Yargıtay’ın Çelişkili Kararları Işığında Kira Uyarlama Davaları (TBK 138/344 Analizi)

A) Özet

COVID-19 pandemisi sonrası yükselen enflasyonun kira enflasyonu üzerindeki etkisi, mevcut konut kiralarına %25’lik artış sınırlaması getirilirken yeni kira sözleşmelerine herhangi bir kısıtlama uygulanmaması, konut sayılarındaki arz-talep dengesizliği gibi nedenlerden dolayı ülkemizde benzeri görülmemiş bir konut krizi ortaya çıktı. Bir taraftan kira fiyatları fahiş düzeylerde artarken diğer taraftan da benzer özelliklere sahip konutlar arasında dört kata varan kira farkları oluştu.

Eski kira sözleşmelerine sahip kiraya verenler, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/3 uyarınca beş yıllık sürenin dolmaması nedeniyle kira belirleme (tespit) davası açamadıkları için, TBK m. 138 kapsamında kira bedelini uyarlama davası açmaya yöneldiler.

Bu durum, kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması davaları arasındaki temel hukuki ayrım ve bunların uygulanabilirliği konusunda verilen güncel yargısal içtihatlarla ilgili ciddi tartışmalar başlattı. Nitekim, yerleşik içtihatlardan farklı olarak verilen kararların hukuki olmaktan daha çok, enflasyonla mücadele politikasının gereği yargı üzerinde kurulan baskı sonucu verildiği ileri sürüldü.

Süreç içinde Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 54. Hukuk Dairesi iki farklı görüşün temsilcisi olarak öne çıktı.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 27.02.2024 tarihli kararında, Bursa BAM doğrultusunda, esas itibariyle TBK m. 344/3 ile TBK m. 138 arasında özel hüküm / genel hüküm ayrımını kabul etmek suretiyle, 6098 s. TBK’ın uygulandığı dönemde artık her ne sebeple olursa olsun kira uyarlama davası açılamayacağını söyledi.

Daha sonra Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) arasındaki bu içtihat uyuşmazlığını gidermeyi amaçlayan 10.03.2025 tarihli kararıyla önceki görüşünden dönerek TBK m. 344 ile m. 138 arasında özel/genel kanun ayrımı olmadığını açıkça ifade etti. Ancak, aynı kararda “enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim ve kira enflasyonu” gibi ekonomik faktörlerin TBK m. 138 kapsamında uyarlama davası sebebi olamayacağı, zira bu hususların TBK m. 344 kapsamında kira belirleme davasının konusu olduğu belirtildi. Yargıtay böylece yeni ve BAM’lar için kesin nitelikteki çelişkili ve hukuki dayanaktan yoksun bir karara imza atmış oldu.

Bu durum, yargı bağımsızlığı ve kuvvetler ayrılığı ilkesi açısından da endişeler doğurmaktadır. Yüksek mahkemelerin kararlarındaki bu tür tutarsızlıklar ve gerekçesiz değişiklikler, kamuoyunun ve hukuk camiasının yargı sistemine olan güvenini sarsmaktadır. Yargısal istikrarsızlık, sadece davaların sonucunu belirsizleştirmekle kalmaz, aynı zamanda hukuki düzenin temel direklerinden biri olan yargıya olan inancı da zayıflatır. Bu, hukukun sadece soyut kurallar bütünü olmadığını, aynı zamanda toplumsal güvenin ve istikrarın da bir aracı olduğunu gösterir.

B) Giriş: Türkiye’deki Kira Uyuşmazlıklarının Dinamikleri

B.1- Arka Plan: Kira Farklılıklarına Yol Açan Sosyo-Ekonomik Bağlam

Türkiye’de son yıllarda, özellikle konut kiralarında, benzer özelliklere sahip taşınmazlar arasında dahi anormal kira bedeli farklılıkları gözlemlenmektedir. Örneğin, aynı binada, benzer niteliklere sahip iki daireden birinin kira bedeli 5.000 TL iken, diğerinin 20.000 TL olabilmektedir. Bu çarpıcı farkın temel nedeni, kira sözleşmelerinin imza tarihlerindeki farklılıklardan kaynaklanan, piyasa koşullarından uzaklaşmış kira bedelleridir.

Bu “anormal durumun” ardında yatan başlıca faktörler şunlardır:

• Yüksek Kira Enflasyonu: COVID-19 pandemisi sonrası meydana gelen küresel ekonomik krizin etkisiyle yükselen enflasyon, konut kiralarında genel enflasyonun çok üzerinde bir seyir izlemiştir.
• %25 Kira Artış Sınırlaması: Kanun koyucu, sosyal devlet ilkesi kapsamında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) eklenen geçici maddelerle, konut kiralarına önce 08.06.2022-01.07.2023, ardından 02.07.2023-01.07.2024 tarihleri arasında azami %25 artış sınırlaması getirmiştir.
• Yeni Sözleşmelere Kısıtlama Getirilmemesi: Mevcut kira sözleşmelerine %25 artış sınırı getirilirken, yeni kira sözleşmelerine herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. Bu durum, piyasada ikili bir yapı oluşturmuş ve eski sözleşmelerle yeni sözleşmeler arasındaki makası önemli ölçüde açmıştır.
• Arz-Talep Dengesizliği: Konut ihtiyacının (talep), mevcut konut sayısından (arz) fazla olması, arz-talep dengesinin sağlanamaması da kira bedellerindeki yükselişi tetikleyen önemli bir faktördür.

Örnek:

Haziran 2021’de 3.000 TL’ye kiralanan bir dairenin kira bedeli, %25’lik sınırlamalarla 2024’te 7.678 TL’ye ulaşırken, aynı apartmanda benzer vasıftaki bitişik bir daire Haziran 2024’te 25.000 TL’ye kiraya verilmiştir. Bu örnek, benzer vasıflara sahip iki daire arasında üç kattan fazla bir kira farkının oluştuğunu gözler önüne sermektedir.

Bu tür bir piyasa bozulması, yasal düzenlemelerin beklenmedik sonuçlar doğurabileceğini göstermektedir. %25’lik kira artış sınırlaması, siyasi otoritenin enflasyonla mücadele amacıyla getirdiği bir yasama müdahalesi olarak öne çıkmaktadır. Ancak bu düzenlemenin yalnızca mevcut sözleşmelere uygulanması ve yeni sözleşmelerin kapsam dışında bırakılması, toplumsal barışı tehdit eden bir adaletsizliğe yol açmıştır.

Yeni sözleşme tarafları piyasa koşullarına göre serbestçe kira bedeli belirleyebilirken, mevcut sözleşmelerdeki kiralar yasal olarak baskılanmıştır. Meydana gelen dengesizlik, ekonomik baskıyı doğrudan piyasadan yargı sistemine taşımıştır.

Ev sahipleri, kira bedellerindeki bu büyük farkı gidermek ve uğradıkları mağduriyeti telafi etmek amacıyla hukuki yollara başvurmak zorunda kalmışlardır. Özellikle, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira belirleme (tespit) davası açmak için gereken beş yıllık sürenin henüz dolmadığı durumlarda, kiraya verenler TBK m. 138 kapsamında kira bedelini uyarlama davası açma yoluna gitmişlerdir. Bu durum, hukuki mekanizmaların, ekonomik gerçekliklerin yarattığı sorunlara nasıl yanıt vereceği konusunda ciddi bir tartışma başlatmıştır.

