KİRAYA VERENİN GEREKSİNİMİ (İHTİYACI) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m.350/1)
6098 S. TÜRK BORÇLAR KANUNU
Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
TBK m.350, kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle, dava yoluyla sonlandırılmasını düzenlemektedir.
Konut ya da iş yeri gereksinimini ileri sürebilecek kişiler; “kiraya verenin kendisi, eş ve çocukları, tüm alt ve üst soy, kanun gereği kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” olarak sayılmıştır.
İhtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Mahkemeler, her somut olayın özelliğine göre bu hususu değerlendirmektedir.
DAVA AÇMA SÜRESİ
Dava açma süreleri, sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli bir sözleşme olup olmadığına göre oldukça farklılık arz etmektedir.
Belirli / Belirsiz süreli sözleşme ne demektir?
TBK m. 350 gereği, kira sözleşmeleri, belirli veya belirli olmayan bir süre için (belirsiz süreli) yapılabilir.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Adi kira sözleşmeleri bakımından;
Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. (TBK m. 327)
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından;
BELİRLİ süreli kiralarda KİRACI; sözleşme bitim tarihinden en geç 15 gün öncesinden, sözleşmeyi feshedeceğine dair bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarda birer yıl sürelerle uzamış sayılır fakat sözleşme BELİRSİZ SÜRELİ hale gelmez. (TBK m.347)
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ
Madde metninde yer alan “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda” ibaresinden, konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında kira sözleşmesi belirli süreli ise, kira sözleşmesinin sonunun, dava açma süresi olarak kararlaştırıldığı görülmektedir. Fakat kira süresi sona erdikten sonra ne kadar süre içerisinde tahliye davası açılabileceğine ilişkin, bir hüküm mevcut değildir. Bundan dolayı, TBK. 350/2 maddesindeki “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda” hükmü 6570 sayılı mülga kanun döneminde olduğu gibi İİK. md. 272 hükmü ile birlikte değerlendirilerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle bu davayı açabilmesi için, önceden bir ihtarname göndermek zorunda değildir.
Bununla birlikte kiraya veren ihtarname keşide ederek kira süresi bitiminde konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edeceği kiracıya bildirmiş ise, TBK m. 353 gereği bir aylık süre sona ermiş olsa dahi, kira süresinin bitiminden itibaren sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar tahliye davası açabilecektir.
Bir örnekle açıklayacak olursak;
Sözleşme Tarihi : 01.04.2017
Sözleşme Süresi : 1 yıllık (BELİRLİ SÜRELİ SÖZLEŞME)
Sözleşme Bitiş Tarihi : 30.04.2018
Gereksinim nedeniyle dava açma süresi : 01.05.2018 – 31.05.2018 (Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay)
1 yıllık imzalanan sözleşme, TBK 347 gereği, kiracı tarafından 15 gün öncesinden feshedilmediği için 1’er yıl sürelerle uzamış olsa dahi, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmeyeceği için, her uzayan yılın sonu, “sözleşme süresinin sonu” olarak kabul edilecektir. Bu nedenle, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunması zorunlu değildir.
BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise yasal fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
TBK m. 329’da; “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir” hükmü yer almaktadır.
Buna göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, dava açma süresini bir örnekle açıklayacak olursak;
Sözleşme Tarihi : 01.04.2017
Sözleşme Süresi : Süre belirlenmemiş (Belirsiz Süreli)
I. 6 Aylık kira dönemi : 01.04.2017 – 30.09.2017
I. 6 Aylık kira dönemi fesih bildiriminin, kiracının son eline ulaşma tarihi : 36.06.2017
Gereksinim nedeniyle dava açma süresi : 01.10.2017 – 31.10.2017
II. 6 Aylık kira dönemi : 01.10.2017 – 31.03.2018
II. 6 Aylık kira dönemi fesih bildiriminin, kiracının son eline ulaşma tarihi : 31.12.2017
Gereksinim nedeniyle dava açma süresi : 01.04.2018 – 30.04.2018
DAVA SÜRESİNİN UZAMASI
Yukarıda da değinildiği üzere, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. (TBK m.353)
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
TBK m. 355 gereği kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME
- Mahkemelerin görevi, ancak kanunla düzenlenir. Göreve ilişkin kurallar, kamu düzenindendir. (HMK-m.1)
- Dava konusunun taşınır veya taşınmaz olmasına ya da dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli.
- Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
- Kira ilişkisi ve bundan doğan uyuşmazlıklar ise taşınmazın aynına ilişkin değildir.
- Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. (HMK-m.6)
- Davalı birden fazla ise dava, bunlardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. (HMK-m.7)
- Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. (HMK-m.10)
- Tacirler veya kamu tüzel kişileri aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır. (HMK-m.17).
- Yetki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması, uyuşmazlığın kaynaklandığı hukuki ilişkinin belirli veya belirlenebilir olması ve yetkili kılınan mahkeme veya mahkemelerin gösterilmesi şarttır. (HMK-18)
Bu madde gerçek kişiler için uygulanmaz.
Yetki itirazının ileri sürülmesi
HMK m. 19- (1) Yetkinin kesin olduğu davalarda, mahkeme yetkili olup olmadığını, davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırmak zorundadır; taraflar da mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilir.
(2) Yetkinin kesin olmadığı davalarda, yetki itirazının, cevap dilekçesinde ileri sürülmesi gerekir. Yetki itirazında bulunan taraf, yetkili mahkemeyi; birden fazla yetkili mahkeme varsa seçtiği mahkemeyi bildirir. Aksi takdirde yetki itirazı dikkate alınmaz.
(3) Mahkeme, yetkisizlik kararında yetkili mahkemeyi de gösterir.
(4) Yetkinin kesin olmadığı davalarda, davalı, süresi içinde ve usulüne uygun olarak yetki itirazında bulunmazsa, davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.
VEKÂLET VE HARÇ ÜCRETLERİ
Tahliye davalarında, vekâlet ücretleri ve harçlar, yıllık kira tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanır.
Av. Arb. Zekeriya Yılmaz
