yeni malik ve onun eşi, altsoyu, üst soyu ya da bakmakla yükümlü olduğu diğerlerdir.
• Bildirim ve dava açma sürelerine uyulması gereklidir.

 

Bildirim Süresi ve Şekli

Yeni malikin, kiralananı edindiği tarihten itibaren başlayacak bir aylık süre içinde, durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir.

Kanunda yazılı bildirimin resmi şekilde (noter, iadeli taahhütlü gibi) yapılma şartı aranmadığı için SMS, E-posta, WhatsApp yoluyla yapılan bildirimler de geçerlidir.

Tacirler arasındaki kira ilişkilerinde ise, 6102 s. TTK m.18/3’de, bildirimlerin noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya e-imza kullanılarak KEP (kayıtlı elektronik posta) adresine yapılacağı belirtilmiştir.

6102 S. TTK M.18- (3) Tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır.

Kanunun gerekçesinde, söz konusu resmi bildirim usullerin şekil ve geçerlilik şartı olmadığı, ispat şartına ilişkin olduğu açıklanmıştır. Yargıtay kararlarında da aynı husus ifade edilmektedir.

6098 s. TBK m. 15 gereği, güvenli elektronik imza da, el yazısıyla atılmış imzanın bütün hukuki sonuçlarını doğuracağı için, e-imza ile KEP adreslerine yapılacak bildirimlerde, geçerlilik ve ispat yönünden hiçbir sakınca yoktur.

Bununla birlikte, SMS’i ayrı tutacak olursak, E-posta ve WhatsApp gibi yöntemlerle yapılacak bildirimlerde, bildirimlerin gönderildiği, ulaştığı ve içeriği ile ilgili ispat sorunları yaşanabileceği için, noter kanalıyla bildirimin tercih edilmesi yerinde olacaktır.

Birden fazla yeni malik varsa bildirimin tümü tarafından yapılması gerekir. Maliklerden birinin ihbar ve ihtarı, dava için süre koşulunu sağlamada yeterli değildir. Bu şekilde dava açılmışsa süre yönünden reddedilir.

 

Dava Açma Süresi

Yeni malikin elinde dava açma süresi olarak için iki farklı imkân bulunmaktadır;

• Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden itibaren (edinme tarihi dâhil), en geç bir ay içinde kiracıya usulüne uygun bildirim yapmışsa, yine kiralananı edinme tarihinden itibaren (edinme tarihi dâhil) altı ay sonra dava açılabilir.
• Yeni malik, herhangi bir bildirim yapmamışsa, eski kira sözleşme süresinin bitiminden başlayarak en geç bir ay içinde dava açabilir.

Yeni malik, kiracıya altı aydan daha uzun bir süre vermişse o süre ile bağlı olup bildirilen süre dolmadan dava açılamaz.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açacağı tahliye davasında altı aylık dava açma süresi, taşınmazı edindiği tarihten itibaren hesaplanır.

Yargıtay 3. HD Esas:2019-1642 Karar:2019-2625 Karar Tarihi:27.03.2019

Kabule göre ise; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Kiracıya bildirim yapılmadan veya bildirim yapılıp da altı aylık süre dolmadan dava açılırsa dava reddedilir. Altı aylık süreden önce açıldığı için reddedilen bu dava, süresi içinde sonra açılacak dava için derdest sayılmaz ve kesin hüküm olarak kabul edilemez. Ancak dava esastan reddedilmişse artık aynı sebebe dayalı yeni bir dava açılamaz.

Davanın altı ay dolduktan hemen sonra açılması zorunlu olmayıp sözleşme bitimine kadar açılması mümkündür.

Yargıtay 6. HD. Esas:2013-10473 Karar:2013-13888 Karar Tarihi:10.10.2013

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dâhil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Davalının kiracı olduğu gayrimenkulün davacı tarafından 20.04.2012 tarihinde satın alındığı, Antalya 13. Noterliğinin 20.04.2012 tarih ve 12122 yevmiye sayılı ihtarnamesiyle 27.04.2012 tarihinde davalıya bildirilmiştir. Bu durumda mahkemece davacıya delillerini ibraz etmesi, buna karşı davalıya da diyeceklerinin sorulup varsa karşı delillerini ibraz etmesi için olanak ve süre verilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

***

Yargıtay 6. HD. Esas:2014-6341 Karar:2014-7893 Karar Tarihi:16.06.2014

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

 

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Etkisi

Kira sözleşmesi, sadece sözleşmenin tarafları açısından sonuç doğuracağından, üçüncü kişilere yöneltilebilecek bir aynı hak tesis etmeyecektir. Ancak 6098 s. TBK m. 312 kapsamında, taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi taraflarca kararlaştırılabilir.