B.2- Hukuki Düzenlemelere Genel Bakış: TBK Madde 344 (Kira Belirleme) ve TBK Madde 138 (Sözleşmenin Uyarlanması)

Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkilerinde kira bedelinin düzenlenmesine yönelik iki temel mekanizma sunmaktadır:

• TBK Madde 344/3 (Kira Belirleme/Tespit Davası): Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin güncel koşullara göre ayarlanmasını sağlayan bir düzenlemedir. Bu dava, kira bedelindeki olağan artışları ve piyasa koşullarındaki normal dalgalanmaları ele almayı amaçlar.
• TBK Madde 138 (Sözleşmenin Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Uyarlanması Davası): Tüm sözleşmeler için uygulanabilecek genel bir hüküm olup, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde, borçludan ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişen koşullara sözleşmenin uyarlanmasını sağlar.

Aşağıda ayrıntılı olarak açıklanacağı üzere bu iki madde, birbirinden tamamen farklı usul ve şartlara bağlı ayrı davalar (belirleme/tespit – uyarlama) hakkında olup, aralarında özel/genel düzenleme ilişkisi söz konusu değildir.

B.3- Yargısal İçtihat Çatışması ve Yargıtay’ın Değişen Tutumu

Kira belirleme (tespit) ve uyarlama davalarıyla ilgili Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) ve Yargıtay arasında önemli içtihat farklılıkları ortaya çıkmıştır. İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi, ekonomik nedenlerle kira uyarlama davalarının açılabileceğini kabul ederken, başta Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi olmak üzere diğer BAM’lar ve başlangıçta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (27.02.2024 tarihli kararı), TBK m. 344’ü özel hüküm, TBK m. 138’i ise genel hüküm olarak değerlendirerek kira bedelini uyarlama davalarını tamamen reddetmişlerdir.

Bu ilk görüşe göre TBK m. 344/3, özel bir uyarlama hükmü olup, artık 6098 s. TBK’nın geçerli olduğu dönemde özel hüküm varken genel hüküm uygulanamayacağı için TBK m. 138 kapsamında bir kira uyarlama davası açmak mümkün değildir.

Ancak, Bursa BAM 4. HD ile İstanbul BAM 54. HD arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi talebi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10.03.2025 tarihinde yeni bir karar vermiştir. Bu yeni kararla Yargıtay, TBK m. 344 ile m. 138 arasında özel/genel kanun farklılığı olmadığını açıkça belirtmiştir. Ne var ki aynı kararda “enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu ile kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişimler” gibi faktörlerin TBK m. 344 kapsamında kira belirleme davasının konusu olduğu, bu sebeplerle uyarlama davası açılamayacağına hükmetmiştir.

Aynı kararda TBK m. 138’deki “diğer sebep ve şartlar”ın oluşması halinde ise, beş yıllık süreye bağlı kalmaksızın her zaman kira uyarlama davası açılabileceğine de hükmedilmiştir. Yargıtay’ın “diğer sebep ve şartlar” olarak saydığı hususlar; ticari hayattaki değişimler, ciddi ekonomik krizler ve çok ani-aşırı döviz kuru iniş çıkışları gibi yine ekonomik nitelikteki faktörlerden ibarettir.

Ekonomik faktörlerin her iki dava türü için kategorik ayrıştırmasının hangi kriterlere göre yapıldığı belirsizdir. Yargıtay, bu son kararıyla kendi içinde dahi çelişen bir tutum sergilemiş ve hukuki belirlilik açısından yeni sorunlar yaratarak, yargıya olan güveni daha da azaltacak bir tavır ortaya koymuştur.

B.4- Amaç ve Kapsam

Bu çalışmanın temel amacı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli ve 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararını, daha önceki BAM ve Yargıtay kararları ışığında kapsamlı ve eleştirel bir şekilde analiz etmektir.

Yargıtay’ın bu karardaki revize edilmiş duruşunun hukuki doğruluğu, önceki içtihatlarla çelişip çelişmediği ve gerekçelerinin yerinde olup olmadığı değerlendirilecektir. Analiz, kararın hukuki belirlilik, öngörülebilirlik ve yargı bağımsızlığı ilkeleri üzerindeki potansiyel etkilerine odaklanacaktır.

Yargı kararlarının hukuki tutarlılık ve şeffaf gerekçelendirme ile desteklenmesi, adil bir hukuk devleti için vazgeçilmezdir. Bu çalışma, yargısal yorumların kısa vadeli ekonomik politika hedeflerinden etkilenerek yerleşik hukuki ilkeleri çarpıtmasının, yargı bağımsızlığı ve kuvvetler ayrılığı açısından ciddi endişeler doğurduğunu ortaya koymayı hedeflemektedir.

C) Kira Belirleme Davaları: TBK Madde 344

C.1- Kira Belirleme (Tespiti) Davasının Amacı ve Temel Özellikleri

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin güncel koşullara göre ayarlanmasını sağlayan, konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerine uygulanan özel bir düzenlemedir.

Bu maddenin temel amacı; kira bedelinin zamanla piyasa rayicinin altında kalmasını önlemek ve taraflar arasındaki edim dengesini olağan ekonomik dalgalanmalar çerçevesinde korumaktır. Kira belirleme davası, ekonomik yaşamın doğal akışı içinde kira değerlerinin güncellenmesi için bir mekanizma olarak işlev görür.

C.2- TBK Madde 344 Kapsamındaki Dört Senaryonun Ayrıntılı İncelenmesi

TBK m. 344, kira bedeli tespitine ilişkin dört ana senaryoyu düzenleyerek kapsamlı bir çerçeve sunmaktadır:

1. Tarafların Anlaşması Durumu (TBK m. 344/1): Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Birinci senaryo, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde tarafların iradesine öncelik verirken, kiracıyı koruma amacıyla TÜFE ile bir üst sınır getirmektedir.
2. Taraflarca Anlaşma Yapılmaması Durumu (TBK m. 344/2): Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda da hâkimin takdir yetkisi, yine TÜFE oranıyla sınırlıdır.
3. Beş Yıl ve Sonrası İçin Belirleme (Tespit) (TBK m. 344/3): Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından; (i) TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, (ii) kiralananın durumu ve (iii) emsal kira bedelleri göz önünde tutularak (iv) hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu hüküm, “hak ve nesafet dönemi” olarak da bilinir ve kira bedelinin piyasa rayicine göre güncellenmesine olanak tanır. Bu madde, beş yıllık sürenin dolmasıyla kendiliğinden tetiklenir ve amacı, kira bedellerini olağan piyasa koşullarına göre ayarlamaktır.
4. Yabancı Para Borçları (TBK m. 344/4): Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü hükmü) saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

C.3- TBK Madde 344/3’ün Niteliği: Olağan Piyasa Dalgalanmalarını Ele Alma

TBK m. 344/3’ün temel özelliği, uygulanması için “olağanüstü” veya “öngörülemeyen” bir durumun varlığını şart koşmamasıdır. Bu madde, kira sözleşmesinin beş yıllık süresinin dolmasıyla kendiliğinden tetiklenir ve amacı, kira bedellerini olağan piyasa koşullarına göre ayarlamaktır.

Kanun koyucu, enflasyonun tek haneli olduğu dönemlerde bile kira enflasyonunun genel enflasyondan daha yüksek olacağını öngörerek, beş yıllık sürenin sonunda kiraya verenlere, sadece TÜFE’ye bağlı kalmaksızın, emsal kira bedellerini de dikkate alarak kira bedelini yeniden belirleme imkânı tanımıştır.

