KİRA BEDELİ EMSALLERE GÖRE ÇOK DÜŞÜK KALDI, KİRACIMI NASIL TAHLİYE ETTİREBİLİRİM?

6098 s. TBK’ya eklenen geçici madde ile konut kiraları bakımından, 11/06/2022 ilâ 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde, en fazla %25 artış yapılabileceğinden ve bunun getirdiği sorunlardan, daha önce bahsetmiş ve somut örnek üzerinden açıklamamalarda bulunmuştuk.
Artık bu düzenlemeye göre, örneğin 2021’de kira bedeli 3.000 TL olan bir konutun yeni başlayacak kira yılındaki kira bedeli en fazla % 25 artışla 3.750 TL olabiliyordu.
Soruya dönecek olursak, kiraya veren diyor ki;
“Benim kiracım, yeni dönem için en fazla 3.750 TL ödüyor. Hâlbuki dairemin bir benzeri bitişik binada ya da aynı mahallede 8.000 TL’ye kiraya verildi. Böyle adalet mi olur? Ben kiracımı çıkarmak istiyorum, bunu nasıl yapabilirim?”
Diğer taraftan kiracı da diyor ki;
“Geçen sene 3.000 TL’ye oturduğum yere ben nasıl 8.000 TL vereyim? 10 bin lira maaşım var, bunun 8 binini kiraya verince ben ne yiyip ne içeceğim. Önümüz kış, elektrik, doğalgaz, su derken zaten aldığım maaştan geri bir kuruş kalmıyor…”

Sizce hangisi haklı, kiraya veren mi, kiracı mı?

Nasreddin Hoca, kadılık yaparken bir ahbabı burnundan soluyarak gelmiş. Tartıştığı adam hakkında demediğini bırakmamış. Sonra:
– Hocam, Allah aşkına söyle, demiş, haklı değil miyim?
Hoca; “haklısın” demiş, ahbabını sakinleştirip göndermiş. Onun hemen arkasından diğeri gelmiş. Bu sefer de o başlamış atıp tutmaya… Şöyle şöyle oldu, bana şunu dedi, böyle yaptı…
O da Hoca’ya sormuş:
– Söyle bakalım Hocam, haksız mıyım ben şimdi?
Hoca:
– Olur mu hiç, çok haklısın, demiş.
Nihayet adam da sakinleşerek gidince, tüm bu olan biteni takip eden Hoca’nın karısı şaşkın bir halde;
– Senin kadılığında bir garip Hoca Efendi. İkisine de sen haklısın dedin. Hiç öyle şey olur mu?
Nasreddin Hoca hanımının yüzüne bakıp:
– Hatun, demiş, vallahi sen de haklısın!

Nasrettin Hoca gibi ev sahibi ve kiracının sırtını, sen de haklısın diye sıvazladığımızda elbette sorun çözülmüyor, ihtilaflar kolay hallolmuyor.
Yazının sonunda şahsi çözüm önerimiz ve görüşlerimiz yer alıyor. Tabi tarafları ne kadar tatmin eder ve uyuşmazlığın çözümüne bir katkı sağlar bilemiyoruz.
Kira sözleşmesinin nasıl sonlandırılabileceği ya da kiracının nasıl tahliye edilebileceği yönündeki asıl soru ve konuya geçmeden önce kira hukukuyla bilmeniz gereken birkaç hususu hatırlatmak yerinde olacaktır.

KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ

Öncelikle kira hukukuna, iş hukukunda olduğu gibi “kiracının korunması ilkesi”nin hâkim olduğunu bilmemiz gerekiyor. Ayrıca, her ne kadar kira sözleşmeleri, esas itibariyle “sözleşme serbestisi ilkesi”nin geçerli olduğu özel borç ilişkileri içinde kalsa da, kamu düzenine ilişkin düzenlemelerin bulunduğunu görüyoruz.
Kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıkta elbette öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesi varsa buna bakılıyor ama sözleşmenin kanunun emredici hükümlerine aykırı olmaması gerekiyor.
Mesela sizin sözleşmeye kira artış oranını olarak % 50 yazmanız bir anlam ifade etmiyor.
Neden çünkü yasada artışa dair bir sınırlama getirilmiş, “en fazla TÜFE oranında zam yapabilirsiniz” deniliyor. Biliyorsunuz yeni geçici ek maddeye göre ise bu hüküm şimdilik Temmuz 2023’e kadar askıya alınmış durumda ve en fazla % 25 zam yapılabiliyor.
Mesela kira bedelini istisnai durumlar hariç yabancı para olarak belirlenmesi mümkün değil.
Bu konuda örnek olarak gösterilebilecek en önemli maddelerden biri de TBK’nın 347/1’inci maddesidir. Buna göre;
Konut ve çatılı işyerleri için belirli süreli kira ilişkilerinde; kiraya veren, sadece sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Genelde kira sözleşmelerinde süre “1 YIL” olarak belirlenir. İşte bu sözleşme “belirli süreli kira sözleşmesi”dir.
Kiraya verenler zanneder ki 1 yılın sonunda, süre bitince otomatik olarak kira sözleşmesi sona erer ya da isterse kiraya veren, sözleşmede tayin edilen süre bittiği için kiracıyı tahliye ettirebilir.
Oysa yukarıda geçen kanun hükmüne göre, işte böyle belirli süreli kira sözleşmelerinde sadece kiracı sözleşme bitim tarihinden en geç 15 gün öncesinden, sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı, sözleşmeyi feshedeceğine dair bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarda birer (1) yıl sürelerle uzar. (Süresiz hale gelmez)
Bir diğer örnek, TBK m. 346’da geçen, “kiracı aleyhine düzenleme yasağı”dır. Buna göre de kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu madde ile TBK önceki dönemde uygulamada kiracılar açısından sıkıntı teşkil eden “muacceliyet” ve cezai şartlar” geçersiz kabul edilmiştir.
Bu açıklamalardan sonra asıl soruya dönecek olursak.