Böylece kişisel bir hak sağlayan kira sözleşmesinin, sözleşmeye konu kiralanana ait tapu siciline şerh verilmesi halinde yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir aylık sürede bildirimde bulunma şartını getirerek altı aylık süre sonunda tahliye davası açamayacaktır. Ancak kira döneminin sonunu bekleyip, kira döneminin sonundan itibaren bir aylık süre içerisinde davasını açabilecektir.

İhtiyacın GERÇEK, SAMİMİ ve ZORUNLU Olması Gereklidir

Gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona erebilmesi için, konut veya işyeri ihtiyacının, gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bu hususun araştırılmadan karar verilemez.

Yeni malikin birden fazla konutu varsa ve bunlardan biri boş ve kullanıma müsait ise konut ihtiyacı geçerli ve samimi kabul edilemez. Ancak konutlar kirada ise, hangisinde oturacağı konusunda seçim hakkı malike aittir.

BURSA BAM 4. HD. Esas:2022-580 Karar:2022-2356 Karar Tarihi:08.12.2022

Davacının, dava tarihinde Bandırma’da 2 ayrı konutun maliki olduğu anlaşılmaktadır. Diğer konut boş ve kullanıma müsait ise davacının konut ihtiyacı geçerli ve samimi kabul edilemez. Ancak, dosyaya sunulan …/…/… tarihli kira sözleşmesi ile bu konutun kirada olduğu anlaşılmaktadır. Davacının birden fazla konutu kirada ise, hangisinde oturacağı konusunda seçim hakkı bulunmaktadır. O halde, diğer konutun varlığı ihtiyacın gerçek olmadığını göstermemektedir. Öte yandan, davacının eşinin internet sitesinde satılık ilanı vermesi, davacının bu konuta ihtiyacı olmadığı anlamında yorumlanamaz. Kişilerin çeşitli sebeplerle satılık ilanı vermesi mümkündür. O halde, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile tahliyeye karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmiş olması hatalı olmuştur.

Diğer taraftan satışı muvazaalı olup olmadığı tahliye davasının konusu olmayıp, muvazaa iddiası tahliye davasında dinlenilmez.

Yargıtay 6. HD. Esas:2013-8885 Karar:2013-10777 Karar Tarihi:20.06.2013

Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Davalının muvazaalı satış iddiası tahliye davasında ileri sürülemeyeceğinden ve davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını ispata elverişli davalı tarafça sunulmuş başkaca bir delili bulunmadığından, mahkemece ihtiyacın varlığının kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, davacının işinin bulunması ve yedi-sekiz tane kendisine ait dükkânda kiracılarının olması gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.

***

Yargıtay 6. HD. Esas:2011-90 Karar:2011-1454 Karar Tarihi:16.02.2011

Davacının başkasına ait bir dairede bedelsiz olarak oturması ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını göstermez. Mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Öte yandan satışta muvazaa iddiasının tahliye davalarında dinlenebilme olanağı da yoktur. Davacı, ölünceye kadar bakma akdi ile iktisap ettiği aynı binadaki dava konusu daireye konut olarak ihtiyacı olduğunu bildirmiştir. Davacının ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya kapsamından anlaşıldığına göre mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Ayrıca, davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

İZMİR BAM 6. HD. Esas:2024-523 Karar:2024-513 Karar Tarihi:07.03.2024

Somut olayda; Dava ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Dava sırasında kiralanan tahliye edilmiş, dava konusuz kalmıştır. Mahkemece davanın konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davanın açılmasına davalı sebebiyet verdiğinden davacı lehine yargılama gideri ve vekâlet ücreti hükmedilmiştir. Davacını dava konusu taşınmazı davalı tarafın beyanı ve tapu kaydına göre karar tarihinden önce 12.09.2023 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye sattığı anlaşılmıştır. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, devamlılık arz etmesi gerekir. Ayrıca, davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Davacı dava konusu taşınmazı yargılama sırasında sattığına göre ihtiyacı gerçek, samimi ve devamlılık arz etmediğinden davanın açılmasına davalı sebebiyet vermemiştir. Bu nedenle yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına ve davalı lehine vekâlet ücreti verilmesi gerekirken ilgili şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Açıklanan nedenlerle, davalının istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile yeniden yargılama yapılmasına gerek bulunmadığından hükmün 3 ve 4. bendinin düzeltilerek karar vermek gerekmiştir.

 

Yeniden Kiralama Yasağı

Her ne kadar 6098 s. TBK’nın “Yeniden kiralama yasağı” başlıklı 355’inci maddesinde “kiraya verenin” gereksinimi nedeniyle kiralananın boşaltılması şeklinde yanlış bir dil kullanılmışsa da bu madde yeni maliki de kapsayacak şekilde, her türlü gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasıyla ilgili bir düzenlemedir.

Dolayısıyla, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralanan, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Aksi takdirde, kiralananı tahliye eden eski kiracıya, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir.