Dolayısıyla TBK m. 344/3, kira değerlerinin zamanla piyasa koşullarına göre ayarlanması ihtiyacını karşılamak üzere tasarlanmış, olağan ekonomik dalgalanmaları ele alan bir düzenlemedir.

C.4- Kira Belirleme Kriterleri ile Dava Nedenleri/Şartları Arasındaki Ayrım

Yargıtay’ın son kararında kira belirleme davasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde kullanılacak kriterleri, sanki davanın konusu ve sebebi olarak kabul etmesi hukuki bir yanılgıya işaret etmektedir.

TBK m. 344/3 kapsamında kira belirleme davası için tek ön şart, beş yıllık sürenin geçmesidir.

Hâkim tarafından “yeni kira bedeli belirlenirken dikkate alınacak kriterler” şunlardır:

• TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı.
• Kiralananın durumu (cinsi, yüzölçümü, mevki gibi).
• Emsal kira bedelleri.
• Hakkaniyet indirimi.

Bu kriterler, davanın sebepleri veya şartları değil; hâkimin hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemesinde dikkate alacağı ölçütlerdir. Yargıtay’ın bu kriterleri davanın nedeni olarak görmesi, TBK m. 344/3’teki düzenlemeyi yanlış yorumlamasına yol açmaktadır.

Nitekim, TBK m. 344/3 konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan özel hüküm, TBK m. 138 ise tüm sözleşmelere uygulanan genel bir hükümdür. Ancak iki madde arasında, [aynı konuda özel bir düzenleme varsa genel düzenlemenin uygulanmayacağını ifade eden “özel hüküm genel hükmü ilga eder” (lex specialis derogat legi generali) ilkesi] bağlamında “özel hüküm – genel hüküm ilişkisi” bulunmamaktadır. Yargıtay da son kararında bu hususu açıkça kabul etmiştir.

Ç) Sözleşmenin Uyarlanması Davaları: TBK Madde 138

Ç.1- Temel İlkeler: Ahde Vefa (Pacta Sunt Servanda) ve İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı / Clausula Rebus Sic Stantibus

Sözleşme hukukunun temelini oluşturan ahde vefa (Pacta Sunt Servanda) ilkesi, Türk hukukunda da benimsenmiştir. Bu ilkeye göre, taraflar arasında akdedilen sözleşme, yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşsa veya kararlaştırılan edimler dengesi sonradan ortaya çıkan olaylar nedeniyle değişse bile, borçlunun sözleşmedeki edimini aynen ifa etmesi beklenir. Bu ilke, hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun vazgeçilmez bir unsurunu teşkil etmektedir.

Ancak ahde vefa ilkesi mutlak olmayıp, hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında var olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda, sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki doğar ve ahde vefaya sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyiniyet kurallarına aykırı bir hal alır. Hukukta bu zıtlık, “beklenmeyen hal şartı” (Clausula Rebus Sic Stantibus) veya “işlem temelinin çökmesi” kuramı ile giderilmeye çalışılmaktadır.

“Beklenmeyen hal şartı”, sözleşmenin, yapıldığı zamandaki durumların değişmemesi örtülü (zımni) şartıyla yapıldığı varsayımına dayanır. Alman hukukunda daha da somutlaşan “işlem temelinin çökmesi” kuramına göre ise, sözleşmenin temelini oluşturan ve edimler arasındaki dengeyi belirleyen ortak tasavvurların, taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunda işlem temelinin çöktüğü kabul edilir. Bu teoriler, sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olayların olağanüstü ve objektif nitelikte olmasını gerektirir. Değişen hal ve şartların taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmaması veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkilerinin kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemesi halinde uygulama alanı bulur. Bu noktada, “öngörülemez” kavramının ekonomik bağlamdaki yorumu, içtihatlar arasında önemli bir tartışma konusu olmuştur. Geleneksel olarak, şiddetli ekonomik krizler, hiperenflasyon ve devalüasyonlar gibi olaylar, uyarlama için “öngörülemeyen” durumlar arasında sayılmıştır.

Ç.2- TBK Madde 138 Kapsamında Uyarlama İçin Kümülatif Şartların Kapsamlı Analizi

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında, sözleşme hukukunda ahde vefa ilkesinin istisnalarından biri olan “işlem temelinin çökmesi” kuramını düzenlemektedir. Bu madde, kira sözleşmeleri de dahil olmak üzere tüm sözleşmelere uygulanabilecek genel nitelikte bir hükümdür. Maddenin temel amacı, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde, borçludan ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişen koşullara sözleşmenin uyarlanmasını sağlamaktır. Bu, TMK m.2’de yer alan dürüstlük kuralının bir yansıması olarak kabul edilir.

TBK m. 138 kapsamında bir sözleşmenin uyarlanabilmesi için dört kümülatif koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu durum, sözleşme kurulurken mevcut olan bir neden olamaz; sonradan ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. Aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafın, bu duruma kendisinin sebep olmaması veya önleme imkânı varken bunu yapmaması gerekmektedir.
3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. Yani, edimler arasındaki denge aşırı derecede bozulmuş olmalıdır. Bu, borçlunun yıkımına yol açacak düzeyde olmasına gerek yoktur; ifanın çekilemez bir hal alması yeterlidir.
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Yargıtay içtihatlarında ve öğretide, sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan ve uyarlamayı gerektiren “olağanüstü haller”e örnek olarak savaş, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi, salgın hastalıklar ve doğal afetler gösterilmiştir. Bu örnekler, uyarlamanın sadece hukuki değil, aynı zamanda ekonomik ve sosyal gerçeklikleri de dikkate alan bir kurum olduğunu ortaya koymaktadır.

“Öngörülemeyen ve beklenmeyen” koşulunun yorumu, özellikle tacirler açısından daha sıkı kurallara bağlanmıştır. Türk Ticaret Kanunu m. 18/2’de belirtilen “basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü”, tacirlerin ticari işlerinde daha yüksek bir öngörü standardına sahip olmalarını gerektirir. Bu durum, aynı ekonomik olayların bir birey için öngörülemezken bir tacir için öngörülebilir kabul edilebileceği anlamına gelebilir. Bu farklılık, özellikle ticari kira sözleşmelerindeki uyarlama davalarında farklı sonuçlara yol açabilir ve yargının “öngörülemezlik” kriterini nasıl uyguladığına dair önemli bir esneklik alanı bırakmaktadır.

Ç.3- Yargıtay’ın Ekonomik Faktörleri Uyarlama Nedeni Olarak Kabul Eden Tutarlı İçtihadının Tarihsel Genel Bakışı

Türk hukukunda uyarlama kurumu, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesinde yer alan “dürüstlük kuralı”ndan esinlenilerek, TBK m. 138’in açıkça düzenlenmesinden önce de Yargıtay içtihatlarıyla kabul görmüştür. Yargıtay, uzun bir süredir, ekonomik krizler, aşırı enflasyon, şok devalüasyonlar ve para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi ekonomik nedenleri, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği olağanüstü durumlar olarak kabul ederek uyarlama davalarına cevaz vermiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması, TBK m. 138’de genel bir düzenleme olarak kanun metnine dahil edilmiştir.

Başta Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi’nin ve sonrasında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin aksi yöndeki iddiasına rağmen, 6098 sayılı TBK’nın uygulandığı dönemde de şartlarının oluşması halinde kira bedelini uyarlama davası açılabileceğine dair yerleşik Yargıtay kararları bulunmaktadır.

