Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Artış Oranı

Kanun metninden, kira artış oranının, bir önceki yılın aynı ayına nazaran değişim oranı mı, yoksa oniki aylık ortalamaya göre değişim oranı mı tercih edildiği tam anlaşılmamakla birlikte uygulamada çoğunlukla, baskın olan görüş doğrultusunda oniki aylık ortalama esas alınmıştır.
6098 s. TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden itibaren, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE)’nin yıllık ortalamalarına baktığımızda, 2017 yılından itibaren ciddi bir artış gösterdiği görülmektedir. Örneğin 2015’te 5,27 ve 2016’da 4,31 olan yıllık ortalama, 2017’de 15,81’e, 2018’de ise 26,74’e yükselmiştir. 2019’un ilk ayına ait ÜFE oranı %32,93’tür.

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın Yeni Ekonomi Programında (YEP); “kira artış üst sınırı döviz kuruna duyarlı üretici fiyatları (ÜFE) yerine tüketici fiyatlarına (TÜFE) göre belirleneceği” yönünde açıklama yapılmıştır.
17.01.2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun’un 56’ncı maddesiyle, 6098 s. TBK’nın 344’üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilerek, söz konusu açıklama yasallaşmıştır.

6098 s. TBK m. 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Böylece hem kira artışta TÜFE’nin esas alınacağı hükme bağlanmış hem de hesaplamanın nasıl yapılacağı konusundaki muğlaklık ortadan kaldırılmıştır.

6217 sayılı Kanun’un Geçici 2’inci maddesi ile kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu kira sözleşmelerinde, 6098 s. TBK’nın kira sözleşmelerine dair bazı hükümlerinin yürürlük tarihi, 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı hükme bağlanmıştır.

Diğer bir anlatımla, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin 6098 s. TBK’da yer alan bazı hükümler, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 01.07. 2020’den itibaren yürürlüğe girecektir.

Bahse konu maddelerden biri de 6098 s. TBK’nın 344’üncü maddesi olup, kira artışıyla ilgili sözleşmede hüküm olması halinde, sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri geçerli olacaktır. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. (6217 sayılı Kanun, Geçici Madde 2 – (Değişik: 4/7/2012-6353/53 md.))

Özetlemek gerekirse, kira bedelinin artış oranıyla ilgili, kira sözleşmesinin tarafları ve sözleşmede artış oranının yer alıp almaması bakımından dörtlü bir ayrım söz konusudur:

(1) Kiracı gerçek kişi ise ve sözleşmede kira artışıyla ilgili hüküm varsa; sözleşmedeki hüküm geçerlidir. Ancak sözleşmedeki artış oranı, en fazla, bir önceki kira yılında TÜFE oniki aylık ortalaması kadar olabilir. (2019 yılında yapılacak kira artış oranı, her hâlükârda %16,22’yi geçemez)
(2) Kiracı gerçek kişi ise ve sözleşmede kira artışıyla ilgili hüküm yoksa; ve taraflar kira artış oranında kendi aralarında bir anlaşamaya varamazlarsa, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre hâkim tarafından belirlenir.
(3) Kiracı tacir veya tüzel kişi ise ve sözleşmede, kira artışıyla ilgili hüküm varsa; sözleşmede belirlenen kira artış oranı geçerlidir. (01.07. 2020’ye kadar)
(4) Kiracı tacir veya tüzel kişi ise ve sözleşmede, kira artışıyla ilgili hüküm yoksa; mülga 818 s. Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. (01.07. 2020’ye kadar)