6098 s. TBK 355- (1) Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

(3) Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Anılan madde kapsamında, kiracının tazminat davası açabilmesi için;

• Gereksinim sebebiyle tahliye davası açılmış olması ve mahkemenin vereceği tahliyeye kararının uygulanarak tahliyenin gerçekleşmiş olması gerekir. Dava açılmaksızın kiralananın, kiracı tarafından tahliye edilmiş olması halinde tazminat talepleri her ne kadar haklı olarak eleştirilse de Yargıtay kararları doğrultusunda kabul edilmemektedir.
• Kiralananın yeniden kiraya verme yasağına aykırı olarak, tahliye tarihinden itibaren üç yıl içinde yeniden başkasına kiraya verilmiş olması gerekir. Kiralananın kullanılmaması, boş bırakılması halinde de tazminat talebi kabul edilmemektedir.

Yargıtay 6. HD. Esas:2015-6530 Karar:2015-10458 Karar Tarihi:26.11.2015

Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.

***

İSTANBUL BAM 35. HD. Esas:2017-1061 Karar:2018-40 Karar Tarihi:10.01.2018

Mecurun ihtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verilmesine rağmen kiracının mecurda bulunmaya devam ettiği, sözleşmenin sona ermesinin ve tahliyenin fiilen vaki olmadığı, süreçte 24/03/2016 tarihinde kiraya veren ile kiracının kendi ortak iradeleriyle sözleşmenin feshine yönelik “fesih ve teslim belgesi” düzenledikleri, bu durumda “sözleşmenin sona erdirilmesi ve tahliyenin” tarafların anlaşmasıyla yapılmış olduğu, mahkeme kararının icrası yoluna gidilmediği anlaşılmıştır. İlk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

***

İSTANBUL BAM 35. HD. Esas:2019-1015 Karar:2021-1717 Karar Tarihi:13.07.2021

Kira sözleşmesinin hukuken sona ermesi için sözleşmenin kiraya veren yada kiracı tarafından veya mahkeme tarafından feshedilmesi bunun yanında mecurun fiilen boşaltılıp anahtarın kiraya verene teslimi gerektiği, fesih ve tahliye halinde sözleşmenin sona ereceği, bu tarihe kadar sözleşmeden kaynaklanan borçların devam edeceği, dava dilekçesine göre tahliye kararından sonra taşınmazın kiracı tarafında tahliye edilerek teslim edildiği, icra marifetiyle boşaltılmadığı, 25/08/2017 tarihinde fesih ve ihbarname düzenlenerek karşılıklı borçların rızaen sona erdiği, İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konutun başka bir şahsa kiraya verilmesi durumunda yasanın ön gördüğü tazminatın cebri icra yoluyla mecurun fiilen boşaltılması koşuluna bağlı olduğu, yargılama konusu olayda cebri icra marifetiyle bir tahliye bulunmadığı, bu nedenle tazminat davasının reddi gerektiği anlaşılmıştır. Daire ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

***

İZMİR BAM 6. HD. Esas:2017-211 Karar:2017-307 Karar Tarihi:21.02.2017

Davalı, davacının Mahkeme kararı ile tahliye edilmediğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur. TMK.’nun 355.maddesinde; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir. Yargıtay 6.HD’nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.’nun 355.maddesindeki, “sağlandığında ” ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir. Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiş ve hüküm bozulmuştur.

 

Dava Şartı Arabuluculuk

01 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarından doğan davalar, dava şartı arabuluculuğa tabi olduğundan, gereksinim nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Aksi halde mahkeme davanın esasına girmeden dava şartı yokluğu nedeniyle, davayı reddedecektir.

ANKARA BAM 15. HD. Esas:2020-391 Karar:2020-357 Karar Tarihi:11.03.2020

01/01/2019 tarihinden sonra konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında açılan davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması davası şartıdır. Dava açılmadan önce uyuşmazlıkla ilgili arabulucuya başvurulup başvurulmadığının anlaşılamaması halinde son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açıldığının anlaşılması halinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilecektir. Somut olayda, dava ticari nitelikli kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat davası olup, davanın 31/07/2019 tarihinde 6325 sayılı HUAK’nın 18/A maddesinin 2.fıkrasına göre arabulucuya başvurulmadan doğrudan açıldığı anlaşılmakla, mahkemece verilen kararda bir usulsüzlük bulunmadığından, taraf vekillerinin istinaf kanun yolu başvurusunun ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

 

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira sözleşmesi taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, yetki kesin olmayıp Davalının yerleşim yerinde ya da sözleşmenin ifa edileceği yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde de açılabilir. (6100 s. HMK m. 6; 10; 12)

 

Eski Malik Zamanında Verilmiş Tahliye Taahhütnamesi

6098 sayılı TBK m. 352’ye göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur.

Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir. (Y.6.HD Esas: 2016/13926, Karar: 2014/10385, K. Tarihi: 25.09.2014; Y.6.HD Esas:2013-1920 Karar:2013-4720 Karar Tarihi:19.03.2013)

 

Av. Arb. Zekeriya Yılmaz