Bu durum, Yargıtay’ın 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminden bu yana ekonomik nedenlerle uyarlama davalarının açılabileceğine dair tutarlı bir çizgi izlediğini göstermektedir. Aşağıdaki tablo, 6098 sayılı TBK döneminde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen ve ekonomik nedenlerle kira uyarlama davalarının kabul edildiğini gösteren örnek kararları sunmaktadır.

Ç.4- Kira Uyarlama Davalarında 6098 sayılı TBK’nın Uygulandığı Yargıtay Kararları

Yargıtay Dairesi	Dosya Numarası	Karar Tarihi	Uygulanan Kanun	Talep	Sonuç
Y.3.HD.	2020/2910 E., 2020/6680 K.	17/11/2020	6098 s. TBK	Kira bedelinin 15.05.2015’ten itibaren UYARLANMASI	Kira Uyarla Davası açılabilir.
Y.3.HD.	2017/6283 E., 2019/2753 K.	28/03/2019	6098 s. TBK	Kira bedelinin 15.05.2015’ten itibaren UYARLANMASI	Kira Uyarla Davası açılabilir.
Y.3.HD.	2017/14157E., 2019/6526 K.	11/09/2019	6098 s. TBK	Kira bedelinin 24/11/2014’ten itibaren UYARLANMASI	Kira Uyarla Davası açılabilir.
Y.3.HD.	2017/6576 E., 2019/4030K.	02/05/2019	6098 s. TBK	Kira bedelinin 15/05/2015’ten itibaren UYARLANMASI	Kira Uyarla Davası açılabilir.
Y.3.HD.	2021/5067 E., 2021/7930 K.	07/09/2021	6098 s. TBK	Kira bedelinin 19/03/2015’ten itibaren UYARLANMASI	Kira Uyarla Davası açılabilir.
Y.3.HD.	2017/7910 E., 2019/4550 K.	15/05/2019	6098 s. TBK	Kira bedelinin 01/12/2015’ten itibaren UYARLANMASI	Kira Uyarla Davası açılabilir.
Y.3.HD.	2017/5251 E. 2018/11197 K.	07/11/2018	6098 s. TBK	Kira bedelinin 19/03/2015’ten itibaren UYARLANMASI	Kira Uyarla Davası açılabilir.

Bu tablo, Yargıtay’ın 6098 sayılı TBK’nın yürürlüğe girmesinden sonra da ekonomik nedenlerle kira uyarlama davalarının açılabileceği yönündeki yerleşik ilkesini sürdürdüğünü açıkça ortaya koymaktadır. Dolayısıyla, Yargıtay’ın son dönemdeki içtihat değişikliğinden, önceki tutarlı uygulamalarından önemli derecede sapma ve bu sapmanın yeterli hukuki gerekçelendirmeden yoksun olduğu anlaşılmaktadır.

D) İçtihat Gelişimi: Çelişkili Görüşler ve Yargıtay’ın İlk Tutumu

D.1- Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin Kısıtlayıcı Yorumunun Analizi

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 4. Hukuk Dairesi, 07.12.2023 tarihli ve 2023/3085 E., 2023/845 K. sayılı kararında, kira uyarlama davalarına ilişkin kısıtlayıcı bir yorum benimsemiştir. Yerel mahkeme, davacının enflasyon ve gayrimenkul değerlerindeki olağanüstü yükseliş iddialarını, TBK m. 138’de belirtilen “öngörülemeyen olağanüstü durum” olarak kabul etmeyerek davayı reddetmiştir. Yerel mahkeme, davacının ancak beş yıllık sürenin geçmesiyle TBK m. 344/3 uyarınca kira belirleme davası açabileceğini belirtmiştir.

Bursa BAM 4. HD, istinaf başvurusunu esastan reddederek yerel mahkeme kararını onamıştır. Gerekçelerinde, TBK m. 138’in tüm sözleşmelere uygulanabilecek genel bir kural olmasına rağmen, kira sözleşmesinin TBK’nın 299-378. maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiş özel bir sözleşme türü olduğunu vurgulamıştır. Mahkeme, TBK m. 344’ün ilk beş yılda TÜFE’ye göre, beş yıldan sonra ise hakkaniyete göre enflasyon karşısında kira bedelinin güncellenmesine imkân tanıdığını, dolayısıyla enflasyonun artık TBK m. 138 kapsamında uyarlama davası için gerekçe olamayacağını kabul etmiştir. Ayrıca, özel kanun-genel kanun ilişkisi prensibine atıfta bulunarak, TBK m. 344’te özel düzenlemeler varken TBK m. 138’in uygulanmasının, bu düzenlemelerin tamamen etkisiz bırakılması ve kanunun dolanılması anlamına geleceğini belirtmiştir. Bu nedenle, beş yıl dolmadan önce kira bedelinin TBK m. 138 uyarınca uyarlanmasının mümkün olmadığını hükmetmiştir.

D.2- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin Genişletici Yorumunun Analizi

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 54. Hukuk Dairesi ise, 07.12.2023 tarihli ve 2023/845 E., 2023/536 K. sayılı kararında, kira uyarlama davalarına ilişkin daha genişletici bir yorum benimsemiştir. Yerel mahkeme, kısa süreli sözleşmelerde uyarlamanın mümkün olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş olsa da İstanbul BAM 54. HD, davacının istinaf başvurusunu kabul ederek ilk derece mahkemesi kararını kaldırmıştır.

Mahkeme, hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin kabul edildiğini, ancak bu ilkenin Türk Medeni Kanunu’nun 2. ve 4. maddelerinden esinlenilerek Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi ve İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı ile sınırlandırıldığını belirtmiştir. Yargıtay tarafından da benimsenen bu istisnanın, TBK’nın yasalaştırılması sırasında 138. maddede “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında düzenlendiğini ifade etmiştir. Kararda, uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda, kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabileceği vurgulanmıştır. Mahkeme, uyarlama davalarında uzman bilirkişi kurulundan, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığının araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle rapor alınması gerektiğine hükmetmiştir.

D.3- Yargıtay 3. HD.’nin 27.02.2024 Tarihli Kararı ve Kısıtlayıcı Görüşle Uyum

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.02.2024 tarihli ve 2023/2580 E., 2024/792 K. sayılı kararında, Bursa BAM 4. HD’nin görüşleri paralelinde bir tutum sergilemiştir. Kararda, 6098 sayılı TBK’nın yürürlüğe girmesinden önceki dönemde mevzuatta özel bir düzenleme bulunmadığından kira tespit ve uyarlama davalarının Yargıtay kararlarıyla belirlendiği belirtilmiştir. Ancak 6098 sayılı Kanun’un yasalaşmasıyla aşırı ifa güçlüğüne dayalı sözleşmenin uyarlanmasının TBK m. 138’de genel bir düzenleme olarak yer aldığı ifade edilmiştir.

Yargıtay, TBK m. 344 düzenlemesinin, “özel bir uyarlama hükmü niteliğinde” olduğunu ve yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığını belirtmiştir. Dolayısıyla, bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil, daha özel bir düzenleme olan 344. maddesinin uygulanması gerektiğine hükmetmiştir. Bu ilk tutum, yargının piyasa gerçekliklerine karşı bir direnç sergilediğini göstermektedir. Kira bedellerindeki fahiş artışlar ve %25’lik sınırlama nedeniyle mağdur olan ev sahiplerinin, beş yıllık sürenin dolmaması nedeniyle TBK m. 344/3’e başvuramaması, onları TBK m. 138’e yöneltmiştir. Ancak Yargıtay’ın bu ilk kararı, TBK m. 138’in kapsamını daraltarak, bu dönemde mülk sahiplerinin önemli finansal kayıplar yaşamasına neden olan ekonomik dengesizliklere karşı etkili bir hukuki çözüm sunmaktan kaçınmıştır. Bu durum, hukuki yorumun, sosyo-ekonomik ihtiyaçlardan ne kadar uzaklaşabileceğini ve sorunu daha üst yargı mercilerine taşıma zorunluluğunu ortaya koymuştur.

E) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 Tarihli Kararının Eleştirel Analizi

E.1- Kararda Kabul Edilen Hususlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli ve 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararı, Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki içtihat uyuşmazlığını gidermeyi amaçlamış ve önemli sonuçlar doğurmuştur. Kararda kabul edilen hususlar şunlardır:

• Kira belirleme (tespit) davası ile uyarlama davasında hedeflenen amaç kriterlerinde farklılık vardır.
• Özel kanun / genel kanun karşılaştırmasına başvurulamaz; kira tespiti ya da kira uyarlamasına ilişkin özel kanun / genel kanun farklılığı yoktur. Uyarlama davası tamamen işlem temelinin çökmesine dayalı olarak açılan sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnasını teşkil etmektedir.
• Kira bedelinde gerçekleşen enflasyon oranında artışın ne şekilde yapılacağı özel olarak emredici nitelikte TBK m. 344’te düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin kurulması sırasındaki ekonomik koşulların aleyhe değişiminin aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkması nedeniyle uyarlama sebebi kabul edilmesi, aynı sebebin hem TBK m. 344 kapsamında özel hüküm, hem de TBK m. 138 kapsamında sözleşmeler genel hükmü bakımından kabulü olur ki özel nitelikli emredici düzenleme etkisiz kılınmış olur.
• Belirleme (tespit) davalarında kira bedeli, TÜFE’deki artış, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir. Aynı kriterler uyarlama davasında da kullanılırsa, TBK m. 344/3’teki emredici olan belirleme usulü dolanılmış olur.
• Kira uyarlama davaları; deprem, sel baskını, salgın hastalık, fırtına, savaş, darbe gibi mücbir sebep hallerinin yol açtığı olağanüstü durumlar; anormalin üstündeki imar değişimleri; ticari hayattaki öngörülemeyen, öngörülmesi de mümkün olmayan değişiklikler; vergi ve amortisman giderlerindeki anormal artışlar; döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz nedenleriyle açılabilir.
• Enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu ile kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişimler TBK m. 344 uyarınca açılacak kira belirleme davasında değerlendirilecek unsurlar olduğu için bu sebeplere dayalı TBK m. 138 kapsamında uyarlama davası açılamaz.
• TBK m. 344 uyarınca açılacak kira belirleme davasında kullanılacak sebepler dışında TBK m. 138 kapsamında diğer sebeplerin ve şartların oluşması halinde beş yıllık süreye bağlı kalmaksızın her zaman uyarlama davasının açılması mümkündür.

Kararın en kritik noktası, “kira bedeli bakımından ülkedeki paranın alım gücünün düşmesi ile kira enflasyonu sebepli artışlı yeni kira tespiti, kira belirleme davası içinde kaldığından aynı kriterlerin uyarlama istemiyle açılan davada kullanılması mümkün değildir” ifadesidir.

Yargıtay kısaca, enflasyon ve piyasa rayici gibi ekonomik faktörlerin, TBK m. 344 kapsamında kira belirleme davasının konusu olduğunu ve bu sebeplerin aynı zamanda TBK m. 138’e dayalı uyarlama davasının sebebi olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığını belirtmektedir. Kararda, özel nitelikli emredici düzenleme (TBK m. 344) varken genel hükmün (TBK m. 138) uygulanmasının, özel düzenlemeyi etkisiz kılacağı sonucuna varılmıştır. Ancak bu kararın hukuki tutarlılığı ve gerekçelendirilmesi ciddi eleştirilere tabidir.

E.2- “Özel Kanun / Genel Kanun” Paradoksu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli kararındaki en belirgin çelişkilerden biri, “özel kanun / genel kanun karşılaştırmasına başvurulamaz” ifadesiyle, TBK m. 344 ile m. 138 arasında böyle bir ilişkinin olmadığını açıkça belirtmesidir. Bu ifade, Daire’nin 27.02.2024 tarihli önceki kararında TBK m. 344’ü “özel bir uyarlama hükmü” olarak nitelendiren ve TBK m. 138’i genel hüküm sayan kesin tutumundan bir dönüşü ifade etmektedir. Daha önceki yazılarımızda da TBK m. 344 ve TBK m. 138’in tamamen iki farklı davaya ilişkin düzenlemeler olduğu, aralarında özel/genel kanun ilişkisi bulunmadığı ve yerleşik Yargıtay kararlarının da bu ayrımı vurguladığı belirtilmiştir.

Ancak, Yargıtay’ın aynı kararda, “kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda; kira bedelinin tespiti yapılırken göz önünde tutulan kriterlerin bu kez, kira bedelinin uyarlanması davasında değerlendirilmesiyle kiranın yeniden tespiti yöntemi özel belirleme şekli olan TBK m. 344/3’teki emredici olan belirleme usulünün dolanılması sonucunu ortaya çıkarır” şeklindeki ifadeleri, kararın kendi içinde çelişkilere yol açmasına neden olmuştur. Bu argüman, TBK m. 344’ün belirli ekonomik faktörler için özel ve münhasır bir kural olduğu önermesine dayanmaktadır ki, bu da Daire’nin az önce reddettiği özel/genel kanun ayrımını zımnen yeniden uygulaması anlamına gelmektedir.

Hiç şüphesiz TBK m. 138, kira sözleşmeleri de dahil tüm sözleşmelere uygulanabilecek “aşırı ifa güçlüğünü” düzenleyen genel bir hükümdür. TBK m. 344/3 ise konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleriyle ilgili özel bir düzenlemedir. Ancak bu iki hüküm arasında “özel hüküm genel hükmü ilga eder” (lex specialis derogat legi generali) ilkesinin uygulanabileceği bir hiyerarşi söz konusu olmayıp, her iki madde birbirinden farklı koşul ve özelliklere sahip iki ayrı dava türüyle ilgilidir. Yargıtay’ın bu kararda, bir yandan özel/genel ilişki olmadığını vurgularken, diğer yandan bu ilişki varmış gibi değerlendirme yaparak karar vermesi, hukuki tutarsızlığın açık bir göstergesidir. Bu durum, yargının, belirli ekonomik faktörler için TBK m. 344 ile m. 138 arasına bir “hukuki güvenlik duvarı” çekme çabası olarak yorumlanabilir. Ancak bu güvenlik duvarı, her iki maddenin doğasını yanlış yorumlaması nedeniyle mantıksal olarak kusurludur. Bu durum, mahkemenin, %25’lik kira sınırlaması gibi kamu politikalarını destekleme veya dava yükünü azaltma gibi algılanan politika hedeflerini, hukuki tutarlılık ve şeffaflık ilkelerinin önüne koyduğunu düşündürmektedir.

E.3- TBK Madde 344/3 Kriterlerinin Yanlış Yorumlanması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli kararında, “gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu ile kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişimler” gibi unsurların TBK m. 344 uyarınca kira belirleme davasında değerlendirilmesi gereken unsurlar olduğu ve bu sebeplerin aynı zamanda TBK m. 138’e dayalı uyarlama davası sebebi olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Bu yorum, kira belirleme davasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde kullanılacak kriterleri sanki davanın konusu ve sebebi olarak kabul etme hatasına düşürmektedir.