KİRACIYI NASIL TAHLİYE ETTİREBİLİRİM?

Kiraya veren, “kiracı 3.000 TL olan kira bedelini % 25 artırarak 3.750 TL yaptı, hâlbuki kiracı çıksa ben burayı 8.000 TL’ye kiraya vereceğim. O yüzden bu kira sözleşmesini nasıl sonlandırırım, kiracıyı nasıl tahliye ettiririm?” diye sormuştu.
Kiracının tahliyesiyle, diğer bir anlatımla kira ilişkisinin sona ermesiyle ilgili tüm yasal yöntemler aşağıda tek tek sıralanmıştır. Her birinin detaylarının ayrı birer yazı konusu olduğundan, şimdilik sadece kısaca değinmekle yetinilmiştir:

1. TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m.315)

TBK m. 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

2. SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m.316)

Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
TBK m.316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

3. OLAĞANÜSTÜ FESİH NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m.331)
A. Önemli sebepler
TBK m. 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
B. Kiracının iflası
TBK m. 332- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.
Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
C. Kiracının ölümü
TBK m. 333- Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

4. KİRAYA VERENİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m.350/1)
TBK m. 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
….
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

5. YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m.350/2)
TBK m. 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
…
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

6. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m.310, 351)
Kiralananın el değiştirmesi
TBK m. 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
***
TBK m. 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

7. YAZILI TAHLİYE NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m. 352/1)
TBK m. 352/ 1 – Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

8. İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m. 352/2)
TBK m. 352/ 2 – Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

9. KİRACININ VE/YA BİRİLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN KONUTUNUN BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m. 352/3)
TBK m. 352/3 – Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

10. ON YILLIK UZAMA SÜRESİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (TBK m.347)

a- BELİRLİ SÜRELİ KİRALARDA (TBK m.347/1);
Kiraya veren, sadece sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

b- BELİRSİZ SÜRELİ KİRALARDA (TBK m.347/2);
Kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

11. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNİN DİĞER HALLERİ

• Kira konusunun yok olması / ortadan kalkması
• Kiracının sonradan kiralananın maliki olması
• TBK m. 39 kapsamında sözleşme iptal davası (Gabin, hile veya tehdit)

BU KOŞULLARIN HİÇ BİRİ YOKSA NE OLACAK?

Sözleşmenin sona erdirilmesiyle ilgili yukarı saydığımız yasal yolların hiçbiri mümkün değilse ya da doğrudan, koşulları varsa kira bedelinin belirlenmesi ya da uyarlanması talep edilebilecektir. Bu konu oldukça detaylı olup ayrı bir yazı konusudur.

ÇÖZÜM ÖNERİMİZ NEDİR?
Koşullarının mevcut olduğu düşünülse bile gerek kiracının tahliyesi gerekse kira bedelinin uyarlanması süreçleri her iki taraf için de meşakkatli yollardır. Sonuç ise her zaman umduğunuz gibi gerçekleşmeyebilir.
Örneğin uyarlama davalarında, yeni geçici düzenleme ile % 25, genel hüküm çerçevesinde TÜFE oranındaki bir artışın kabul edildiği yasal mevzuat göz önünde tutulduğunda, artışla en fazla 3.750 TL yapılabilen kira bedelinin, mahkemece 8.000 TL gibi bir tespit yapılması söz konusu değildir.
Önerimiz;
Tarafların, kendilerinin seçecekleri arabulucunun önünde bir araya gelip, yasal düzenleme, hakkaniyet, emsal bedeller ve bilhassa kiracının ekonomik durumunu da göz önünde tutmak suretiyle, bir orta bulmaları yönünde olacaktır.
Uyuşmazlığın, tüm karar süreçlerinin tarafların elinde bulunduğu arabuluculuk gibi dostane bir yöntemle çözüme kavuşturulması, toplumsal barış, hoşgörü ve huzura hizmet etmesi oldukça önemlidir.

Av. Arb. Zekeriya YILMAZ