Oysa, 6098 sayılı TBK m. 344/3’te açıkça belirtildiği üzere, kira belirleme davası için tek ön şart, beş yıllık sürenin geçmesidir. Bu davanın amacı, olağan enflasyon nedeniyle kira bedelindeki güncel rayice göre ortaya çıkan farkı bir nebze kapatmaktır. Hâkim tarafından yeni kira bedeli belirlenirken kullanılan TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi gibi hususlar, davanın şartları veya sebepleri değil, hâkimin takdir yetkisini kullanırken göz önünde bulundurması gereken kriterlerdir.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarında, uyarlama koşullarının sağlanması halinde, uzman bilirkişi heyetinden, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığının araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak sonuca göre karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Gerek kira belirleme gerekse uyarlama davasında nihayetinde, mevcut kira bedelinden farklı olarak yeni bir kira bedelinin tespiti söz konusudur. Yeni kira bedelinin belirlenmesinde ortak kriterlerin bulunması son derece doğal ve gereklidir.

Ancak, kira belirleme (tespit) davasının sonunda hiçbir zaman güncel rayiç bedele, diğer bir anlatımla, dava konusu taşınmazın boş halde yeni kiraya verilebileceği rakama hükmedilmesi mümkün değildir. Nitekim gerek kanun gerekse Yargıtay içtihatları gereği hâkimin hakkaniyet indirimi yapması zorunludur. Oysa uyarlama davasında böyle bir hakkaniyet indirimi söz konusu değildir. Nitekim uyarlama davasında; “edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi nedeniyle kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması” talep edilir. Kira belirleme davalarında her zaman mevcut kira bedelinin üstünde bir rakam talep edilirken, uyarlama davasında mevcut kira bedelinin düşürülmesi de talep edilebilir. Başlı başına bu husus bile her iki müessesenin birbirinden son derece farklı olduğunu ortaya koymaktadır.

Yargıtay’ın TBK m. 344/3’teki hesaplama kriterlerini davanın nedeni olarak yanlış yorumlaması, ciddi pratik sonuçlar doğurmaktadır. Eğer enflasyonun kendisi ilk beş yıl içinde TBK m. 138 kapsamında uyarlama nedeni olamazsa ve TBK m. 344/3 de ancak beş yıl sonra uygulanabiliyorsa, ev sahipleri bu beş yıllık dönemde (örneğin giriş bölümünde belirtilen 4-5 katlık fark gibi) ciddi ekonomik dengesizliklerle karşılaştıklarında etkili bir hukuki çözümden yoksun kalmaktadırlar. Bu durum, mülk sahipleri için önemli bir “hukuki boşluk” yaratarak, adaletsizliği artırmakta ve potansiyel olarak yargı dışı uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

E.4- Ekonomik Faktörlerin Kategorik Ayrımındaki Belirsizlikler

Yargıtay’ın 10.03.2025 tarihli kararında, TBK m. 138 kapsamında uyarlama davası açılabilecek “olağanüstü durumlar” arasında “ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz” ve “döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş ve çıkışlar” gibi ekonomik faktörleri saymasına rağmen, “enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu” gibi diğer ekonomik faktörleri uyarlama nedeni olarak kabul etmemesi, ekonomik nedenler arasında kategorik ve gerekçesiz bir ayrım yapılması, kararın en tutarsız yönlerinden biridir.

Gerek kira bedelini belirleme gerekse uyarlama davasının nedenlerinin hepsi doğrudan ya da dolaylı olarak ekonomiyle ilgilidir. Yargıtay’ın bu kararı, TBK m. 138’deki, “diğer sebeplerin ve şartlar”ın oluşması halinde ise her zaman uyarlama davası açılmasının mümkün olduğuna hükmetmiştir.

Böyle bir ayrım kararın kendi içinde yeni bir çelişki yaratmaktadır. Eğer “enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu” gibi ekonomik faktörler TBK m. 344’ün konusu olduğu için TBK m. 138’e konu olamıyorsa, “ticari hayattaki değişimler”, “ciddi ekonomik krizler” ve “çok ani ve aşırı döviz kuru iniş çıkışları” gibi yine ekonomik nitelikteki faktörler neden TBK m. 138 kapsamında kabul edilmektedir?

Kaldı ki TBK m. 138 kapsamında bir uyarlama davasının koşulları arasında sayılan hususların hepsi nihayetinde taraflardan biri aleyhine dengenin aşırı derece bozulması ve ifanın çekilemez bir hal almasına yol açmaması gerektiği için, doğrudan ya da dolaylı olarak ekonomik nedenlerdir. Yargıtay’ın, TBK m. 344/3’teki yeni kira bedelini belirleme kriterlerini, davanın sebebi ve şartları olarak görmek suretiyle yaptığı hayati hatayı bir kenara bıraksak bile, ekonomik olaylarla ilgili yaptığı ayrımın da keyfi olduğu, herhangi bir tanımının yapılmadığı, muğlak ve gerekçesiz şekilde yapılan bu yorumun hukuki belirsizliklere yol açacağı ve yargılamanın öngörülebilirliğini ve güvenirliğini daha da azaltacağı anlaşılmaktadır. Bu keyfi ayrım, hukuk uygulayıcıları için büyük bir belirsizlik yaratmakta ve benzer durumdaki davaların farklı sonuçlanmasına zemin hazırlamaktadır. Bu durum, hukuki öngörülebilirlik ilkesini doğrudan zayıflatmakta ve vatandaşların hak arama özgürlüğünü olumsuz etkilemektedir.

E.5- İçtihat Değişikliğinin Gerekçesiz Bırakılması

Yargıtay’ın son dönemdeki içtihat değişiklikleri, hukuki belirlilik ve öngörülebilirlik ilkeleri açısından ciddi sorunlar yaratmaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin 22.01.2019 tarihli kararı (Bireysel Başvuru No: 2015/17453); “Yargıtay’ın aynı dairesinin, makul bir gerekçe sunmadan ve istikrarlı bir şekilde uygulamadan önceki içtihadıyla çelişir şekilde karar vermesinin hukuki belirsizliğe yol açtığını ve yargılamanın hakkaniyetini zedelediğini” açıkça belirtmiştir.

Yargıtay’ın, TBK m. 138’in, kira sözleşmeleriyle ilgili ekonomik nedenlerle uygulanabilirliğine ilişkin kendi tutarlı içtihadından (6098 sayılı TBK dönemindeki kararları) açıkça ve yeterli gerekçe sunmadan sapması, tam da Anayasa Mahkemesi’nin eleştirdiği türden bir hukuki belirsizlik ve öngörülemezlik yaratmaktadır. Bu durum, sadece davaların sonucunu belirsizleştirmekle kalmamakta, aynı zamanda vatandaşların ve hukuk camiasının yargı sistemine olan güvenini de sarsmaktadır. Adil bir hukuk sisteminin temel gerekliliği olan öngörülebilirlik, bu tür içtihat değişiklikleriyle ciddi şekilde zarar görmektedir.

Yargıtay’ın 27.02.2024 tarihli kararı, 6098 sayılı TBK döneminde ekonomik nedenlerle uyarlama davası açılabileceğine dair eski Yargıtay içtihatlarının artık uygulama kabiliyeti kalmadığını belirtmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10.03.2025 tarihli kararıyla, bu görüşünü kısmen değiştirmiş olsa da, son derece tutarsız ve hukuki dayanaktan yoksun gerekçelerle “enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu ile kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişimler” gibi nedenlerle, kira uyarlama davası açılamayacağına hükmetmiştir. Daha önceki bölümde yer alan tablo, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 6098 sayılı TBK döneminde de ekonomik nedenlerle TBK m. 138 kapsamında kira bedelleriyle uyarlama talep edilebileceğine dair “yerleşik ilke kararları” bulunduğunu açıkça göstermektedir.

Yüksek mahkemenin, kendi önceki kararlarını ve yerleşik içtihadını açıkça reddetmeden veya yeterli hukuki gerekçe sunmadan değiştirmesi, yargısal meşruiyetini sorgulatır. Anayasa Mahkemesi’nin vurguladığı gibi, bu tür değişiklikler temel hak ve özgürlüklere müdahale anlamına gelebilir. Bu durum, yargının bağımsız bir hukuk yorumcusu olmaktan çıkıp, kararlarının keyfi veya politik mülahazalarla alındığı algısını güçlendirme riski taşımaktadır. Bu da hukukun üstünlüğü ilkesinin temelini oluşturan yargıya olan inancın erozyonuna yol açar.

F) Yargı Bağımsızlığı ve Ekonomik Politika

F.1- Kararın “Enflasyonla Mücadele” ve “Kanun Koyucunun İradesi” ile İlişkilendirilmesinin İncelenmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli kararında yer alan bazı ifadeler, kararın hukuki gerekçelerden ziyade, siyasi iktidarın ekonomik politikası doğrultusunda alındığına dair ciddi endişeler doğurmaktadır. Kararda aynen şu ifadeler yer almaktadır:

“Öte yandan, kanun koyucu TBK’nın 344/1 ve 2. fıkralarındaki düzenlemeyi sosyal devlet ilkesi kapsamında 08.06.2022 tarihinde, 7409 sayılı Kanun’un 4. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 maddesi ile, 08.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında, 14.07.2023 tarihinde 7456 sayılı Kanun’un 23. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 2. maddesi ile, 02.07.2023 – 01.07.2024 tarihleri arasında değiştirmiş ve konut kiraları bakımından yüzde yirmi beşlik bir sınır getirmiştir. Bu geçici maddeler ile kabul edilen yüzde yirmi beş sınırlamasının, konut kiraları yönünden gerek kira enflasyonu ve gerekse TÜİK tarafından tüketici fiyat endeksleri ortalamalarına göre tespit edilen enflasyon ile uygulanmakta olan kira bedeli arasında fark doğuracağı sabittir. Kanun koyucu elbette bu farkın oluşacağını öngörmesine rağmen, enflasyonla mücadele kapsamında başvurulan bir argüman olarak kira bedelleri sınırlamayı tercih etmiştir. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl dolmadan önceki dönemde TBK’nın genel hüküm niteliğindeki 138. maddesindeki düzenleme uyarınca kiranın uyarlanabileceğini kabul etmek, kanun koyucunun bu iradesini etkisiz kılacak niteliktedir.”

Bu alıntı, TBK m. 138 kapsamında bir uyarlama davasının açılamayacağının gerekçesi olarak “kanun koyucunun enflasyonla mücadele iradesini ve yöntemini etkisiz kılacağı” düşüncesini göstermektedir. Bu, yargısal yorumun, yasal metnin ötesine geçerek, yasama organının belirli bir ekonomik politika hedefini koruma gayesiyle yapıldığını düşündürmektedir.

F.2- Yargının Ekonomik Politika Uygulama Rolü

Yargının görevi, yasaları yorumlamak ve uygulamaktır; ekonomik politika belirlemek veya uygulamak değildir. Yargısal yorumların, kısa vadeli ekonomik politika hedeflerinden etkilenerek, yerleşik hukuki ilkeleri çarpıtması, yargı bağımsızlığı ve kuvvetler ayrılığı ilkesi açısından ciddi endişeler doğurur. Eğer TBK m. 138’in uygulanması, enflasyonla mücadeleyi “anlamsız kılacak” diye engelleniyorsa, bu, yargının yasama organının belirlediği bir politikayı, kendi yorumuyla desteklediği anlamına gelir.

Yargıtay’ın bu kararı, hukuki yorumun, yasal metnin ve yerleşik içtihadın ötesine geçerek, hükümetin enflasyonla mücadele politikasına destek verme amacını taşıdığına dair güçlü bir izlenim bırakmaktadır. Bu, yargının bağımsızlığının ve kuvvetler ayrılığı ilkesinin temel bir ihlali olarak değerlendirilebilir. Yargı, ekonomik politikaların uygulayıcısı değil, hukukun tarafsız ve bağımsız bir yorumcusu olmalıdır. Yargının bu tür bir rol üstlenmesi, hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkelerini zedeleyerek, yargı sistemine olan güveni daha da azaltmaktadır.

F.3- Kuvvetler Ayrılığı İlkesi ve Yargıya Güven Üzerindeki Etkileri

Dışarıdan gelen baskılar, yargısal karar ve yorumları etkileyerek, bireysel hukuki adaletin sağlanmasını engellemesi, hukuk devleti olduğunu iddia eden bir sistemde kabul edilemez. Bu tür bir baskının olduğu yerde, yargı bağımsızlığından, kuvvetler ayrılığından, hukuki öngörülebilirlik ve yargıya güvenden söz edilemez. Yargıtay’ın bu kararı, gelecekte de içtihat değişiklikleriyle ilgili sağlam hukuki gerekçeler sunulup sunulmayacağını belirsizleştirmiş, hukuki öngörülebilirliğin ve yargıya olan güvenin yeniden tesis edilip edilemeyeceği endişelerini daha da artırmıştır.

Yargının, yasal yorumlarını, yasama veya yürütme organlarının kısa vadeli politik hedeflerini güçlendirmek amacıyla kullanması, kuvvetler ayrılığı ilkesinin özünü zedelemektedir. Yargının görevi, yasaları yorumlarken, yasama iradesini hukukun genel ilkeleri, anayasal değerler ve yerleşik içtihatlarla dengelemektir. Bu kararda görülen, yargının bir politika uygulayıcısı gibi hareket etme eğilimi, yargısal kurumun bütünlüğünü ve tarafsızlığını zayıflatma riski taşımaktadır. Bu durum, uzun vadede, vatandaşların adalet sistemine olan inancını temelden sarsabilir ve hukukun üstünlüğü ilkesinin sadece kâğıt üzerinde kalmasına neden olabilir.

G) Sonuç ve Öneriler

G.1- Tutarsızlıklar, Gerekçesizlik ve Potansiyel Etkiler

Bu çalışma, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli kira uyarlama davası kararına ilişkin kapsamlı bir eleştirel analiz sunmuştur. Analiz, kararın temel hukuki prensiplerle ve Daire’nin önceki içtihatlarıyla çelişen önemli tutarsızlıklar barındırdığını ortaya koymuştur. Özellikle, Yargıtay’ın bir yandan TBK m. 344 ile m. 138 arasında özel/genel kanun ilişkisi olmadığını belirtirken, diğer yandan enflasyon gibi ekonomik faktörlerin TBK m. 138 kapsamında uyarlama nedeni olamayacağını, zira bunun TBK m. 344’ü dolanmak anlamına geleceğini savunması, kararın kendi içinde mantıksal bir paradoks yarattığını göstermektedir.

Ayrıca, kararın TBK m. 344/3’teki kira belirleme kriterlerini (TÜFE, emsal kira, kiralananın durumu) davanın sebebi olarak yanlış yorumlaması, ciddi bir hukuki yanılgıdır. Bu kriterler, hâkimin yeni kira bedelini tespit ederken kullanacağı ölçütler olup, davanın açılma şartı sadece beş yıllık sürenin dolmasıdır. Bu yanlış yorumlama, özellikle beş yıllık sürenin dolmadığı durumlarda mülk sahiplerini ciddi ekonomik mağduriyetlerle baş başa bırakmaktadır. Yargıtay’ın, “ciddi ekonomik kriz” ve “döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş-çıkışlar” gibi ekonomik faktörleri TBK m. 138 kapsamında uyarlama nedeni olarak kabul ederken, “enflasyon” ve “kira enflasyonu” gibi diğer ekonomik faktörleri dışlaması, keyfi ve hukuki dayanaktan yoksun bir ayrımcılık olarak değerlendirilmiştir. Tüm bu faktörler, sözleşmenin ifasını aşırı derecede güçleştiren ekonomik nitelikli durumlardır ve aralarında yapılan bu ayrım, hukuki belirsizliği artırmaktadır. Oysa uyarlama davası açısından, dava nedenlerin neler olduğundan ziyade, aşırı ifa güçlüğüne yol açıp açmadığıdır.

Diğer bir anlatımla, TBK m. 138 kapsamında açılacak uyarlama davasının nedeni ve şartı, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen, öngörülmesi de beklenmeyen “aşırı ifa güçlüğüne yol açacak olağanüstü bir durumun ortaya çıkması”dır. Oysa kira TBK m. 344/3’teki kira belirleme davasının nedeni, olağan süreçte kira bedelinin günün koşullarının altında kalması, dava açılabilmesi için aranan tek şart ise, 5 yıllık sürenin geçmiş olmasıdır.

Dolayısıyla kira belirleme davasında, hâkimin yeni kira bedelini tespit ederken kullanacağı ölçütleri kalkıp da davanın şartları veya sebepleri olarak kabul ederek, aynı “sebeplere dayalı uyarlama davası açılamaz” demek, izah edilebilir bir durum değildir.

En önemlisi, Yargıtay’ın bu kararla, 6098 sayılı TBK dönemi de dâhil ekonomik nedenlerle kira uyarlama davalarına cevaz veren yerleşik içtihadından, makul ve ikna edici bir hukuki gerekçe sunmadan geri adım atması, Anayasa Mahkemesi’nin içtihat istikrarına ilişkin kararlarıyla çelişmektedir. Bu durum, hukuki belirlilik ve öngörülebilirlik ilkelerini ciddi şekilde zedeleyerek, yargı sistemine olan güveni sarsmaktadır. Kararın, “kanun koyucunun enflasyonla mücadele iradesini etkisiz kılacağı” argümanına dayanması, yargının ekonomik politika belirleme veya uygulama rolü üstlendiği algısını güçlendirmekte ve kuvvetler ayrılığı ilkesi açısından endişeler doğurmaktadır.

G.2- Kararın Hukuki Öngörülebilirlik, Adalet ve Hukuk Devleti Üzerindeki Etkisinin Değerlendirilmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu son kararı, Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki içtihat uyuşmazlığını gidermiş olsa da yeni belirsizlikler yaratmış ve içtihat istikrarını olumsuz etkilemiştir. Bu durum, vatandaşların ve özellikle avukatların hukuki sonuçları öngörme ve buna göre hareket etme kabiliyetini azaltmakta, dolayısıyla hukuki adaleti ve güvenliği zayıflatmaktadır. Yargının, hukuki gerekçelerden ziyade, siyasi bir tercihten doğan kamu politikası doğrultusunda kararlar verdiğine dair algı, yargı bağımsızlığı ve kuvvetler ayrılığı ilkesine aykırı düşmekte ve hukuk devleti ilkesini temelden sarsmaktadır. Yargıtay’ın kendi içinde çelişkiler barındıran ve yeterli gerekçeden yoksun bu kararı, Anayasa Mahkemesi’nin de vurguladığı gibi, yargı sistemine olan güveni zedelemektedir.

G.3- Gelecek İçtihatlarda Daha Fazla Hukuki Netlik, Tutarlılık ve Temel Hukuk İlkelerine Bağlılık İçin Öneriler

Hukuki belirlilik, öngörülebilirlik ve yargıya güvenin yeniden tesis edilmesi amacıyla, Yargıtay’ın gelecek içtihatlarında aşağıdaki hususlara dikkat etmesi önem arz etmektedir:

• Ayrı Hukuki Kurumların Yeniden Teyidi: Yargıtay, TBK m. 344 ve TBK m. 138’i, farklı amaçlara, koşullara ve hukuki sonuçlara sahip ayrı hukuki kurumlar olarak açıkça ve tutarlı bir şekilde tanımalıdır. Bu iki madde arasında, birinin diğerini “ilga ettiği” veya “dolanıldığı” şeklinde bir özel/genel kanun hiyerarşisi bulunmadığı ilkesi kesin olarak benimsenmelidir.
• Kriterler ile Nedenler Arasındaki Ayrımın Netleştirilmesi: Mahkeme, TBK m. 344/3’te belirtilen faktörlerin (TÜFE, emsal kira, kiralananın durumu) yeni kira bedelinin belirlenmesinde kullanılacak kriterler olduğunu, davanın açılma nedeni olmadığını açıkça ortaya koymalıdır. Bu ayrım, ilk beş yıllık dönemde ekonomik nedenlerle TBK m. 138 kapsamında uyarlama davası açılmasına yönelik yapay engelleri ortadan kaldıracaktır.
• Ekonomik Faktörlerin Tutarlı Uygulanması: Yargıtay, TBK m. 138 kapsamında hangi ekonomik faktörlerin “olağanüstü durum” teşkil ettiğine dair açık, hukuken sağlam ve tutarlı bir çerçeve sunmalıdır. Ekonomik krizler, döviz kuru dalgalanmaları ve enflasyon gibi faktörler arasında keyfi ayrımlardan kaçınılmalı, işlem temelinin çökmesi teorisinin tarihsel ve doktriner anlayışıyla uyumlu bir yorum benimsenmelidir.
• Gerekçeli İçtihat Değişiklikleri: Yargıtay, yerleşik içtihadından dönmesini gerektiren her durumda, Anayasa Mahkemesi kararları doğrultusunda, kapsamlı, ikna edici ve şeffaf hukuki gerekçeler sunmalıdır. Bu, hukuki güvenliği sağlamak ve yargı sistemine olan inancı korumak için vazgeçilmezdir.
• Yargı Bağımsızlığının Korunması: Yargı, kısa vadeli ekonomik veya siyasi politikalardan etkilenmeksizin, yasaları tarafsızca yorumlama ve uygulama rolüne sıkı sıkıya bağlı kalmalıdır. Bu, kuvvetler ayrılığı ilkesinin temelini oluşturur ve yargının toplumsal meşruiyetini güçlendirir.

Bu önerilerin hayata geçirilmesi, Türk yargı sisteminin hukuki belirlilik ve öngörülebilirlik ilkelerine daha uygun hareket etmesini sağlayacak, böylece vatandaşların adalete olan güvenini yeniden tesis etme yolunda önemli bir adım olacaktır.

Av. Arb. Zekeriya YILMAZ